控房價非首要任務 理性看待降房價
讓人歡喜讓人憂的“房產稅”，終于有了新進展。
財政部部長肖捷日前在《黨的十九大報告輔導讀本》中談及房地產稅時明確表示，要按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則，推進房地產稅立法和實施，并按照房屋評估值征收，適當降低建設、交易環(huán)節(jié)稅費負擔，逐步建立完善的現代房地產稅制度。
“目前房地產稅法的制定正在進行中。作為一部法律，房地產稅法有很多工作要做，尤其是很多有爭議的環(huán)節(jié)，需要這部法律來解釋。因此，房地產稅不會太快落地。但作為一個政策工具和財稅法治化的重要環(huán)節(jié)，房地產稅一定會實施的。”一位接近財政部的不具名人士對《華夏時報》記者表示。
按照立法工作計劃，今年《房地產稅法》的工作重點是抓緊調研和起草，送審還需些時日。
不過，期待“房產稅”能成為“壓倒房價最后一根稻草”的人，可能會失望了。因為“房產稅”和“房地產稅”并不是同一個稅種，起的作用也并不一樣。
“雖然只多了一個‘地’，但已經變成了另外一個體系。房地產稅是一個綜合性概念，包含很多環(huán)節(jié)，包括土地在內的稅種如城鎮(zhèn)土地使用稅、房產稅都在其中。這比只涉及房子的房產稅要復雜得多?！敝袊康禺a商會聯盟主席顧云昌表示。
在全國房地產經理人聯合會副秘書長陳寶存看來，房地產市場需要一場綜合性的稅制改革，需要解決產權自動續(xù)期、產權評估等問題，并重新設置稅種，探索一條全國適用、合乎法律的政策，而不是單純的加稅。而這正是房地產稅的職責所在。
“房地產稅天然承擔著調控房價的職能，但是控房價是個綜合工程，房地產稅只是其中一個環(huán)節(jié)。對于房地產稅來說，理清稅制結構，解決長期存在爭議卻沒有具體解決方案的疑難問題，才是最重要的任務。”上述接近財政部人士表示。
房地產稅來了？
今年10月，一紙《寧夏回族自治區(qū)房產稅實施細則》，讓民眾再次瘋狂。然而，這個存在已久的、面向城鎮(zhèn)內的經營性房屋征收的稅種，注定讓翹首以盼“控房價神器”的民眾空歡喜一場。
不過肖捷的表態(tài)，似乎預示著房地產稅漸行漸近。
事實上，從2013年11月的十八屆三中全會提出“加快房地產稅立法并適時推進改革”后，房地產稅在財政部、全國人大常委會就不斷地被提及。
2014年，時任財政部部長的樓繼偉在《求是》撰文提到房地產稅構想時表示，在保障基本居住需求的基礎上，對城鄉(xiāng)個人住房和工商業(yè)房地產統(tǒng)籌考慮稅收與收費等因素，合理設置建設、交易、保有環(huán)節(jié)稅負，促進房地產市場健康發(fā)展，使房地產稅逐步成為地方財政持續(xù)穩(wěn)定的收入來源。
2015年8月，房地產稅正式列入十二屆全國人大常委會立法規(guī)劃，意味著立法啟動。
在今年全國人大網發(fā)布的《全國人大常委會2017年立法工作計劃》中，制定房地產稅法更被列入預備級研究論證項目，有關方面要抓緊調研和起草工作。
不過，今年兩會期間，全國人大新聞發(fā)言人傅瑩曾明確表示，今年沒有把房地產稅草案提請常委會審議的安排，而是在5年立法規(guī)劃中。這也為房地產稅的出臺劃出了大致的時間表。
在中國財稅法學會秘書長周序中看來，現在的房地產稅還有很多疑惑沒有解開，比如和土地出讓金的關系、農村宅基地要不要征收的問題。因為涉及到“地”，和以往簡單的房產稅還不一樣，這些問題不解決，很難說房地產稅的公正性。
“立法層面是靠制度性推進，我們認為還是需要比較長時間，從這個周期來說，兩年內可能很難完成立法，但是從試點上推出可能會很快。從一線城市的稅基來看，空間還很大，從提高地方政府積極性來看，仍然需要稅率發(fā)力?！苯煌ㄣy行首席分析師連平對《華夏時報》記者表示。
事實上，房地產稅不僅僅是立法，或者開征一項稅那么簡單，一旦實施，將對中國財稅體制產生巨大影響，甚至深刻改變中國社會，所以既需要積極推進，又要穩(wěn)妥地做好基礎性工作。
細節(jié)需明確
