注意！千萬別踩雷 買這些房可能傾家蕩產(chǎn)
買房本來是人生邁上新臺階的開心事，投資的人不需要開公司似的復(fù)雜打理也能幫自己“躺著賺錢”，自住的人終于有了更好的生活條件，安居樂業(yè)享受人生。但是買房的過程又讓太多人”終身難忘“甚至“追悔莫及”，因為交易的過程放大了政策的變化影響，也放大了人性的瑕疵。
北京等一線城市已經(jīng)進入了存量房市場。有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房屋買賣合同糾紛的80%以上是二手房買賣合同糾紛。北京地區(qū)二手房交易糾紛率為5%左右，看似數(shù)值不高，但這顆雷無論砸誰腦袋上都是100%的“糟心事”。
筆者根據(jù)北京西城法院通報的近年來此類案件的審理情況，總結(jié)出十大類 “風險房“并選附部分案例，幫大家認清風險，少走彎路。
1.慎選抵押房
在二手房買賣合同履行過程中，經(jīng)常會有交易房屋存在抵押的情況，如果要進行交易首先要解除抵押，此時購房者要明白，如果在解除抵押的過程中賣房人因各種原因不解抵押，都將直接影響下一步合同的履行。
因此，在購買房屋中要謹慎購買抵押房屋。如要購買抵押房，一定要妥善簽訂合同，督促賣房人解押，防范意外情況發(fā)生。
案例：
2015年3月，韓先生購買西城區(qū)廣安門外大街的一處房屋，43平米總價174萬元（看到當時的房價是不是悔恨？）。這套房屋是張女士2013年通過按揭方式購得，抵押給光大銀行借款115萬元。因為沒還清借款，抵押權(quán)未消滅。韓先生特意在合同中約定，張女士在簽訂合同后10個工作日內(nèi)辦理提前還款手續(xù)，之后向張女士先行支付了120萬，但對方遲遲不辦理解除抵押手續(xù)，更嚴重的是，因為其他糾紛，房屋被法院查封，無法繼續(xù)交易，最終法院判決張女士支付違約金。
法院掌握的標準是，如果有銀行抵押，在抵押未解除的情況下，無法判決它進行過戶，因為存在抵押可能導致判決履行的障礙。所以，當事人如果購買的房屋存在抵押，這種情況，雙方當事人要詳細對抵押如何解除、解除時間、解除期限以及未按期解除抵押導致房屋合同不能履行的法律后果進行詳細約定，這樣買房人和賣房人才能夠更好地保護自己的權(quán)利。
2.防范抵債房
實踐中，借房屋買賣幌子，隱瞞高利借貸之實，同時辦理委托售房和房屋抵押公證，是變相的以房抵債，當借款人無力償還借款后，房屋被低價轉(zhuǎn)賣的情況時有發(fā)生。買房人在遇到明顯低于市場價格的在售房屋時，一定不要急于交易，要審核出售人的所有權(quán)情況，弄清楚實際交易人和房屋產(chǎn)權(quán)人的關(guān)系，避免購買抵債房屋造成經(jīng)濟損失。
3.警惕共有房
售房人往往具有夫妻關(guān)系，因此，購房人在買房過程中需要做一項簡單的工作——在簽訂合同前，問一下售房人的家庭情況，看看賣方的戶口本上所載的婚姻狀況，如果已婚，必須要讓其配偶簽訂知情同意書。如果賣方有意隱瞞婚姻狀況的話，購房人要提高警惕，因為夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)，歸夫妻共同所有，一方未經(jīng)另一方同意，是無權(quán)擅自處理共同財產(chǎn)的。
4.看清多戶房
戶籍問題是二手房交易中經(jīng)常遇到的情況。戶口遷移不是平等民事主體之間的民事法律行為，本質(zhì)上屬于公安機關(guān)行政行為。但是，戶口遷移的義務(wù)可以作為約定內(nèi)容寫入合同條款，并明確相應(yīng)違約責任。如果雙方約定了逾期遷戶條款，系雙方自愿達成協(xié)議，合法有效，法律予以保護。
因此，在交易實踐中，涉及戶口遷出問題可以通過約定違約后果來督促賣方積極履行戶口遷出義務(wù)。
案例：
2015年5月，王女士購買董女士位于西城區(qū)宣武門西大街一處房屋，總價305萬元。依據(jù)合同約定，董女士方應(yīng)當在該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起10日內(nèi)，完成原有全部戶口遷出手續(xù)，否則支付房屋總價款10%的違約金，并繼續(xù)履行全部戶口遷出義務(wù)。結(jié)果房屋過戶后，仍有董女士的繼子戶口未遷出，王女士起訴到法院。西城法院民一庭庭長郭云燕分析：“戶口遷移不是平等民事主體之間的民事法律行為，本質(zhì)上屬于公安機關(guān)行政行為，并不受司法調(diào)整，不屬于法院受案范圍，但是，戶口遷移的義務(wù)可以作為約定內(nèi)容寫入合同條款，并明確相應(yīng)違約責任?！?
