請注意，這六個(gè)樓市指標(biāo)在下降！
M2增速斷崖式下跌，個(gè)人按揭貸增速近3年首現(xiàn)負(fù)增長，房地產(chǎn)銷售增速繼續(xù)走弱，房企新開工動(dòng)力不足，一線城市不但新房價(jià)格環(huán)降，其土地成交均價(jià)和溢價(jià)率也呈普遍下降趨勢......
近日，與房地產(chǎn)相關(guān)的數(shù)據(jù)紛紛出爐。這些數(shù)據(jù)的“全軍覆沒”，不僅宣告了傳統(tǒng)“金九銀十”的不再，也進(jìn)一步暗示了樓市凜冬的到來。
M2增速斷崖式下跌
中國人民銀行11月13日公布數(shù)據(jù)顯示，10月末，廣義信貸（M2）余額為165.34萬億元，同比增長8.8%。當(dāng)月新增人民幣信貸6632億元，社會融資規(guī)模增量為1.04萬億元，比9月減少7800億元。
據(jù)了解，自從有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)以來，我國M2增速長期保持在10%～30%兩位數(shù)的增速區(qū)間。而今年10月末8.8%的增速創(chuàng)下30年以來（央行從1986年開始才系統(tǒng)地對外公布M2數(shù)據(jù)）的歷史新低。
M2增速的放緩，表示支撐樓市上行的貨幣基礎(chǔ)已經(jīng)實(shí)質(zhì)性地由“放”轉(zhuǎn)“收”，也反映了央行穩(wěn)健中性的貨幣政策走向。據(jù)央行此前發(fā)布的二季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告顯示，過去M2增速高于名義GDP增速較多，與住房等貨幣化密切相關(guān)，而目前住房商品化率已經(jīng)很高，貨幣需求增長相應(yīng)降低。同時(shí)M2增速有所降低，正是加強(qiáng)金融監(jiān)管、縮短資金鏈條、減少多層嵌套的合理反映。
個(gè)人按揭貸增速近3年首現(xiàn)負(fù)增長
信貸收緊及首付貸、消費(fèi)貸嚴(yán)查嚴(yán)打之下，個(gè)人按揭貸款同比增速也出現(xiàn)了近3年來的首次下降。有分析認(rèn)為，個(gè)人按揭貸款出現(xiàn)負(fù)增長是個(gè)重要信號。
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金125941億元，同比增長7.4%，增速比1-9月份回落0.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，與房地產(chǎn)銷售有關(guān)的定金及預(yù)收款38632億元，同比增長14.8%；個(gè)人按揭貸款19586億元，同比下降1%。
對于個(gè)人按揭貸款出現(xiàn)負(fù)增長的原因，有分析認(rèn)為，銷售面積下降自然導(dǎo)致了按揭貸款增速的下降，而且由于央行在控制整個(gè)貸款額度，因此今年最后兩個(gè)月銀行基本上也不太會放款。
此外，基于“守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線”的原則，未來金融監(jiān)管環(huán)境甚至可能會進(jìn)一步收緊，所以按揭貸款的增速可能還會繼續(xù)呈現(xiàn)下降趨勢。
房地產(chǎn)銷售增速繼續(xù)走弱
商品房銷售面積和銷售額增速已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月下滑。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-10月，商品房銷售面積130254萬平方米，同比增長8.2%，增速比1-9月份回落2.1個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額102990億元，增長12.6%，增速回落2個(gè)百分點(diǎn)。兩項(xiàng)指標(biāo)的增速均連續(xù)4個(gè)月下滑。且與去年4月時(shí)的高點(diǎn)（銷售面積增長36.5%、銷售額增長55.9%）相比，增速大幅收窄。
其中，10月房地產(chǎn)銷售面積為14248萬平方米，銷售額為11086億元。環(huán)比分別下滑18%和20%。且銷售面積是繼9月之后，又一次出現(xiàn)同比下降。
分析認(rèn)為，10月份以二線省會城市和大城市圈周邊城市為代表的一批城市陸續(xù)加入限售行列，且限售解禁時(shí)間多為2至3年，對投資投機(jī)需求的打擊更為直接，也會進(jìn)一步影響房地產(chǎn)銷售預(yù)期。
房企新開工動(dòng)力不足
與銷售數(shù)據(jù)相比，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的下滑并不平穩(wěn)。在經(jīng)過8月的持平，9月的提升后，房地產(chǎn)投資增速在10月再度出現(xiàn)下滑。
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資90544億元，同比名義增長7.8%，增速比1-9月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資61871億元，增長9.9%，增速回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。
1-10月，房屋新開工面積同比增長5.6%，增速回落1.2個(gè)百分點(diǎn)；房屋施工面積同比增長2.9%，增速回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。這一數(shù)據(jù)也直接反映了開發(fā)商新開工動(dòng)力不足。
一線城市新房價(jià)格環(huán)降
銷售進(jìn)入低迷狀態(tài)，房價(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)也就為期不遠(yuǎn)了。
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月份，70個(gè)大中城市中15個(gè)熱點(diǎn)城市的房價(jià)同比和環(huán)比漲幅都出現(xiàn)了回落。北京、上海、無錫、鄭州、合肥、杭州、南京、福州、成都、深圳10個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格同比下降；北京、廣州、深圳、南京、鄭州、武漢、廈門等14個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降。
作為樓市風(fēng)向標(biāo)的一線城市，深圳10月新建商品住宅價(jià)格同比下降3.3%，環(huán)比下降0.1%；北京新建商品住宅價(jià)格同比下降0.2%，環(huán)比下降0.2%；廣州新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降0.2%。
從二手房價(jià)格來看，北京已經(jīng)連跌6個(gè)月，且仍是一線城市中降幅最大的（二手房價(jià)格環(huán)比下降0.5%），也是連續(xù)數(shù)月運(yùn)行在下行通道的城市。四個(gè)一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比漲幅均連續(xù)13個(gè)月回落。
一線城市土地成交均價(jià)和溢價(jià)率普遍下降
2017年以來，隨著一線城市宅地供應(yīng)量的增加，土地成交均價(jià)、溢價(jià)率都在普遍下降。
根據(jù)偉業(yè)我愛我家的數(shù)據(jù)顯示，截至11月17日，北上廣深成交土地均價(jià)為32642元/平方米，環(huán)比2016年下降4.8%；平均溢價(jià)率則僅有19.04%，較2016年66.9%的高平均溢價(jià)率下降了47.86個(gè)百分點(diǎn)。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)分析認(rèn)為，由于北京今年新增的宅地供應(yīng)有許多是自住型商品房（共有產(chǎn)權(quán)房）用地；上海、深圳也推出了專門的租賃用地。這些土地的利潤空間小，開發(fā)商搶地積極性不高，大多都只經(jīng)過一兩輪的爭奪便已成交，有的甚至是以底價(jià)成交，所以今年一線城市的宅地成交價(jià)格、平均樓面價(jià)、平均溢價(jià)率都出現(xiàn)了下滑。
