史上最密集調(diào)控奏效 2018年中國(guó)樓市“穩(wěn)”字當(dāng)頭
2017年堪稱中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策“史上最密集”的一年。多位專家指出，在保持現(xiàn)有調(diào)控力度不放松的同時(shí)，明年將會(huì)是樓市基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)年，大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)有望走出此前的“超級(jí)繁榮周期”，表現(xiàn)出“穩(wěn)”字當(dāng)頭的特點(diǎn)。
自1998年“房改”啟動(dòng)后，中國(guó)樓市在近20年的時(shí)間內(nèi)，處在業(yè)內(nèi)人士稱為“超級(jí)繁榮周期”階段。期間，中國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積由18平方米增長(zhǎng)到36平方米。不過(guò)，鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)指出，2017年可能是這一“超級(jí)繁榮周期”的頂峰，也是2016年以來(lái)本輪上行短周期的終結(jié)，此后房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)逐漸走向平穩(wěn)運(yùn)行階段。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2017年前11個(gè)月，中國(guó)新建商品住宅銷售面積達(dá)12.6億平方米，同比增長(zhǎng)5.4%；銷售金額為9.58萬(wàn)億元人民幣，同比增長(zhǎng)9.9%。不過(guò)，增長(zhǎng)已現(xiàn)疲態(tài)，與2016年相比，無(wú)論是銷售均價(jià)、銷售面積還是銷售額增速都明顯放緩。2018年，樓市可能迎來(lái)一輪新的調(diào)整和降溫。
從政策層面看，官方已經(jīng)釋放出2018年房地產(chǎn)調(diào)控不放松的明確信號(hào)。從近期的幾場(chǎng)中央高層會(huì)議到全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議，官方繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控措施，防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的信號(hào)已經(jīng)清晰可見(jiàn)。在此背景下，2018年一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)難現(xiàn)反彈。
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，在北京、天津、上海等15個(gè)全國(guó)調(diào)控最嚴(yán)格的核心熱點(diǎn)城市，今年以來(lái)商品住宅合計(jì)簽約同比大跌49%。部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下跌。鏈家研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市中，11月份廊坊二手房成交均價(jià)比3月累計(jì)下跌36.1%，北京二手房?jī)r(jià)累計(jì)下跌12.2%，天津、上海、合肥等城市二手房?jī)r(jià)也出現(xiàn)下跌。
2017年新房市場(chǎng)的主要推動(dòng)力——三四線城市樓市顯現(xiàn)出“后繼無(wú)力”的趨勢(shì)。楊現(xiàn)領(lǐng)指出，大部分三四線城市面臨人口流出、老齡化等問(wèn)題，其支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期動(dòng)力不足。新城控股副總裁歐陽(yáng)捷認(rèn)為，三四線城市商品住宅的成交量雖然還在增長(zhǎng)，但土地供應(yīng)面積幾乎逐年下降，這意味著未來(lái)三四線城市的住房供應(yīng)也將下降。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力中心研究員鄒琳華指出，中共十九大對(duì)住房市場(chǎng)的定位更加科學(xué)，關(guān)于長(zhǎng)效機(jī)制的表述更為明確，政策制度環(huán)境已不支持針對(duì)房?jī)r(jià)的投機(jī)炒作。
中國(guó)社科院發(fā)布的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告(2017-2018)》預(yù)測(cè)，2018年樓市將迎來(lái)新一輪調(diào)整和降溫期。其中，住房?jī)r(jià)格增幅或?qū)⒗^續(xù)保持平穩(wěn)下降，商品住宅銷售額增幅較2017年將明顯回落。
安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，明年，隨著租購(gòu)并舉等制度的逐步落地，部分非理性的購(gòu)房需求將被更好地引導(dǎo)到租房上。長(zhǎng)效機(jī)制的建立能夠摒棄部分帶有“副作用”的短期異化手段，對(duì)構(gòu)建階梯型消費(fèi)，解決高房?jī)r(jià)和庫(kù)存區(qū)域不平衡問(wèn)題將持續(xù)產(chǎn)生積極作用。
中國(guó)指數(shù)研究院近期發(fā)布的年度報(bào)告也指出，明年將是長(zhǎng)效機(jī)制與短期調(diào)控結(jié)合的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，中國(guó)將進(jìn)一步加快相關(guān)長(zhǎng)效機(jī)制政策的落實(shí)和細(xì)化。房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)成交回落，價(jià)格趨穩(wěn)，新開(kāi)工、投資中低速增長(zhǎng)等特點(diǎn)。
