明年樓市表現(xiàn)如何？5大信號(hào)顯示這些城市房價(jià)還會(huì)漲！
明年樓市表現(xiàn)如何？我在這里梳理了這五點(diǎn)信號(hào)
一、央行城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶報(bào)告報(bào)告顯示，近三年來看漲房價(jià)人數(shù)在增多
前幾天，央行發(fā)布了四季度的城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶報(bào)告，結(jié)果顯示88.9%的居民認(rèn)為收入增加或持平，環(huán)比上升2.3%，收入信心指數(shù)為54.9%，環(huán)比上升1.6%。
另外，有33%的人傾向“更多儲(chǔ)蓄”，這一比例上升1%，有26.2%的人傾向更多消費(fèi)，這一比例回落0.2%。
最后對(duì)2018年一季度房價(jià)預(yù)期方面，32%的居民預(yù)期“上漲“，上升0.2%。
央行城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查報(bào)告是從1999年開始啟動(dòng)的，采取季度調(diào)查法，每個(gè)季度在全國50個(gè)大中小城市，400個(gè)銀行網(wǎng)點(diǎn)隨機(jī)抽取50名儲(chǔ)戶，全國共計(jì)2萬名儲(chǔ)戶作為調(diào)查對(duì)象。
總體來看，來年更多人希望增加投資和儲(chǔ)蓄。而看漲房價(jià)的人增加了0.2%，值得關(guān)注。我們統(tǒng)計(jì)了近兩年來央行城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶報(bào)告中看漲房價(jià)儲(chǔ)戶的比例，結(jié)果顯示如下：
除了央行的調(diào)研報(bào)告，我們還關(guān)注到12月18日公布的11月份70個(gè)大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)，在這份數(shù)據(jù)里，15個(gè)熱點(diǎn)城市中，合肥、福州、廈門的新房價(jià)格重新上漲，而連續(xù)多月下跌的北京，11月份新房價(jià)格也已經(jīng)停止下跌。
新房價(jià)格的止跌是一個(gè)信號(hào)，目前新房價(jià)格已經(jīng)由于限價(jià)而處于停頓狀態(tài)，而新房和二手房之間雖然存在價(jià)格差，但價(jià)格差也相對(duì)穩(wěn)定，新房怎么走，二手房基本上也會(huì)怎么走。
二、這12個(gè)城市房價(jià)大概率還會(huì)漲
德科地產(chǎn)頻道根據(jù)11月份70個(gè)大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)整理了一個(gè)非常有價(jià)值的表格，我在這里分享一下：
以2015年為基準(zhǔn)，這個(gè)12個(gè)城市大戶型的新房價(jià)格漲幅均高于小戶型。在德科地產(chǎn)看來，這種現(xiàn)象是不正常的。
畢竟小戶型的需求要高于大戶型，一個(gè)城市房價(jià)啟動(dòng)也是小戶型先動(dòng)；流動(dòng)性更好的房子也是小戶型；房價(jià)下跌通常則是大戶型先跌，跌得多，而小戶型后跌，且跌得少。
現(xiàn)在出現(xiàn)這種大戶型漲幅超過小戶型的情況，最合理的預(yù)期是這些城市后續(xù)小戶型的需求還會(huì)爆發(fā)，這是值得關(guān)注的一點(diǎn)。
三、長沙明確給開發(fā)商留出6%-8%的利潤空間
此外，近期還有個(gè)十分有意思的現(xiàn)象，在長沙，政府給開發(fā)商定了個(gè)規(guī)矩：未來你們的利潤最高只能到6%-8%。誰都知道，2016年是個(gè)地王年，不少開發(fā)商拿了高價(jià)地，很多中小開發(fā)商現(xiàn)在日子相當(dāng)不好過，明年又進(jìn)入償債高峰期，有經(jīng)濟(jì)學(xué)家直接表示“明年5月份大量中小開發(fā)商即將倒閉”。
對(duì)于開發(fā)商來說，現(xiàn)在最期盼的就是給出利潤空間。而長沙這次給開發(fā)商“既限價(jià)又給出了6%-8%利潤率上限”，這其實(shí)等于在告訴我們，未來限價(jià)還會(huì)繼續(xù)，但不會(huì)如今年這樣瘋狂。開發(fā)商獲得了難得的喘息機(jī)會(huì)。
四、開發(fā)商融資松綁
除了售價(jià)方面的松動(dòng)，開發(fā)商融資也有松動(dòng)的跡象。
在11月，金科股份和華發(fā)股份發(fā)債獲得通過。
12月18日，中交、富力兩家地產(chǎn)商均被恢復(fù)定增審查和IPO審查。12月19日這兩家房企就分別發(fā)布公告，富力擬公開發(fā)行不超過10.7億股，募集資金不超過350億，用于北京、上海和天津等地項(xiàng)目。中交則擬向溫州德欣非公開發(fā)行月7762萬股，募集資金不超過12億，用于投資兩個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。
出現(xiàn)這些情況不是沒有原因的。實(shí)際上，今年以來，地方收入增速下滑非常明顯，舉個(gè)例子，9月份全國一般公共預(yù)算收入同比增長9.2%，但到了11月份，增速下滑到1.4%。
這些消息總結(jié)起來，我們大致可以得到這個(gè)結(jié)論：在房地產(chǎn)稅尚不能真正為政府貢獻(xiàn)可靠收入的時(shí)候，地產(chǎn)商還不能倒下，還需要他們繼續(xù)貢獻(xiàn)收入。
回到長沙那個(gè)新政，給開發(fā)商留出6%-8%的利潤，這在今年調(diào)控最嚴(yán)厲的時(shí)候是不敢想象的，很多開發(fā)商拿到的預(yù)售價(jià)都是虧本的，被迫暫停開盤計(jì)劃。有了長沙這個(gè)先例，我們有理由相信，各地或許會(huì)跟進(jìn)。實(shí)際效果就跟武漢出臺(tái)裝修指導(dǎo)價(jià)一樣，各種樓盤甭管品質(zhì)如何，裝修報(bào)價(jià)一律走上限，購房者不接受也得接受，因?yàn)檫@是被允許的。
五、2018年三四線城市大概率慣性上漲
住建部王蒙徽部長今天剛剛說了，要繼續(xù)做好部分三四線城市的去庫存工作，滿足剛需、支持改善、遏制炒房。這意味著三四線城市將繼續(xù)得到資金等方面的支持。
所以我的結(jié)論是，明年大房企更加主導(dǎo)樓市，小房企市場(chǎng)份額更低，他們?cè)谝欢€鞏固好自己的市場(chǎng)份額，利潤不會(huì)追求太多。而在三四線甚至五六線城市，大房企將要搶占小房企的份額，這些會(huì)是他們的利潤增長點(diǎn)。最典型的如融創(chuàng)，這家房企一直說最愛一二線，現(xiàn)在也進(jìn)駐了不少縣城了。還有異軍突起的溫州中梁地產(chǎn)也是如此。
至于購房者，必須要接受的現(xiàn)實(shí)是：一二線止跌企穩(wěn)，三四線甚至五六線，明年可能還是“漲”字當(dāng)頭。
