樓市錯位去庫存：大戰(zhàn)才剛剛打響
9月末10月初全國22城調(diào)控政策相繼出臺，一手結(jié)束了2016年前九個月的樓市繁榮。以全國樓市普漲、一二線城市樓市爆發(fā)為主要特點的房地產(chǎn)周期過去了。嚴(yán)厲的調(diào)控政策不歡迎炒家入場，但去庫存繼續(xù)。
房地產(chǎn)去庫存是中國2016年五大主要任務(wù)之一。去庫存上半場中，信貸寬松、政策釋放紅利、房價加速上漲。如今，中國樓市去庫存到了下半場，不論信貸抑或是樓市政策，均是擰緊水龍頭，告別一二線城市后，去庫存政策需在三四線城市發(fā)光發(fā)熱。
中國住建部政策專家委員會副主任顧云昌接受第一財經(jīng)記者采訪時表示：“2016年中國樓市去庫存有所成效，但仍顯不足。2017年去庫存的問題將更加嚴(yán)峻，去庫存政策需要更加精準(zhǔn)有力，考驗頂層決策者的智慧?！?
錯位去庫存
在2015年底召開的中央經(jīng)濟工作會議上，房地產(chǎn)去庫存是2016年五大主要任務(wù)之一。此后不久，各地的去庫存政策相繼出臺，鼓勵農(nóng)民購房已成標(biāo)配，信貸和政策環(huán)境是史上最寬松的時候。
由此帶來的直觀結(jié)果是中國房價、地價創(chuàng)新高，房地產(chǎn)市場高燒不止。中國指數(shù)研究院檢測數(shù)據(jù)顯示，截至8月，全國百城新房均價為12270元/平方米，環(huán)比上漲2.17%。中國百城房價環(huán)比已經(jīng)連續(xù)上漲16個月，同比已連續(xù)上漲13個月。
房價上漲城市從一線、強二線向弱二線、強三線城市蔓延。一線城市并非是此輪去庫存的主要調(diào)控城市，但強悍如深圳，此時的房價亦已經(jīng)連續(xù)上漲了20個月，在北京、廣州、上海三個一線城市中，同樣也是房地雙熱。
但最大的主角是二線城市，合肥、南京、蘇州與廈門領(lǐng)漲全國，被業(yè)界稱為樓市“四小龍”。
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1~9月份，商品房銷售面積105185萬平方米，同比增長26.9%，增速比1~8月份提高1.4個百分點。商品房銷售額80208億元，增長41.3%，增速提高2.6個百分點。其中，東部地區(qū)商品房銷售面積同比增長29.3%，銷售額51080億元，增長47.7%。中部地區(qū)商品房銷售面積增長32.7%，銷售額增長44.6%。西部地區(qū)商品房銷售面積增長16.4%，銷售額12881億元，增長17.9%。
庫存方面，9月末，商品房待售面積69612萬平方米，比8月末減少1258萬平方米。其中，住宅待售面積減少1177萬平方米，辦公樓待售面積減少45萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積減少45萬平方米。
但記者將9月末全國商品房待售面積數(shù)據(jù)與去年同期對比發(fā)現(xiàn)，庫存卻是不減反增，去年同期商品房待售面積為66510萬平方米，今年的數(shù)據(jù)同比增加了4.7%。庫存增加可從施工面積上找原因，今年1~9月份的施工數(shù)據(jù)，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積同比增長3.2%，高達(dá)71.6億平方米。
除了商品房數(shù)據(jù)之外，土地數(shù)據(jù)亦是本輪去庫存過程中資金過剩、房企活絡(luò)的投射。中國國土資源部數(shù)據(jù)顯示，前三季度全國國有建設(shè)用地供應(yīng)31.88萬公頃，同比下降4.6%，但合同成交價款卻增長24.8%至2.28萬億元。土地出讓面積和成交價款量減價增，全國有23個省份土地出讓價款同比增加。對此，國土資源部不動產(chǎn)登記中心研究員王建武分析稱，“前三季度去庫存與高地價并存，調(diào)控難度加大。”
顧云昌認(rèn)為，中國樓市的去庫存大戰(zhàn)才剛剛打響。顧云昌告訴第一財經(jīng)記者，2016年樓市去庫存是有效的，整體庫存確實得到更多去化?！暗橇畋驹撊齑娴娜木€城市沒能去庫存，不該去庫存的一二線城市卻吸引了大批炒家入場，抬高了房價，從這點來看，去庫存政策有局限性?！?
