北京房品房庫(kù)存數(shù)據(jù)僅有5萬套
2017年即將過去，用“冰封”來形容即將過去的一年似乎并不為過：截至12月24日，在還有7天的情況下，北京樓市成交量低迷已成為定局：合計(jì)住宅簽約量只有26253套，預(yù)計(jì)全年只有2.65萬套，這也是北京樓市網(wǎng)簽以來的歷史最低值，同比下調(diào)45%。
從成交金額看，1750億的住宅市場(chǎng)簽約額也是最近3年的最低值。庫(kù)存數(shù)據(jù)只有5萬套，也刷新了歷史最低紀(jì)錄。而在二手房市場(chǎng)上，將近90%的成交房源價(jià)格下跌。
然而，就在這樣的淡市中，有買房人提出不同意見：“難道我遇到的樓市是‘假樓市’？為什么2017年我想買的幾個(gè)樓盤根本買不到？”剛需人群買不到政策房中的限價(jià)保障房，改善人群買不到市場(chǎng)上的限價(jià)商品房。
確實(shí)如此，正如股票市場(chǎng)，熊市也會(huì)有牛股。2017年，樓市出現(xiàn)了諸如中國(guó)璽、中駿天宸、泰禾麗春湖院子、華潤(rùn)城、華僑城和園等一房難求的“神盤”。而他們熱銷的最重要的原因，無一例外是銷售價(jià)格由于政策限價(jià)而遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于他們周邊樓盤價(jià)格。至于屬于保障房范疇的限價(jià)房，則即將成為歷史，自住商品房將成為它的替代者。
專家預(yù)測(cè)，2018年，樓市仍將延續(xù)2017年的態(tài)勢(shì)，限購(gòu)限貸政策仍然不會(huì)松動(dòng)，市場(chǎng)依舊“冰封”，一房難求仍然會(huì)一房難求。
淡季里的熱銷房
今年北京樓市的銷售冠軍之爭(zhēng)，雖然還有三天到年底，但冠軍歸屬已經(jīng)毫無懸念，招商地產(chǎn)中國(guó)璽將有望打破50億元銷售大關(guān)，成為繼2013年和2016年之后第三個(gè)單盤一年超過50億元的北京銷冠軍。
而排名第二的如果不出意外，將是昌平別墅項(xiàng)目泰禾麗春湖院子。而它也將成為另一個(gè)銷冠：別墅市場(chǎng)。
這兩個(gè)樓盤都跨越了930和317兩大調(diào)控節(jié)點(diǎn)，并非房地產(chǎn)順風(fēng)順?biāo)氖袌?chǎng)周期，贏得了銷售奇跡，除了戰(zhàn)略與銷售策略之外，價(jià)格是至關(guān)重要的因素。
中國(guó)璽為少見的二環(huán)邊內(nèi)城項(xiàng)目，2015年拿地的樓面價(jià)為5萬元/平方米左右，周邊二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)達(dá)到10萬+，但是受到預(yù)售價(jià)格管控影響，開發(fā)商不得不大幅調(diào)低預(yù)期，以7.95萬元/平方米的均價(jià)取得預(yù)售許可，在“8萬元”紅線之下擦網(wǎng)通過。從價(jià)格橫向?qū)Ρ葋砜?，周邊的二手房都處?萬元/平方米左右，但無論是使用年限和產(chǎn)品品質(zhì)都無法與中國(guó)璽相提并論。
這種樓盤就是目前被稱為“市場(chǎng)限價(jià)房”的代表樓盤：一、樓面價(jià)高，市場(chǎng)價(jià)格期待高。二、當(dāng)時(shí)政策限制，不能超過8萬/平方米紅線。三、周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤少，價(jià)值稀缺。
這樣的樓盤自然受到追捧。已經(jīng)經(jīng)過十幾年市場(chǎng)教化的買房人自然知道其中的價(jià)值所在，因此，中國(guó)璽兩次低調(diào)的開盤，直接提前鎖定2017年樓市銷冠軍。
據(jù)中國(guó)璽營(yíng)銷負(fù)責(zé)人介紹，被限制的價(jià)格，未來會(huì)在二手房上補(bǔ)漲。我們的客戶都是高端改善人群，無論從自住還是從長(zhǎng)期持有來看，它的價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于它體現(xiàn)出的價(jià)格。
而另一個(gè)別墅領(lǐng)域的銷冠麗春湖院子，價(jià)格一樣“親民”，將近3萬元的樓面地價(jià)，5萬多元的單價(jià)。一改別墅端著架子賣的傳統(tǒng)風(fēng)格，直接將別墅產(chǎn)品進(jìn)行了高周轉(zhuǎn)運(yùn)營(yíng)。
據(jù)泰禾集團(tuán)營(yíng)銷部門負(fù)責(zé)人介紹，價(jià)格合理與客戶定位的反邏輯是成就麗春湖院子的兩大主因。
