重磅｜剛剛，成都發(fā)布房地產(chǎn)新規(guī)，“23條”全面加強風(fēng)險防控！
11月29日，成都市人民政府辦公廳官網(wǎng)發(fā)布《成都市人民政府辦公廳關(guān)于加強房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險防控工作的意見》（以下簡稱：《意見》）。
《意見》從征收出讓環(huán)節(jié)、規(guī)劃及建設(shè)環(huán)節(jié)、房屋銷售環(huán)節(jié)、房屋交付環(huán)節(jié)、房屋經(jīng)營使用環(huán)節(jié)等5方面進行強化風(fēng)險防控工作措施，共涉及23個條款。
以下為《通知》全文：
成都高新區(qū)、成都天府新區(qū)管委會，各區(qū)（市）縣政府，市政府有關(guān)部門：
為進一步加強我市房地產(chǎn)領(lǐng)域涉穩(wěn)風(fēng)險防控工作，強化源頭治理，提高風(fēng)險防控能力及化解水平，促進我市房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，結(jié)合我市實際，提出以下意見。
一、明確風(fēng)險防控工作目標
在我市房地產(chǎn)領(lǐng)域征收出讓、規(guī)劃建設(shè)、房屋銷售、房屋交付和經(jīng)營使用過程中，市政府相關(guān)部門和各區(qū)（市）縣政府（含成都高新區(qū)、成都天府新區(qū)管委會，下同）應(yīng)堅持“依法履職、分段負責(zé)、主動防范”原則，加強事前、事中和事后監(jiān)督管理，按照“屬地管理、分級負責(zé)”“誰主管、誰負責(zé)”和“一崗雙責(zé)”要求，建立風(fēng)險防控工作機制，落實工作責(zé)任，化解存量，嚴控新增，全力維護社會穩(wěn)定。
二、強化風(fēng)險防控工作措施
（一）征收出讓環(huán)節(jié)
1.加強土地征收監(jiān)管。嚴格執(zhí)行“兩公告一登記”（征收土地公告、征地補償安置方案公告、征地補償?shù)怯洠┲贫?，禁止“未批先征”“以租代征”等違法用地行為。強化征地補償資金管理，統(tǒng)一補償標準，不得降低征地補償安置標準或推遲執(zhí)行時間，依法按時對被征地群眾補償安置到位，嚴禁拖欠、截留、挪用征地補償費，防止超期過渡安置。做好征地拆遷信訪穩(wěn)定風(fēng)險評估工作，完善征地補償安置爭議協(xié)調(diào)工作機制和司法強制搬遷程序機制，引入法律顧問對征地實施中的法定程序履行、協(xié)議簽訂、糾紛調(diào)處等進行全程指導(dǎo)。做好群眾宣傳和解釋工作，通過各種形式公開征地補償安置的法律法規(guī)和政策規(guī)定。［責(zé)任單位：市國土局，各區(qū)（市）縣政府，排名第一的為牽頭單位，下同］
2.強化房屋征收監(jiān)管。做好征收項目社會穩(wěn)定風(fēng)險評估及突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，完善投訴舉報機制、信訪接待處理機制。加大政策指導(dǎo)監(jiān)督和補償方案審查，確保補償方案符合現(xiàn)行政策。加強評估備案管理，確保評估結(jié)果公平公正。堅持公開公示制度，堅持一個補償標準、一把尺子量到底的“陽光征收”原則，做好征收補償政策的宣傳解釋工作。加強補償資金的監(jiān)管使用，確保補償款?？顚魧Ｓ?。進一步完善房屋征收管理系統(tǒng)，通過系統(tǒng)規(guī)范房屋征收程序，強化各個環(huán)節(jié)的監(jiān)管。［責(zé)任單位：市房管局，各區(qū)（市）縣政府］