法院依據(jù)王女士實際損失情況，判決董女士支付部分違約金。法院方表示，“因為戶口在房屋里不影響買房人戶口的遷入，所以買房人對戶口未遷出違約金的主張不要有過多的期望?！?
5.驗明學區(qū)房
實踐中，許多人為了孩子上學而購買學區(qū)房，但合同中沒有明確約定房屋帶有學位，或者雖有約定學位但無相應(yīng)違約責任而引發(fā)糾紛。因此，以購買“學區(qū)房”為主要目的買房人，一定要提前向所在學校及教育部門核實好相關(guān)入學政策及購買房屋入學指標的使用情況，其次要將購買學區(qū)房這一特殊目的寫入合同，并約定如因賣房人違約致使買房人購買“學區(qū)房”的合同目的不能實現(xiàn)，買房人有權(quán)要求解除合同，并且要求賠償房屋差價損失等。
案例：
馬先生為孩子上學想購買學區(qū)房，中介公司業(yè)務(wù)員從網(wǎng)上找到西城區(qū)一所重點小學以往的招生簡章，馬先生看后以高于同地區(qū)均價16%的價格購買了涉案房屋，可是后來他一打聽，這套房子不屬于招生簡章上的劃片房屋，就起訴到法院，要求中介公司賠償差價損失，退還服務(wù)費。法院經(jīng)審理認為，雙方簽訂的房屋買賣合同并沒有約定任何關(guān)于涉案房屋為學區(qū)房的內(nèi)容，馬先生所主張的差價損失無法支持。
法院方表示：“如果雙方當事人確實要買賣學區(qū)房，在合同的補充條款中要特別注明我要購買的是學區(qū)房，合同目的就是要學區(qū)房。如果沒有實現(xiàn)合同目的，違約方就要付給守約方相應(yīng)的違約責任。這樣法院在裁判中也好有一個判斷的依據(jù)?！狈ㄔ悍教嵝眩骸叭ソ涛?、教育局網(wǎng)站、學校的網(wǎng)站和學校，實際了解下劃片的實際情況，到底這個房子是否屬于學區(qū)房，這是買房人的審查義務(wù)?！?
6.慎選央產(chǎn)房
未辦理上市手續(xù)的央產(chǎn)房是不能通過房源核驗的。所以，從買方角度來看，在簽訂合同前要事先了解該房屋的來源、性質(zhì)及是否滿足上市交易的條件；從賣方角度來看，亦應(yīng)當在房屋出售前完善相關(guān)上市手續(xù)，從而保證雙方簽訂的合同能夠順利履行。
7.警惕代理房
由于房屋產(chǎn)權(quán)人行動不便、身處國外、工作繁忙等原因，經(jīng)常出現(xiàn)委托代理人代簽房屋買賣合同的現(xiàn)象。但是行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認，對被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔責任。遇到此種情形，購房人一定要提高警惕，要求代理人提供委托書，并在合同中明確約定因無權(quán)代理導致合同無效時，代理人所要承擔的違約責任，防范代理人無權(quán)代理，或者業(yè)主因房價上漲而以不知情為由主張合同無效。
8.慎選在租房
實踐中，不少二手房在出售時處于出租狀態(tài)，為了避免以后交房發(fā)生糾紛，買房人在購房時應(yīng)認真核查租賃合同期限、主體等信息，要求租戶出具放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明書等材料。
9.了解拍賣房
拍賣房往往涉及債務(wù)問題，房屋可能被多次抵押，購買這類房屋有可能面臨債權(quán)人的追討。此外，還要關(guān)注房屋的產(chǎn)權(quán)問題，有無實際居住人及戶口有無遷出，還要查看房屋是否存在未繳清的水電費、物業(yè)費用等情況，這些都需要競買人負擔?？傊?，拍賣房情況復(fù)雜，無論是競拍還是間接購買，都需要在了解清楚后謹慎對待。
10.應(yīng)對漲價房
由于房價上漲等因素，售房人即使在簽訂合同后，依然會坐地起價，通常表現(xiàn)為以各種原因要求解除合同或者違約加價。此時，買房人有兩個選擇：一是要求繼續(xù)履行合同；二是解除合同并要求賠償損失。但無論何種訴求，首先要確定買賣雙方已簽訂購房合同，其次，自身嚴格履約并及時固定賣方違約的證據(jù)。
【 重要總結(jié)和提示 】
1、買家首先要準確掌握房產(chǎn)信息，通過看房產(chǎn)證、戶口本和房子本身進行認真審核，可以要求售房人配合到房管部門、派出所戶籍部門查詢房屋情況、戶籍情況等；2、要妥善簽訂購房合同，北京市存量房屋買賣合同及補充協(xié)議都要都要認真審查交易流程、時間節(jié)點和違約責任等三個方面。
3、維權(quán)方面，在交易的各個環(huán)節(jié)，購房者都應(yīng)當注意保留相關(guān)文件及證據(jù)，雙方在實際履行過程中達成的新的約定，要及時作為補充協(xié)議附在買賣合同之后。一旦出現(xiàn)爭議，拿好相關(guān)證據(jù)，幫助還原事實。
*本文為作者觀點，不代表樓市參考立場，僅供讀者參考
