年底注意！這種“撿漏房”買了就被坑
一到年底，常常能看到這樣的新聞：“某某樓盤工人集體討薪，圍追堵截、上樓上訪，承建商沒(méi)錢哭窮，政府部門從中協(xié)調(diào)，最終皆大歡喜?！薄坝绣X沒(méi)錢，回家過(guò)年”，年前也成了集體討薪的高發(fā)期，尤其是參與樓盤建設(shè)的建筑工人。在很多人看來(lái)，房?jī)r(jià)那么高，房子賣了那么多，但凡跟房子沾點(diǎn)邊，都是穩(wěn)賺不賠的買賣，你開(kāi)發(fā)商掙了這么多錢，還不給工人發(fā)工資，良心真是大大的壞。但其實(shí)不是那么回事：跟房地產(chǎn)沾邊就有錢掙，但不是都能掙到錢。
為什么呢？房地產(chǎn)項(xiàng)目從立項(xiàng)拿地到開(kāi)工建設(shè)，再到竣工驗(yàn)收，雖然每一個(gè)環(huán)節(jié)都是緊密銜接的，但也是相互獨(dú)立的。就拿開(kāi)發(fā)建設(shè)來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商不會(huì)自己進(jìn)行建設(shè)，要選專門的施工單位來(lái)進(jìn)行建設(shè)，拼實(shí)力拿地拿項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商不好找，等著開(kāi)工的承建商多的是，所以就形成“開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)”——誰(shuí)聽(tīng)我的，我就選誰(shuí)。要拿下我這個(gè)工程，那你就得給我交工程保證金。對(duì)承建商來(lái)說(shuō)，錢還沒(méi)開(kāi)始掙，就得把押金放在開(kāi)發(fā)商那里。保證金還屬正常，更夸張的是，開(kāi)發(fā)商讓承建商自己解決建筑材料，統(tǒng)一報(bào)賬結(jié)算。
承建商肯定能掙錢，但是這錢也真的不好掙，要建設(shè)就得有工人，一個(gè)項(xiàng)目里幾百號(hào)工人是常有的事，工錢還得承建商自己出。承建商說(shuō)白了是開(kāi)發(fā)商的打工仔，又把錢都?jí)涸诹隧?xiàng)目上，哪里還有錢給工人發(fā)，所以也會(huì)按工程進(jìn)度結(jié)算工資。好在工人都是跟著包工頭出來(lái)的，包工頭解釋一下問(wèn)題都不大，所以年底的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商跟承建商結(jié)算工程款了，承建商就能跟工人結(jié)算工資。一旦開(kāi)發(fā)商沒(méi)錢，那么承建商的錢就沒(méi)著落，工人工資更是沒(méi)譜，集體討薪的事就發(fā)生了。
有人要問(wèn)了，集體討薪說(shuō)的再大也是勞動(dòng)糾紛，跟我們投資房產(chǎn)有什么關(guān)系？發(fā)不下來(lái)工資，根兒就在開(kāi)發(fā)商那里：要么是開(kāi)發(fā)商沒(méi)錢，要么是開(kāi)發(fā)商跑了。這不僅造成了討薪，還衍生了一種房產(chǎn)——抵賬房，也叫頂賬房、工程抵債房等等，叫法不一，是開(kāi)發(fā)商無(wú)力支付工程款，用開(kāi)發(fā)建設(shè)的房產(chǎn)抵債的房子。而且，在開(kāi)發(fā)商抵給承建商之后，承建商還有可能抵給建筑工人，有時(shí)不給發(fā)工資，還讓工人補(bǔ)房款，自然就沒(méi)人愿意要。這種房子有幾個(gè)特點(diǎn)——首先是價(jià)格低，其次是數(shù)量少，最后是傳播途徑單一，小范圍傳播。給人的感覺(jué)是：撿漏兒了你就別張揚(yáng)，悶聲發(fā)大財(cái)！但其實(shí)呢，結(jié)局可能是牙咽到肚里，悶聲吃大虧。