在肖捷的表態(tài)下，一些細節(jié)已經浮出水面。
肖捷表示，在中央統(tǒng)一立法和稅種開征權的前提下，根據稅種特點，通過立法授權，適當擴大地方稅收管理權限，地方稅收管理權限主要集中在省級。
“各地房地產情況差異大，因此地方政府對當地房地產情況更熟悉，給地方充分授權，讓它在授權范圍內選擇具體開征時間、適用稅率、征收對象，從而有利于房地產稅平穩(wěn)落地?！眹倚姓W院教授馮俏彬表示。
據了解，房地產稅作為地方主力稅種，會根據各地情況，在不同地方略有差異。不過，不管在什么地方，可以明確的是，房地產稅的征收，將按照評估值征收房地產稅，這和此前業(yè)內的看法一致。
有專家表示，房屋的評估值應是房屋市場價值，而非房產原值（即購房時價格），但由于近些年房價上漲較快，因此最終評估值應該會有折扣。預計房地產稅的稅率設定不會太高，否則會造成征不到稅。
按照滬渝兩地試行的房產稅來看，稅率不高，會設定起征點、免征面積。業(yè)內人士認為，房地產稅大概率會有累進制，持有太多套房可能會被課以懲罰性的稅收，才能實現房地產資源更為均衡的配置。
此外，關于商品房70年產權到期如何處理也備受關注。去年12月，國土資源部回復浙江少數住宅用地使用權到期問題時稱，地方在相關“法律安排”明確之前，可以不需要提出續(xù)期申請、不收取費用和正常辦理交易和登記手續(xù)。這也意味著，在房地產稅立法時，有關70年產權問題將最終拍板。
不過，在房地產稅中，和“地”有關的問題才是亟待解決的。多了一個“地”字，也就意味著未來的持有稅，征收對象不但是房屋價值，而且還將包括房屋下面的土地價值，是稅收體系的綜合改革。
在周序中看來，現行的土地招拍掛，和房地產稅存在重復征稅的問題，關于農民自建房是否征稅、大量國企的福利房是否納入征收范圍，都尚未有明確說法。
“如果一定要對居民房產征收財產稅，應該把土地的價值去掉，因為住宅是居民私有的，征財產稅從法理上講不矛盾。從根本上看，交易環(huán)節(jié)征稅是一個更好的選擇。房子交易時增值的部分，政府可以從中征收一部分稅款，這樣既有利于管理，又可以減少征收成本?！眹叶悇湛偩衷本珠L許善達在接受媒體專訪時表示。
事實上，對于房地產稅而言，最大的矛盾是與現行稅費制度的銜接問題，尤其是在土地出讓金的繳納方面。不過，在許善達看來，中國的房地產稅，是土地國有制下對私人住宅征收的財產稅，這在國際上難以找到借鑒先例。即便將來全面開征，規(guī)模也遠不及私有制下的房產稅規(guī)模大。
理性看待降房價
房地產稅何時開征之所以一直牽動著眾人的神經，是因為大家將其看作是“控房價神器”。但在財稅專家看來，房地產稅的出臺，將意味著財稅領域多個“打結”的點已經解開，這對于重樹財稅體系有著重要作用。
“房地產稅的本質是稅制改革范疇的一部分，讓房地產稅制結構更合理?！币晃粯I(yè)內人士表示。不過，對于降房價的作用，還需要觀察。
“目前各項房地產調控政策已幾乎用到極致。長遠來看，緊縮調控不能無限期持續(xù)，長效機制建設刻不容緩。在房地產稅方面，預計未來將分時間批次、分具體方案逐步落地、區(qū)別執(zhí)行。”連平表示。
房地產稅的目的不是刺破泡沫，而是緩解住房分配的兩極分化，降低炒房預期，推動房價更加健康。在中國社科院城鄉(xiāng)建設經濟系主任、住建部政策研究中心原主任陳淮看來，房地產稅是土地到商品房的各種稅種；房產稅就是你名下的房子每年要繳的稅。前者是“關于房子的稅”，后者是“持有房子的稅”。
事實上，中國房地產發(fā)展至今，一大利好在于持有環(huán)節(jié)幾乎零成本，而交易環(huán)節(jié)稅收也不高。在房地產供應短缺的大環(huán)境下，交易環(huán)節(jié)的所有稅負，幾乎全部會轉移到買家頭上。因此，增加持有環(huán)節(jié)的稅負，更有針對性。
不過，到目前為止，全球范圍因為開征房地產稅而導致房價大跌甚至崩盤的案例并不多見。
“降房價是一個綜合工程，不是其中一個環(huán)節(jié)就能解決，需要在住房制度方面予以改善，積極發(fā)展住房租賃市場，建立購租并舉的住房制度?！边B平表示。