3.完善土地出讓程序。相關(guān)部門和屬地政府按照職責(zé)明確規(guī)劃建設(shè)條件和產(chǎn)業(yè)要求等，并納入《土地出讓方案》一并公告。宗地成交后5個工作日內(nèi)，屬地政府（或?qū)俚卣付ǖ牟块T）與土地競得人簽訂《國有建設(shè)用地項目履約協(xié)議書》。根據(jù)土地出讓公告約定事項，重點對土地交付、項目開竣工、產(chǎn)業(yè)準入條件、未達準入條件罰則、公建配套設(shè)施的建設(shè)和移交等內(nèi)容予以約定。明確出讓公告約定事項的監(jiān)督責(zé)任主體，依據(jù)《國有建設(shè)用地項目履約協(xié)議書》簽訂土地出讓合同時，約定事項需抄送各責(zé)任主體和協(xié)助單位，同時在不動產(chǎn)權(quán)證書備注欄明確注明自持房屋比例、限制分割轉(zhuǎn)讓、公共配套設(shè)施的規(guī)劃用途及權(quán)屬信息等受讓人義務(wù)。加大巡查力度，發(fā)現(xiàn)問題責(zé)令立即整改并抄送相關(guān)部門配合執(zhí)行。［責(zé)任單位：市國土局、市規(guī)劃局、市建委、市房管局，各區(qū)（市）縣政府］
（二）規(guī)劃及建設(shè)環(huán)節(jié)
4.提高項目規(guī)劃及建設(shè)監(jiān)管力度。核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》后，開展建筑項目報建方案證后抽查工作，抽查中發(fā)現(xiàn)有違法違規(guī)行為的，依法進行處罰，將處罰情況通報企業(yè)信用信息平臺，推行規(guī)劃誠信報建。在建設(shè)項目開工之前，開展坐標放線驗線工作，監(jiān)督建設(shè)單位嚴格按照規(guī)劃許可實施建設(shè)。加強施工圖管理，施工圖設(shè)計必須符合規(guī)劃許可。加強規(guī)劃核實管理，在規(guī)劃核實階段發(fā)現(xiàn)不按規(guī)劃許可進行建設(shè)的違法違規(guī)行為，督促建設(shè)單位限期改正，無法采取改正措施的，依法進行處罰、處理，并將處罰情況通報企業(yè)信用信息平臺。對于存在的違法違規(guī)行為，責(zé)任單位將處理或處罰結(jié)果抄送相關(guān)部門按照相關(guān)規(guī)定暫停辦理施工許可、預(yù)售或現(xiàn)售、土地使用等。（責(zé)任單位：市規(guī)劃局、市建委、市房管局）
5.加強用地過程監(jiān)管。規(guī)劃、建設(shè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)部門與屬地政府按照各自職權(quán)抽查或監(jiān)督項目規(guī)劃建設(shè)過程中，發(fā)現(xiàn)土地受讓人存在涉嫌違規(guī)用地的情況，及時抄送國土部門按照相關(guān)規(guī)定核實處理。在建設(shè)項目用地情況竣工核驗階段，發(fā)現(xiàn)超規(guī)劃許可范圍修建的，不得通過竣工核驗，不得辦理不動產(chǎn)首次登記。［責(zé)任單位：市國土局、市規(guī)劃局、市建委、市房管局、市商務(wù)委，各區(qū)（市）縣政府）］
6.建立項目資本金監(jiān)管制度。開發(fā)企業(yè)辦理項目施工招投標備案前，應(yīng)在建設(shè)行政主管部門辦理項目資本金監(jiān)管手續(xù)，在指定的監(jiān)管銀行存入項目資本金，專款專用于項目建設(shè)工程款的支付，確保項目建設(shè)資金得到落實。（責(zé)任單位：市建委）
7.強化開發(fā)企業(yè)信用管理。將發(fā)生群體性事件、拖欠農(nóng)民工工資等行為納入企業(yè)信用扣分管理。禁止信用等級差或達到信用預(yù)警被納入重點監(jiān)管的開發(fā)企業(yè)及其主要股東，或主要股東是其他重點監(jiān)管開發(fā)企業(yè)主要股東的企業(yè)在我市參與土地競買。清理信用不良的開發(fā)企業(yè)，防止新增房地產(chǎn)項目爛尾工程。（責(zé)任單位：市建委、市工商局、市房管局、市國土局）