什么時(shí)候有抵賬房？
開(kāi)發(fā)商和承建單位是按照工程進(jìn)度結(jié)算的，比如正負(fù)零時(shí)結(jié)算、主體工程完工結(jié)算、裝飾裝修之后結(jié)算、配套建設(shè)完畢結(jié)算等等，雙方會(huì)合同約定結(jié)算方式。容易出問(wèn)題的就是主體工程完工的時(shí)候，這個(gè)時(shí)候開(kāi)發(fā)商總投資一般在50%左右，而要給承建商的錢也是工程款的一半左右。而開(kāi)發(fā)商那里呢，拿到預(yù)售許可證開(kāi)始賣房子，賣房子的錢再開(kāi)發(fā)一個(gè)相同的樓盤都?jí)蛄耍珔s沒(méi)有錢——資本是逐利的，放著吃利息能吃多少，當(dāng)然就投到了收益率高的項(xiàng)目中去了。原本專款專用的資金被挪作他用，樓盤項(xiàng)目建設(shè)的資金鏈斷裂，到了付款結(jié)算的時(shí)候——要錢沒(méi)有，要房給你。房子給了承建單位，承建單位要那么多房子也沒(méi)用啊，工人要吃飯，總不能吃房子。所以，你會(huì)接到做工程的朋友給你打電話：嘿，兄弟，你不是要結(jié)婚嗎？我這兒有幾套很便宜的房子，我給你留一套？
為什么價(jià)格低？
每個(gè)人都喜歡買物美價(jià)廉的東西，但一份價(jià)錢一分貨才符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律，開(kāi)發(fā)商賣房子是這樣，承建商賣房子也是這樣，房子便宜是有原因的：
首先，賣相不好。開(kāi)發(fā)商抵給承建商的房子，樓盤往往沒(méi)有通過(guò)竣工驗(yàn)收，很多都還正在建設(shè)過(guò)程中。買東西講究貨比三家，遍地都是開(kāi)發(fā)商拿錢砸出來(lái)的高上大樣板房，任你戶型、朝向、樓層再好，歸根還是一個(gè)灰暗的毛坯房，改變不了人是視覺(jué)動(dòng)物的現(xiàn)實(shí)。不怕房子好，就怕貨比貨，一比較，誰(shuí)還愿意買。
其次，急需變現(xiàn)。承建商夾在開(kāi)發(fā)商和建筑工人中間，卻指望不上開(kāi)發(fā)商，總不能花自己的錢給開(kāi)發(fā)商擦屁股，更別說(shuō)自己沒(méi)錢了。等不了開(kāi)發(fā)商，又沒(méi)有專門的銷售團(tuán)隊(duì)，只好自己動(dòng)手，以求豐衣足食，錢多錢少，有比沒(méi)有強(qiáng)。
為什么數(shù)量少？
按照常理，價(jià)格低的房子應(yīng)該很搶手，多抵就能多賣，多賣就能多得，為什么做工程的朋友跟你說(shuō)僅僅有幾套，難道是物以稀為貴？才不是呢：
一是回收成本（一碼歸一碼）。開(kāi)發(fā)商給的抵賬房，抵的是過(guò)去發(fā)生的工程款以及保證金，并不是整個(gè)工程建設(shè)的工程款。因?yàn)楹笃诮ㄔO(shè)沒(méi)有發(fā)生所以沒(méi)有產(chǎn)生，另外一個(gè)是承建商是否繼續(xù)建設(shè)還有待考慮，抵賬房的總數(shù)就下來(lái)了，而分到工程朋友頭上的數(shù)量就低了。
