社科院報告：一線城市房價全面停漲 短期房地產(chǎn)市場退熱
中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心25日發(fā)布的《中國住房市場發(fā)展月度分析報告》顯示，一線城市房價全面停漲，二線城市中房價均相對穩(wěn)定，熱點三四線城市也趨于停漲。報告分析認為，國際經(jīng)濟形勢不明朗造成經(jīng)濟發(fā)展前景的不確定性增加，金融市場實際利率居高不下等，構(gòu)成了短期房地產(chǎn)市場退熱的基本面因素。
報告顯示，2017年11月大數(shù)據(jù)房價指數(shù)監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，一線城市房價全面停漲，其中北京、上海繼續(xù)下跌，環(huán)京板塊累計跌幅較大；二線城市中除了成都、南京等少數(shù)城市外房價均相對穩(wěn)定；熱點三四線城市如佛山、東莞、合肥、無錫等也趨于停漲。
2017年11月大數(shù)據(jù)房價指數(shù)環(huán)比顯示，多數(shù)樣本城市環(huán)比漲幅在1%以內(nèi)，另有5個城市環(huán)比下跌，廊坊(燕郊)繼續(xù)大跌。樣本城市中，環(huán)比漲幅在2%以上的只有成都、南京2個城市。其中成都環(huán)比上漲5.2%，居樣本城市首位，成交價中位數(shù)達到14314元/平方米。環(huán)比漲幅在1%~2%之間的有煙臺、重慶、西安、武漢、惠州、石家莊6個城市。環(huán)比漲幅在1%以內(nèi)的有東莞、合肥、廣州、沈陽、廈門、無錫、鄭州、深圳、濟南、杭州、長沙、太原、青島、大連、蘇州15個城市。環(huán)比下跌的有廊坊(燕郊)、天津、北京、上海、佛山5個城市，11月環(huán)比分別下跌7.9%、1.71%，、1.15%、0.06%、0.05%。
一線城市中，北京上海繼續(xù)環(huán)比下跌，廣州深圳環(huán)比也接近停漲。北京房價已經(jīng)連續(xù)下跌7個月，從2017年4月最高點至11月的累計跌幅為15.5%，其中近半年累計下跌11.37%。從房價中位數(shù)看，4月北京房價中位數(shù)為63647元/平方米，11月二手房成交價中位數(shù)降為56078元/平方米，累計下降了7569元/平方米。分區(qū)域看，近半年累計跌幅最高的為通州區(qū)(16.58%)，最低的為海淀區(qū)(7.9%)，副中心的利好并沒有為通州區(qū)房價增加抗跌性。不過四個一線城市都尚未跌破上年同期價格，其中廣州11月房價比上年同期仍上漲46.82%。
作為環(huán)京板塊代表的廊坊(燕郊)，從4月最高點至今累計下跌36.9%，其中近半年累計下跌30.83%，跌幅居全國之首。房價中位數(shù)由4月的31879元/平方米跌至11月的不足20000元/平方米。瘋狂炒作帶來房價的大起大落，一大批投資投機者被深度套牢。作為北京樓市追隨者的天津，房價繼續(xù)下跌，從4月最高點至今的累計跌幅為12.8%。
報告認為，從宏觀經(jīng)濟形勢看，國際經(jīng)濟形勢不明朗造成經(jīng)濟發(fā)展前景的不確定性增加，金融市場實際利率居高不下，這些都構(gòu)成短期房地產(chǎn)市場退熱的基本面因素。
從政策面看，中央反復(fù)強調(diào)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策應(yīng)持續(xù)不放松，房產(chǎn)稅今后數(shù)年進入立法程序的可能性加大，各種促進租賃市場發(fā)展的政策不斷推出，這些因素使得短期房價預(yù)期趨于穩(wěn)定。從市場面看，作為樓市風(fēng)向標(biāo)的一線城市房價持續(xù)低迷無反彈跡象，對二三線城市的房價預(yù)期的穩(wěn)定有積極的作用。據(jù)此預(yù)計，短期內(nèi)房價將延續(xù)當(dāng)前態(tài)勢，房價的停漲或下跌由一二線城市逐步向三四線城市波紋擴展，購房者應(yīng)注意規(guī)避追高風(fēng)險。
對此，報告提出了相關(guān)政策建議。
一是進一步完善租購并舉相關(guān)制度。租購?fù)瑱?quán)是中國住房制度改革的重大突破之一，也是住房市場長效機制的基石。租購房同權(quán)的提出，對于穩(wěn)定中國商品房住市場具有積極的作用。但現(xiàn)實中有大量的家庭“租住”于城中村等各類非正式出租房中，無法提供租房發(fā)票、完稅證明，也不能在住房租賃監(jiān)管平臺合法登記備案。租購?fù)瑱?quán)后，仍無法享受基本的公共服務(wù)。租購?fù)瑱?quán)在執(zhí)行層面的差別化待遇，客觀上將帶來租房市場中正式出租房和非正式出租房的進一步分化，進而推動正式出租房租金的上漲。為了完善租購并舉的住房制度，避免租房市場過度分化和商品房租金上漲，增進起點公平，建議將租購房同權(quán)逐步擴大到城中村等各類非正式租房。
二是進一步推進土地制度改革試點。住房市場的穩(wěn)定為加快住房制度改革和完善住房市場長效機制創(chuàng)造了寶貴的時間窗。相對于住房分配制度，土地制度對于住房市場的長期穩(wěn)定更為關(guān)鍵。集體土地建設(shè)租賃性住房試點是一個意義重大的土地及住房制度雙重改革嘗試，應(yīng)在總結(jié)試點經(jīng)驗教訓(xùn)的基礎(chǔ)上，積極穩(wěn)妥推進。
三是保持住房調(diào)控政策的總體延續(xù)性與穩(wěn)定性。中國城市住房市場的長期供求矛盾仍然存在，房價穩(wěn)定來之不易。應(yīng)保持住房調(diào)控政策的總體穩(wěn)定，避免放松后房價迅速反彈。
四是遵循住房發(fā)展規(guī)律完善市場調(diào)控政策。進一步實現(xiàn)調(diào)控措施機制化，根據(jù)市場形勢變化，相機進行政策微調(diào)