8.健全項目施工監(jiān)管和糾紛調(diào)處機制。開發(fā)企業(yè)應(yīng)在建設(shè)地點醒目位置上墻公示項目用地、規(guī)劃、建設(shè)等項目建設(shè)的主要內(nèi)容以及納入項目出讓條件的公共配套設(shè)施示意圖。建立施工安全隱患防控長效機制，定期開展安全專項檢查，嚴肅查處生產(chǎn)安全事故，倒逼企業(yè)完善安全管理體系。完善開發(fā)企業(yè)、施工單位和農(nóng)民工三方糾紛協(xié)調(diào)工作機制，防止出現(xiàn)因施工糾紛引起的工程停工、爛尾等問題。（責(zé)任單位：市建委）
（三）房屋銷售環(huán)節(jié)
9.深化商品房銷售監(jiān)管制度。建立商品房預(yù)售征詢機制，在申請預(yù)售許可前屬地政府應(yīng)對開發(fā)企業(yè)信用、項目配套建設(shè)等情況進行研判并提出是否辦理的征詢意見。在商品房銷售現(xiàn)場進一步推廣使用商品房銷售信息公示系統(tǒng)，為購房群眾提供房源銷售及權(quán)利限制情況的查詢和核驗服務(wù)。系統(tǒng)監(jiān)測房產(chǎn)市場異動情況，落實“信息監(jiān)測—調(diào)查核實—問題處置”常態(tài)化聯(lián)動工作機制。規(guī)范監(jiān)管檢查制度，實行抽查執(zhí)法人員和監(jiān)管對象（項目）雙隨機，完善跟蹤監(jiān)管制度，確保在售商品房項目監(jiān)管全覆蓋。重視從投訴反映中發(fā)現(xiàn)違規(guī)線索，對發(fā)現(xiàn)的違規(guī)行為，發(fā)現(xiàn)一起、處理一起、通報一起。（責(zé)任單位：市房管局）
10.完善預(yù)售資金監(jiān)管制度。盡快出臺預(yù)售資金監(jiān)管辦法，加大監(jiān)管力度。建立健全預(yù)售資金監(jiān)管平臺，監(jiān)管賬戶開立、預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議網(wǎng)簽、預(yù)售款入賬、撥付使用、賬戶注銷以及預(yù)售款監(jiān)管銀行變更、退款、違規(guī)記錄等具體工作在平臺上完成，并實現(xiàn)信息共享，形成監(jiān)管合力，提高監(jiān)管效率。（責(zé)任單位：市房管局）
11.加強廣告和合同管理。強化房地產(chǎn)廣告內(nèi)容監(jiān)管，嚴肅查處對規(guī)劃或建設(shè)中的交通、商業(yè)、衛(wèi)生、文化教育設(shè)施以及其他市政條件作誤導(dǎo)宣傳，承諾升值或投資回報、為入住者辦理戶口、就業(yè)、升學(xué)事項，違反國家有關(guān)價格管理規(guī)定等違法行為。完善行業(yè)合同示范文本并進一步推廣使用，加大房地產(chǎn)企業(yè)自制合同格式條款監(jiān)督力度。嚴厲查處房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)利用《認（定）購協(xié)議》《商品房買賣合同》及《補充協(xié)議》的不公平不合理格式條款免除房地產(chǎn)企業(yè)責(zé)任、加重購房者責(zé)任、排除購房者權(quán)利的違法行為；嚴厲查處通過偽造、變造合同，盜用、冒用他人名義訂立合同，提供虛假擔(dān)保，以作廢文件、證照、印章騙取購房者訂立合同等擾亂市場經(jīng)濟秩序的合同欺詐行為；嚴厲查處違背購房者意愿，捆綁銷售、搭售商品或附加其他不合理條件等強制交易行為。在監(jiān)管過程中發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)涉嫌分割銷售、返本銷售、售后包租行為，以及散布漲價信息、惡意炒作、哄抬房價、制造銷售緊張氣氛等違法違規(guī)行為的，通報相關(guān)部門。（責(zé)任單位：市工商局）