二是房源稀少。雖然開(kāi)發(fā)商亂花錢導(dǎo)致資金鏈斷裂，但我們?nèi)匀坏冒阉僭O(shè)為善良守法的開(kāi)發(fā)商，否則購(gòu)房業(yè)主受到的損失將會(huì)更大，面臨的風(fēng)險(xiǎn)也越大，那種情況更為復(fù)雜，只能簡(jiǎn)而論之。我國(guó)的預(yù)售制度決定了開(kāi)發(fā)商在拿到預(yù)售證之后，就會(huì)抓緊賣房子，然后才是建設(shè)樓盤，在樓盤建設(shè)到不得不抵賬的時(shí)候，房子已經(jīng)賣過(guò)一輪了。每個(gè)地方行情不一樣，守法的開(kāi)發(fā)商只能拿沒(méi)有賣出去的房子抵賬，近幾年房地產(chǎn)火熱的市場(chǎng)，能有幾套用來(lái)抵賬實(shí)屬不易。
為什么渠道單一？
如果你花了100塊買了一本書，3天后，你發(fā)現(xiàn)另一個(gè)人花了60塊買到這本書，你會(huì)怎么想？怎么做？把書換成房子之后，你可以是張三，可以是李四，也可以是王五，可以是你們購(gòu)房業(yè)主群里的每一個(gè)人，所有人都發(fā)現(xiàn)了先買先虧，那會(huì)出現(xiàn)什么狀況？業(yè)主們不會(huì)坐視不理，政府也不會(huì)視而不見(jiàn)。
為什么有風(fēng)險(xiǎn)？
抵賬房分為很多種，抵給承建商的風(fēng)險(xiǎn)最大。
一房二賣
前面為了簡(jiǎn)化問(wèn)題，我們要盡量假設(shè)開(kāi)發(fā)商遵紀(jì)守法，可開(kāi)發(fā)商如果真的守法，那就不會(huì)出現(xiàn)抵賬房。抵賬過(guò)程是購(gòu)房人無(wú)法了解的，從開(kāi)發(fā)商到承建商，再?gòu)某薪ㄉ痰劫?gòu)房人，這種轉(zhuǎn)手會(huì)給業(yè)主一種錯(cuò)覺(jué)：房子沒(méi)有問(wèn)題，承建商才會(huì)同意抵賬，自己拿來(lái)賣。但承建商只是為了錢，只要能盡快拿到錢，他也許不會(huì)考慮那么多，因?yàn)樗粫?huì)留下房子。
就商品房市場(chǎng)交易量來(lái)看，開(kāi)發(fā)商在預(yù)售階段就會(huì)賣出了絕大多數(shù)甚至全部房子，能用來(lái)抵償承建單位的工程款和保證金的房子幾乎可以忽略不計(jì)，因而在考慮購(gòu)買抵賬房的時(shí)候，首先要考慮是否存在一房二賣。如果一房二賣，就會(huì)出現(xiàn)抵賬房業(yè)主和商品房業(yè)主爭(zhēng)一套房子的局面，而抵賬房業(yè)主就會(huì)很被動(dòng)。
樓盤爛尾
之所以會(huì)有抵賬房出現(xiàn)，是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商和承建商的債務(wù)糾紛，而抵賬房解決的是已完成工程進(jìn)度的債權(quán)債務(wù)。前期款項(xiàng)拿不到，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)構(gòu)成了違約，哪怕購(gòu)房業(yè)主再著急要房子，承建商已經(jīng)沒(méi)有動(dòng)力繼續(xù)建設(shè)，拿錢走人才是他們的最佳選擇。開(kāi)發(fā)商沒(méi)錢，承建商退場(chǎng)，除非另有接盤俠，否則不會(huì)有人愿意繼續(xù)承包建設(shè)，樓盤就可能爛在那里。不管多少錢買的，最后都只能孤零零立在那里了。