去庫存到了下半場
國家統(tǒng)計局突出顯示15個一線和熱點二線城市10月上半月的價格變動。據(jù)數(shù)據(jù)，北京、天津、上海、南京、合肥、廈門、廣州、深圳、成都等15個城市，新建商品住宅價格環(huán)比指數(shù)全部出現(xiàn)負(fù)增長，其中，無錫的變動指數(shù)最高，為－3.8，而過去漲勢最強勁的深圳，變動指數(shù)是－2.2。
國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉解讀表示，一線和部分熱點二線城市房價過快上漲的勢頭得到明顯遏制，各地樓市集中調(diào)控的效果顯著，房價走勢趨穩(wěn)。
一個月前，全國22個熱點城市先后出臺樓市調(diào)控政策，在限購、限貸、確保土地和新房供應(yīng)、遏制各種違規(guī)資金進(jìn)入房市和整頓開發(fā)商和中介等多個方面控制樓市“瘋牛”，前九個月的樓市繁榮正式宣告結(jié)束。
在受到調(diào)控的城市之外，因受市場氛圍影響，樓市同樣到了調(diào)整、降溫的時刻。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月1日~30日，全國54個城市合計簽約商品房住宅270164套，較上月下降15%。
要是更具體地對比一個城市調(diào)控前后的樓市變化，不妨以深圳為樣本。
據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測，10月新房住宅無一個項目取得預(yù)售，僅3個項目入市，供應(yīng)面積僅有11.0萬平方米，環(huán)比大降77%。至于成交，因新房備案數(shù)據(jù)滯后，二手房成交數(shù)據(jù)更能體現(xiàn)樓市實況。10月，二手房成交均價56790元／平方米，環(huán)比下跌4.2％，成交6329套，環(huán)比減少18%。
統(tǒng)計局新聞發(fā)言人盛來運在10月19日舉行的發(fā)布會上表示，短期來說，調(diào)控政策對一線城市和少數(shù)二線城市的商品房銷售、投資，甚至對經(jīng)濟都會帶來一定壓力；但對全局影響沒有想象的那么大，其他城市還在按照既定“去庫存”等政策來管理。
在湖南省，省統(tǒng)計局于11月1日發(fā)布的數(shù)據(jù)分析顯示，今年前三季度，湖南14個市州商品房銷售全部實現(xiàn)正增長。至9月末，湖南商品房待售面積3193.28萬平方米，同比下降3.6%。
但受經(jīng)濟發(fā)展水平、消費能力等因素的限制，湖南省各市州房地產(chǎn)庫存增減差異巨大。7個市州的商品房待售面積仍在增長，其中湘西州的待售面積增幅高達(dá)20.4%，盡管懷化市前三季度銷售面積增長速度高達(dá)52.4%，但其9月末的待售面積增速仍高至6.5%，庫存不降反升。
顧云昌告訴記者：“去庫存不是一句口號，是牽涉到國家和城市經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)多個方面的復(fù)雜問題?？傮w來說，依然要結(jié)合新型城鎮(zhèn)化、發(fā)展城市產(chǎn)業(yè)以創(chuàng)造就業(yè)機會、提高農(nóng)民工收入、鼓勵農(nóng)民工進(jìn)城購房，并且，要進(jìn)行土地制度改革，賦予農(nóng)民宅基地流通性，讓其可以變現(xiàn)并創(chuàng)造購房需求?！?
顧云昌表示，很難判斷中國樓市去庫存需要多長時間，如果三年內(nèi)可以解決去庫存問題就很了不起了。