12.加大非法集資防范處置工作力度。協(xié)調(diào)金融機構(gòu)在嚴格執(zhí)行大額可疑資金報告制度基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)企業(yè)、中介機構(gòu)賬戶交易中具有分散轉(zhuǎn)入集中轉(zhuǎn)出、近期批量小額轉(zhuǎn)出等特征的資金異動進行分析識別，及時提醒提示廣大群眾，防止風(fēng)險積累，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。規(guī)范商業(yè)、辦公用房的分割和轉(zhuǎn)讓行為，應(yīng)當(dāng)符合建筑設(shè)計規(guī)范要求，禁止以任何虛擬、劃線等無實體墻的形式進行分割和轉(zhuǎn)讓，減少非法集資隱患。充分發(fā)揮民間調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解的作用，積極引導(dǎo)進入民事仲裁或民事訴訟，依法化解矛盾糾紛。對確需經(jīng)過刑事處置的案件，公安機關(guān)依法立案偵查，及時移送審查起訴，推動案件依法及時處理。（責(zé)任單位：市金融工作局、市公安局、市房管局）
（四）房屋交付環(huán)節(jié)
13.防止開發(fā)企業(yè)強制交房。新建商品房交付使用前，加強對項目竣工驗收情況，水、電、氣、排污及公建配套、綠化、道路、物業(yè)用房、通訊等涉及住宅正常使用的各類條件是否達到基本使用要求進行監(jiān)管。對交付使用條件不符合規(guī)定及合同約定的，責(zé)令開發(fā)商限期整改，逾期不改正的，依法進行行政處罰，并予以信用記錄。（責(zé)任單位：市建委、市房管局）
14.防范和調(diào)處逾期交房糾紛。對因停工、延緩施工，或因水電氣配套設(shè)施等無法達到交付使用條件而存在逾期交房隱患的項目，相關(guān)部門根據(jù)各自職能，主動開展針對性協(xié)調(diào)，防止逾期交房糾紛的發(fā)生。對已經(jīng)形成逾期交房糾紛的項目，相關(guān)部門積極協(xié)調(diào)解決問題，促進項目盡快達到交付條件。對購房人因逾期交房提出的賠償要求，引導(dǎo)購房人依法向法院起訴或向仲裁機構(gòu)申請仲裁。（責(zé)任單位：市建委、市規(guī)劃局、市房管局）
15.建立完善房屋交付質(zhì)量糾紛調(diào)處機制。建立房屋質(zhì)量投訴受理機制，完善房屋質(zhì)量投訴處理流程，設(shè)立房屋質(zhì)量投訴公告牌，明確房屋質(zhì)量投訴處理的范疇，妥善處理房屋質(zhì)量投訴。對購房人因房屋質(zhì)量問題提出的賠償要求，引導(dǎo)購房人依法向法院起訴或向仲裁機構(gòu)申請仲裁。（責(zé)任單位：市建委）
16.加強商品住房交付流程管理。開發(fā)企業(yè)不得在房屋交付環(huán)節(jié)和首次登記前代收辦理不動產(chǎn)權(quán)證的各種稅費。在項目首次登記完成后，買賣雙方可共同申請辦理交易登記手續(xù)，選擇委托開發(fā)企業(yè)代辦的，雙方需簽訂委托協(xié)議。落實交付現(xiàn)場信息公示制度，加強巡查，及時糾正開發(fā)企業(yè)交房流程不規(guī)范的行為。（責(zé)任單位：市房管局、市國土局）
17.規(guī)范不動產(chǎn)辦證流程。辦理不動產(chǎn)登記受理時嚴格履行一次性告知義務(wù)，按照法定要求收取登記資料，并按照法定程序辦理登記。（責(zé)任單位：市國土局）