假抵賬房
業(yè)主購(gòu)買抵賬房，要先把錢交給承建商，然后和開(kāi)發(fā)商辦理手續(xù)，開(kāi)發(fā)商和承建商有一個(gè)抵賬合同。而有的抵賬房是單方面抵賬，并沒(méi)有規(guī)范的合同，開(kāi)發(fā)商不給錢，承建商只能去占房子賣房子。正常情況是不會(huì)有人買這種抵賬房，可這種房子比平常的抵賬房還要便宜，所以難免會(huì)有人動(dòng)心。這種房子不僅程序不合法，而且后期手續(xù)也不好辦理，如果開(kāi)發(fā)商不配合辦理產(chǎn)權(quán)證，即使占著房子也是大麻煩，更何況還有其他情況。
買房子要謹(jǐn)慎，買抵賬房更要謹(jǐn)慎。抵賬房的問(wèn)題不在于能不能買，而在于你是否查詢了房屋備案登記情況、在于你是否查閱了抵賬合同、在于你對(duì)樓盤是否有信心……現(xiàn)實(shí)中也有通過(guò)抵賬房走上人生巔峰的業(yè)主，但誰(shuí)會(huì)是下一個(gè)沒(méi)有人能知道。有人說(shuō)，投資本來(lái)就有風(fēng)險(xiǎn)的，還是要買，那就多說(shuō)兩句：抵賬現(xiàn)房，能夠辦證！
北京東城曾發(fā)生過(guò)這樣的新聞：動(dòng)遷戶遭開(kāi)發(fā)商詐騙誤買抵抵賬房房，16年后遭拍賣。
家住東城區(qū)燈市口大街的趙先生最近遇到一件煩心事，自己購(gòu)買的房子不但16年未拿到房產(chǎn)證，更悲催的是，近日還被法院查封拍賣了。昨天，北京晨報(bào)記者實(shí)地探訪了解到，他在2000年從南光集團(tuán)有限公司購(gòu)買了該房產(chǎn)，但對(duì)方遲遲沒(méi)配合辦理房產(chǎn)證。而在出售房屋前，該公司竟然用房產(chǎn)為下屬公司做擔(dān)保，在珠海法院做了抵押。目前，由于下屬公司無(wú)力還債，趙先生所購(gòu)房屋被法院查封，樓內(nèi)12戶居民不知所措。
購(gòu)房16年辦不下房產(chǎn)證
昨天，記者來(lái)到燈市口大街14號(hào)樓，該樓靠近大街東口，鬧中取靜?！拔覐男W(xué)家就在這里，到今年整整44年了?！边@棟樓的居民趙先生介紹，在1988年前，在這里曾是燈市口大街36號(hào)院?！澳莻€(gè)院子正是我家，當(dāng)時(shí)我們是獨(dú)門獨(dú)戶，院里共住著我父母和兄弟姐妹九口人。”
隨后，記者來(lái)到趙先生家中，據(jù)他介紹，1988年，東城區(qū)城建開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行拆遷改造，分給他家三套原址回遷住房?！捌鸪?，只分給我們兩套住房。后來(lái)在爭(zhēng)取下，經(jīng)過(guò)法院調(diào)解，調(diào)成三套?！睆内w先生出示的《東城區(qū)人民法院民事調(diào)解書》上，他的說(shuō)法得到證實(shí)。此外，他告訴記者，由于當(dāng)年房產(chǎn)公有制，這棟樓房建成后被東城區(qū)城建賣給名為南光（集團(tuán)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱“南光公司”）。“直到2000年，實(shí)行房改政策，房屋私有化。南光公司就讓我們購(gòu)買該房?！?