說到客戶定位，相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋，別墅的價(jià)格從單價(jià)來說再“親民”，總價(jià)還是擺在那里的，它的客戶一定是要有實(shí)力的，因此，“我們選擇的客戶就是那些認(rèn)為2500萬不貴的人群”。經(jīng)過充分調(diào)研和客源判斷，他們認(rèn)為海淀客戶具有更強(qiáng)的購(gòu)買動(dòng)機(jī)和資金實(shí)力，其中最關(guān)鍵的機(jī)會(huì)在于，海淀已多年沒有低密度產(chǎn)品的新增供應(yīng)，存在大量而有效的潛在需求。最終，麗春湖院子超六成客戶來自于海淀，后期朝陽客戶又占據(jù)剩余大半?；ヂ?lián)網(wǎng)新貴、科技精英、企業(yè)高管等高知高智客群成為麗春湖院子的核心業(yè)主構(gòu)成。
2017年截至12月24日的北京銷冠排行榜：從項(xiàng)目看，超過10億網(wǎng)簽金額的住宅合計(jì)有55個(gè)，其中有15個(gè)項(xiàng)目超過20億，超過30億的有6個(gè)，銷售額最高的項(xiàng)目是中國(guó)璽，簽約48.82億。有望在2013年和2016年后，北京再次出現(xiàn)銷冠超過50億的簽約。排名第二的是泰禾麗春湖院子，也是別墅項(xiàng)目的銷冠，簽約46.5億。排名第三的是亦莊金茂府，簽約40.06億。第四是景粼原著，簽約39.38億。第五第六分別是泰禾昌平拾景園與首開華潤(rùn)城。
逆勢(shì)將成為檢驗(yàn)大企業(yè)的試金石
在兩年前的上海，孫宏斌在談到擴(kuò)張時(shí)顯得非常謹(jǐn)慎。當(dāng)記者問起是否也要向千億房企發(fā)起沖擊時(shí)，他貌似低調(diào)地表示：飯要一口一口吃，扎扎扎實(shí)實(shí)做事，不去想千億的事。言猶在耳，兩年后的今天，孫宏斌的融創(chuàng)集團(tuán)，已經(jīng)一躍成為“碧恒萬融”中的一員，千億目標(biāo)早已拋在身后。事實(shí)證明，市場(chǎng)越是低迷，越容易使一些企業(yè)做大。
在2017年，北京商品房市場(chǎng)中，2760億的總銷售額，是由472家房企創(chuàng)造的，龍頭房企的市場(chǎng)占有率越來越高，盡管市場(chǎng)進(jìn)入了冷靜期，但市場(chǎng)集中度卻不斷提升。排名前20的項(xiàng)目成交額已占到商品住宅總成交額1/3，而同樣的數(shù)字在2016年和2015年僅是1/4。其中，開發(fā)商集中度提升得更加明顯，北京萬科以在售30個(gè)項(xiàng)目，簽約銷售額307.5億排名市場(chǎng)第一，市場(chǎng)占有率超過10%，整個(gè)市場(chǎng)前10名開發(fā)商合計(jì)市場(chǎng)占有率達(dá)到49%，而在2016年，排名前10的開發(fā)商合計(jì)市場(chǎng)占有率僅為35%，預(yù)計(jì)未來在調(diào)控不斷升級(jí)的情況下，市場(chǎng)集中度仍將繼續(xù)提高，優(yōu)勢(shì)開發(fā)商、優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目將成為市場(chǎng)主力。
有31家企業(yè)發(fā)布了11月銷售業(yè)績(jī)，雖然調(diào)控持續(xù)出臺(tái)，但房企銷售依然處于歷史的最高峰。從目前數(shù)據(jù)看，公布銷售業(yè)績(jī)的企業(yè)2017年刷新銷售額歷史最高紀(jì)錄已成定局。11個(gè)月標(biāo)桿房企已經(jīng)全面完成年度任務(wù)，基本全部超過了2016年全年。
從這31家企業(yè)看，包括萬科等多家企業(yè)已經(jīng)突破4000億大關(guān)，超過千億的十幾家。
標(biāo)桿房企的銷售業(yè)績(jī)、利潤(rùn)上漲速度均超過行業(yè)平均水平，龍頭房企的市場(chǎng)占有率上漲。2016年，具有品牌優(yōu)勢(shì)、布局優(yōu)勢(shì)、資源優(yōu)勢(shì)、開發(fā)能力優(yōu)勢(shì)的標(biāo)桿企業(yè)通過兼并收購(gòu)、買地產(chǎn)股來增加土地儲(chǔ)備，并布局多元化投資。從部分熱點(diǎn)城市看，雖然調(diào)控發(fā)力，市場(chǎng)明顯萎縮，但部分龍頭房企的市場(chǎng)占有率明顯上漲。
2018年樓市三大買不到
大多數(shù)房地產(chǎn)研究人士都認(rèn)為，2018年，樓市的整體格局將會(huì)延續(xù)2017年的態(tài)勢(shì)，限購(gòu)限貸政策仍然會(huì)堅(jiān)決執(zhí)行，二手房?jī)r(jià)格不會(huì)有太大浮動(dòng)，新房市場(chǎng)仍然會(huì)存在兩極分化：要么賣不動(dòng)，要么買不到。