完善長期無法辦理權(quán)證的處理機制。建立不動產(chǎn)證信息提示機制，及時通知開發(fā)企業(yè)按照合同約定辦理不動產(chǎn)權(quán)證，對逾期不申報的，登記部門發(fā)出整改意見。對因主體滅失、資金困難、因債權(quán)債務(wù)關(guān)系被法院查封等長期無法辦理不動產(chǎn)登記而影響社會穩(wěn)定的情形，區(qū)分情況，專題研究，形成處理意見報市政府批準后實施。（責(zé)任單位：市房管局、市國土局）
（五）房屋經(jīng)營使用環(huán)節(jié)
18.嚴格查處改變房屋用途的行為。改變小區(qū)物管用房、門衛(wèi)室等項目配套設(shè)施用途的，納入社區(qū)治理管理范疇。對房屋使用過程中住改商及違章搭建的，規(guī)劃執(zhí)法監(jiān)督部門嚴格按照相關(guān)法律法規(guī)進行查處，將違法信息同步抄送房管部門，同時做好風(fēng)險評估，并可同步引導(dǎo)投訴人依法向法院起訴。（責(zé)任單位：市規(guī)劃局、市國土局、市房管局）
19.加強住宅小區(qū)周邊市政設(shè)施建設(shè)的信息公示工作。對可能影響小區(qū)周邊環(huán)境的垃圾站、變電站等市政配套設(shè)施建設(shè)的信息，規(guī)劃部門應(yīng)在規(guī)劃條件階段及時通報屬地政府。屬地政府及時告知并要求開發(fā)企業(yè)或物業(yè)服務(wù)機構(gòu)，在項目銷售現(xiàn)場或小區(qū)內(nèi)公示周邊市政設(shè)施建設(shè)情況及環(huán)境測評報告。［責(zé)任單位：市規(guī)劃局、市環(huán)保局，各區(qū)（市）縣政府］
20.加強房屋安全使用管理。加大房屋使用安全知識的宣傳、教育，督促、指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人將房屋裝修的注意事項、禁止行為等書面告知房屋使用安全責(zé)任人及其委托的裝修企業(yè)并加強日常巡查，發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)行為的，及時予以勸止，勸止無效的應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)部門報告。加大對房屋裝修、改造和維修加固現(xiàn)場結(jié)構(gòu)安全的監(jiān)督檢查力度，對擅自拆改房屋主體承重結(jié)構(gòu)影響房屋安全的違法裝修行為，依法嚴肅查處。［責(zé)任單位：市房管局，各區(qū)（市）縣政府］
21.強化停車位價格行為監(jiān)管。針對住宅小區(qū)停車位使用費相關(guān)熱點、難點、焦點問題及時有效做好法律法規(guī)和政策的宣傳解讀工作，建立公平合理的車位議價機制。暢通價格投訴舉報渠道，引導(dǎo)消費者向?qū)俚叵嚓P(guān)部門依法理性表達訴求或通過司法途徑解決。建立住宅小區(qū)停車位使用費專項檢查制度，依法從嚴查處未按規(guī)定明碼標價、串通漲價、涉嫌暴利經(jīng)營等行為。開發(fā)企業(yè)辦理商品房預(yù)售許可或現(xiàn)售備案時，需在預(yù)（銷）售方案中包含配套地下車位的租、售服務(wù)內(nèi)容，承諾嚴格執(zhí)行明碼標價規(guī)定，并在銷售現(xiàn)場公示上述承諾及停車位銷售、出租價格等信息。（責(zé)任單位：市發(fā)改委、市房管局）