趙先生說(shuō)，于是他向南光公司簽訂了購(gòu)房合同，并交了購(gòu)房款。記者從他提供的購(gòu)房合同和收據(jù)上看到，2000年9月，他以購(gòu)買南光公司公有住宅樓的方式獲得了該處房產(chǎn)。可自打那時(shí)起，他的煩惱就接踵而至，“直到現(xiàn)在都沒(méi)拿到房產(chǎn)證?！壁w先生氣憤地說(shuō)，購(gòu)房后，他曾多次催促，但對(duì)方始終拖延。而在購(gòu)房協(xié)議中明示，南光公司應(yīng)協(xié)助住戶到房地產(chǎn)交易所辦理房契過(guò)戶手續(xù)。
12戶居民沒(méi)處說(shuō)理
事態(tài)隨后進(jìn)一步惡化。2009年6月，趙先生收到一封南光公司北京辦事處寄來(lái)的通知，他打開(kāi)后傻了眼?！澳菚r(shí)，我才知道，我們的房產(chǎn)已經(jīng)被珠海法院查封了?！痹瓉?lái)，趙先生居住的房屋被南光公司給其下屬單位擔(dān)保所用，由于下屬單位無(wú)力償還銀行貸款，法院把該棟樓全部查封。說(shuō)著，趙先生遞給記者一張珠海法院對(duì)該房產(chǎn)的判決，記者從中發(fā)現(xiàn)1998年南光公司就已經(jīng)將房產(chǎn)向法院抵押，但2000年卻又向趙先生出售。對(duì)此，趙先生表示，購(gòu)房前毫不知情?！白隽说盅哼€賣給我們，這不是騙人嗎?！彼麣鈶嵉卣f(shuō)。
此后，趙先生又多次聯(lián)系南光公司，“對(duì)方說(shuō)只要法院解除查封，就會(huì)協(xié)助我們辦理房產(chǎn)證手續(xù)，再后來(lái)又是杳無(wú)音訊?！备鲆饬系氖牵?016年7月27日，樓下門口處貼出了《珠海市中級(jí)人民法院的告知書》，告知此樓將被拍賣。沒(méi)過(guò)多久，法院派來(lái)的房產(chǎn)估價(jià)人員就上門勘察。
“這可把我們急壞了，住了16年的房子，眼瞧著不是自己的了，讓這樓里的老老少少都不知所措。”而根據(jù)通知上的內(nèi)容，記者看到12月15日，珠海法院就將這棟樓進(jìn)行了拍賣。隨后，記者走訪了解到，該樓內(nèi)12戶居民均與趙先生遭遇相同。
記者就此事?lián)艽蚰瞎饧瘓F(tuán)北京辦事處電話，工作人員稱，此前接到不少居民咨詢，對(duì)方記下記者聯(lián)系方式后表示，稍后會(huì)有相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)回電。但截止發(fā)稿時(shí)，記者沒(méi)能收到任何回復(fù)。
律師：相關(guān)公司涉嫌欺詐和違約
北京市觀道律師事務(wù)所主任律師朱金元表示，雖然根據(jù)有關(guān)法律的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商可以出售已抵押的房屋，但前提是必須要向買方如實(shí)披露房屋已抵押的事實(shí)?！澳瞎夤驹诔鍪矍?，并未告知買方，有故意隱瞞房屋抵押的事實(shí)，已構(gòu)成欺詐。而導(dǎo)致燈市口大街14號(hào)樓居民房屋被拍賣，失去了所有權(quán)的另一原因?yàn)槟瞎夤緵](méi)有配合買家辦理房產(chǎn)證，未能履行合同約定，屬于違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。建議居民向人民法院起訴?！?
此外，對(duì)于購(gòu)買被抵押后房產(chǎn)行為所存在的風(fēng)險(xiǎn)，朱律師提示：
一、房產(chǎn)部門不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，業(yè)主無(wú)法取得房屋所有權(quán)。如無(wú)法對(duì)房屋買賣、出租、贈(zèng)與、繼承等。
二、當(dāng)開(kāi)發(fā)商到期不履行還款義務(wù)時(shí)，業(yè)主如想取得抵押房屋的所有權(quán)，只能先代替開(kāi)發(fā)商履行向銀行還債的義務(wù)，然后再向開(kāi)發(fā)商追償。否則，銀行主張權(quán)利時(shí)，如開(kāi)發(fā)商無(wú)力還債就必須退房還債。