新房賣不動(dòng)的原因有兩種：
首先，以舊換新路徑卡殼。
張先生看上了一個(gè)學(xué)區(qū)房，總價(jià)在1600萬左右。他手里有600萬首付，剩余的1000萬要通過賣舊房才能湊足。而從去年7月份開始，張先生就在幾個(gè)大型二手房中介門店將舊房掛出，由于是亞運(yùn)村的房子，而且還有學(xué)區(qū)資格，放在去年房子單價(jià)11萬/平方米。而從掛出的那一天起，直至12月，降至9萬元/平方米也無人問津。而新房開發(fā)商給他三個(gè)月的期限也即將到期，因此他不得不放棄。這就是目前買賣房連環(huán)套出現(xiàn)卡殼的原因所在。
其次，新房?jī)r(jià)格普遍高于周邊二手房，競(jìng)爭(zhēng)太過激烈。
位于石景山一個(gè)國(guó)企的商品房樓盤，價(jià)格也不貴，在地產(chǎn)營(yíng)銷人眼中，這樣的樓盤一定是日光盤，但最近卻傳出了降價(jià)的消息。原因就在于，它所在的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤太多，同時(shí)又遇到從去年開始的各項(xiàng)調(diào)控政策，大家都不好賣。別人都是現(xiàn)房，它是期房，大家根據(jù)他的價(jià)格來調(diào)整自己的價(jià)格。
那么，什么樣的新盤是買不到的？
第一種，是被限價(jià)的商品房。
由于目前的招拍掛基本都是競(jìng)地價(jià)限房?jī)r(jià)競(jìng)自持，因此，核心位置的新房很多都會(huì)受到限價(jià)影響。
北京青年報(bào)記者通過有關(guān)渠道獲悉，剛剛被泰禾收購(gòu)的華僑城項(xiàng)目新著東方（泰禾收購(gòu)后更名為金府大院）審批的高價(jià)格沒有被有關(guān)部門通過，目前預(yù)計(jì)售價(jià)在8萬元/平方米。而沒有撤出前的華僑城，原先預(yù)計(jì)價(jià)格在10萬元/平方米。
業(yè)內(nèi)有人士稱：該項(xiàng)目很可能成為明年的“中國(guó)璽”。
而撤出該項(xiàng)目的華僑城也沒閑著，在該項(xiàng)目不遠(yuǎn)的五環(huán)位置，出爐“華僑城和園”項(xiàng)目，同樣是上報(bào)給有關(guān)部門的報(bào)價(jià)被駁回，最終停留在7萬元/平方米左右的單價(jià)。而周邊的二手房?jī)r(jià)格都要高出7.5萬元/平方米，而周邊新房都保持在8.5萬元/平方米左右。結(jié)果，該項(xiàng)目一期房源剛推出就被“日光”……
這類樓盤就是文中指出的限價(jià)商品房，2018年仍然會(huì)有不少這樣的項(xiàng)目推出。
第二種，新的學(xué)區(qū)房。
2017年，北京二環(huán)內(nèi)一共也只有幾個(gè)新樓盤推出。中國(guó)璽、昆侖域、中駿天宸、使館壹號(hào)院，最終突破8萬元紅線的是頂著學(xué)區(qū)房光環(huán)的樓盤——中駿天宸。
眾所周知，北京的教育資源最好的主要集中在海淀和西城。而中駿天宸則屬于西城最好的學(xué)區(qū)之一——德勝學(xué)區(qū)，這個(gè)片區(qū)的上世紀(jì)80年代二手房都已經(jīng)達(dá)到了14萬/平方米左右，用一位家長(zhǎng)的話說：寧要德勝一張床，不要?jiǎng)e墅一套房。
而北京這樣的項(xiàng)目資源已經(jīng)鳳毛麟角，尤其是帶學(xué)區(qū)的西城和海淀房，剛剛拍下的海淀天恒地產(chǎn)項(xiàng)目，雖然不是嚴(yán)格意義上的學(xué)區(qū)房，但由于在海淀這個(gè)大背景下，仍然受到了重視子女教育的買房人的提前關(guān)注。
第三種，地鐵沿線小戶型。
不久前，一個(gè)昌平樓盤開發(fā)商對(duì)業(yè)內(nèi)人士說，明年你們趕緊買我的房子吧，就九個(gè)字：地鐵上、小戶型、學(xué)區(qū)房。話音剛落，在座的幾個(gè)業(yè)內(nèi)人士連有沒有買房資格的問題都沒有想，就馬上預(yù)訂了。
在北京，即使到了“起碼要150平方米的三居”時(shí)代，但地鐵旁小戶型仍然保持著旺盛的生命力。除了自住需求外，很多有投資需求的人還是看好這類房源。除了住宅之外的小戶型，目前，已經(jīng)過關(guān)的商住房（可以分割產(chǎn)權(quán)，可以拿公司名義購(gòu)買），只要是在地鐵沿線的，也開始有買房人關(guān)注。畢竟，跟北京動(dòng)輒上千萬的商品房相比，花三四百萬就能安家，已經(jīng)非常滿足了。