22.規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)委會工作。切實引導(dǎo)業(yè)主依法履行設(shè)立業(yè)主大會的法定職責(zé)和義務(wù)；依法指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會設(shè)立、選舉和換屆，切實履行職責(zé)。在社區(qū)居委會設(shè)立環(huán)境和物業(yè)管理委員會，加大社區(qū)居委會對業(yè)主大會設(shè)立、業(yè)委會成立、換屆、履職的監(jiān)督指導(dǎo)力度。對業(yè)主大會作出選聘物業(yè)服務(wù)機構(gòu)的決定違反法律、法規(guī)的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期整改或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。［責(zé)任單位：市房管局，各區(qū)（市）縣政府］
23.加強對物業(yè)服務(wù)機構(gòu)日常服務(wù)行為的監(jiān)管。加強對物業(yè)小區(qū)的日常巡查，要求物業(yè)服務(wù)機構(gòu)及時發(fā)現(xiàn)和報告問題，及時查處物業(yè)服務(wù)機構(gòu)和從業(yè)人員違法違規(guī)行為，并按照相關(guān)規(guī)定予以信用記分。對應(yīng)當(dāng)退出物業(yè)管理區(qū)域而未按照相關(guān)規(guī)定退出的物業(yè)服務(wù)機構(gòu)，應(yīng)依法責(zé)令限期退出，逾期拒不退出的，應(yīng)立案調(diào)查并依法作出處理，并將該物業(yè)服務(wù)機構(gòu)的失信行為納入征信系統(tǒng)，記信用減分。［責(zé)任單位：市房管局，各區(qū)（市）縣政府］
三、保障風(fēng)險防控工作要求
（一）房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險防控工作是促進我市房地產(chǎn)行業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展，維護我市社會穩(wěn)定大局的一項重要工作，各區(qū)（市）縣政府和市政府相關(guān)部門要高度重視，狠抓落實，嚴格按照本意見要求切實落實具體防控措施，強化事前、事中和事后監(jiān)管，推動防控工作深入開展。
（二）建立縱向貫通、橫向銜接、整體聯(lián)動、高效運轉(zhuǎn)的聯(lián)動工作體系。各區(qū)（市）縣政府要加強統(tǒng)籌安排，充分發(fā)揮基層作用，加強排查、巡查力度，及時發(fā)現(xiàn)和報告問題，屬地政府和相關(guān)部門及時處理問題，建立屬地政府和相關(guān)部門問題發(fā)現(xiàn)處理聯(lián)動機制。市政府相關(guān)部門要按照各自職責(zé)，加強監(jiān)督指導(dǎo)，加強與其他部門聯(lián)動，協(xié)調(diào)配合，形成合力。屬地政府和相關(guān)部門要加強信息共享，將本轄區(qū)或系統(tǒng)內(nèi)相關(guān)項目及企業(yè)異常情況、處罰情況及時抄送相關(guān)部門，相關(guān)部門錄入信息平臺，建立跨區(qū)域聯(lián)動機制。
（三）嚴格按照我市房地產(chǎn)領(lǐng)域涉穩(wěn)問題協(xié)調(diào)處理相關(guān)工作要求，落實好涉事企業(yè)的直接責(zé)任、屬地政府的主體責(zé)任和相關(guān)部門的指導(dǎo)責(zé)任，依法依約妥善處置，積極做好調(diào)處化解工作。
（四）各區(qū)（市）縣政府和市政府相關(guān)部門要嚴格按照本意見要求，落實防控責(zé)任。對防控工作落實不到位，導(dǎo)致發(fā)生群體性事件的，按照相關(guān)規(guī)定嚴肅問責(zé)追責(zé)。
本意見自公布之日起施行，有效期5年。
