“以房養(yǎng)老”是咋回事？房子抵押出去后 老人還能住嗎？
“以房養(yǎng)老”是咋回事？
“以房養(yǎng)老”，簡單說就是老人把自己名下的房產(chǎn)抵押給保險公司或銀行等金融機構(gòu)，在房屋產(chǎn)權仍歸老人所有的情況下，保險公司或銀行根據(jù)房產(chǎn)的價值，按比例每月向老人支付養(yǎng)老金，直到老人身故。老人身故后，保險公司或銀行獲得抵押房產(chǎn)處置權，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老相關費用。
在我國，目前“以房養(yǎng)老”主要有銀行版和保險版兩種模式。
從2007年開始，北京、上海、南京、杭州等地相繼出現(xiàn)過一些銀行版“以房養(yǎng)老”的自發(fā)性試點，武漢也有多家銀行參與，但均未被市場接受。2013年9月13日，國務院發(fā)布《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》，各大銀行開始陸續(xù)響應，逐步開展相關業(yè)務。
保險版“以房養(yǎng)老”是舶來品，是上世紀80年代中期美國新澤西州勞瑞山的一家銀行創(chuàng)立，在國內(nèi)試點始于四年前。自2014年7月1日起，北京、上海、廣州、武漢四個城市擁有房屋完全獨立產(chǎn)權的60歲以上老人，可選擇“以房養(yǎng)老”，試點期兩年。2016年7月，監(jiān)管部門又將試點期延長至2018年6月30日，并將試點范圍擴大至各直轄市、省會城市（自治區(qū)首府）、計劃單列市，以及江蘇、浙江、山東、廣東等部分地級市。
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不少老人受益于這類產(chǎn)品。北京市民康錫雄的女兒多年前就去世了，老兩口除了這套房，沒什么積蓄，一個月退休金加起來7000多元，雖然聽起來不少，但夫妻倆總有一種危機感，有錢也不敢花。2014年，北京開始試點以房養(yǎng)老，他們就第一個報了名。
當年，康錫雄的房子評估為305萬，在夫妻倆有生之年，每月都會收到保險公司支付的9100多元養(yǎng)老金，月收入變成了16000多元。將來如果把房子出租，兩人住養(yǎng)老院，每月還能有5000元租金，總的加起來一個月的收入可高達21000元，基本能夠支付住進養(yǎng)老院的費用。在沒有后顧之憂后，兩位老人開始圓年輕時的出國旅游夢了。
“以房養(yǎng)老保險”咋操作？
1.什么樣的人可以投保？
60歲以上擁有房屋完全獨立產(chǎn)權的老年人。
2.房子抵押出去后，老人還能住嗎？
當然可以。房子抵押后，房屋產(chǎn)權仍歸老人所有，房主仍擁有房屋的占有、使用和處置權。
3.房屋如何估值？
由保險公司和老人雙方協(xié)商選擇一家第三方公司對房屋進行估值。
4.房屋抵押后的月養(yǎng)老金怎么核算?
該產(chǎn)品在投保時，投保人與保險公司約定每月的基本養(yǎng)老保險金額，該金額基于所抵押房屋的評估價值，并在考慮抵押房屋的折扣、長期預期增值、預期的被保險人平均生存年限、利率、終身給付的成本等因素后確定。
5.房屋升值的部分怎么算?
投保該產(chǎn)品，房子的所有權仍歸老人。老人身故后，其繼承人享有優(yōu)先贖回權，可以選擇償還保險公司相關費用贖回房屋;如繼承人不選擇贖回，則保險公司對房產(chǎn)再進行處置，處置所得優(yōu)先償還保險公司相關費用，如有剩余歸屬繼承人。
6.投保后，后悔了，咋辦？
該業(yè)務設定了30天的猶豫期，相比普通保險產(chǎn)品15天的猶豫期明顯延長，這也是為了給老人更多時間考慮清楚。如不愿意繼續(xù)投保，可選擇在猶豫期內(nèi)解除合同。
7.猶豫期過了還能退保嗎?
據(jù)幸福人壽介紹，客戶可隨時退保贖回房屋，終止保險合同，但要承擔一定退保手續(xù)費和其他各類費用和損失賠償。
“以房養(yǎng)老保險”適合誰？
“以房養(yǎng)老保險”目標人群主要是中低收入家庭、失獨家庭、“空巢”家庭和單身高齡老人，特別是無子女老人或者是老人有多套房，無需留房給子女的家庭。
實際上，把房子抵押給保險公司領取養(yǎng)老金這件事，很多人尚難以接受。公開報道顯示，截至今年6月，有多家保險機構(gòu)獲得了“以房養(yǎng)老保險”試點資格，但開展業(yè)務的僅幸福人壽一家，且完成承保手續(xù)的不足百戶。究其原因，主要有三：
第一，中國人“養(yǎng)兒防老”和“家產(chǎn)傳后”的傳統(tǒng)觀念根深蒂固。
第二，人們對制度設計、操作標準方面顧慮多多：房價如何評估，上漲收益算誰的？
第三，我國的房價高度的波動性和不明朗的發(fā)展走向使得穩(wěn)定的房價上漲預期難以形成，致使保險公司擔心無法收回全額貸款的風險。
讓“以房養(yǎng)老”這個創(chuàng)新金融產(chǎn)品發(fā)揮更大的作用，還需要做多項工作。
首先，有關部門應該有完善的政策規(guī)定并做好監(jiān)管，不斷完善相關的配套措施，使其成為公共養(yǎng)老的有力補充。
同時提高受益面，試點“以房養(yǎng)老”向“以房養(yǎng)人”轉(zhuǎn)變，房屋變現(xiàn)后,不僅可用于養(yǎng)老，還可以用于子女創(chuàng)業(yè)、孫輩就學等。特別是,逐步擴大抵押房產(chǎn)的范圍，將其他類型的不動產(chǎn),如商業(yè)類的房產(chǎn)、共有產(chǎn)權住房、農(nóng)村宅基地房產(chǎn)、農(nóng)村家庭承包的土地使用權等列入抵押范圍，以便解決更多老年人的收入問題，從而提高“以房養(yǎng)老”的吸引力。
他山之石：國外如何“以房養(yǎng)老”？
在國外，反向抵押貸款是以房養(yǎng)老最為成功的模式，最早起源于荷蘭，而運作最為完善、最具有代表性的是美國，除這兩個國家外，加拿大、新加坡、英國、法國等國家的住房反向抵押貸款也發(fā)展得比較完善。
美國：美國“以房養(yǎng)老”“倒按揭”貸款對象為62歲以上的老年人。主要有三種形式：第一，聯(lián)邦政府保險的倒按揭貸款；第二，由政府擔保的倒按揭貸款，這種貸款有固定期限，老年住戶須作出搬移住房及實施還貸計劃后才能獲貸；第三，專有倒按揭貸款，一般由金融機構(gòu)辦理，發(fā)放貸款的機構(gòu)與住戶同享住房增值收益。
加拿大：超過62歲的老人可將住房抵押給銀行，貸款數(shù)額1.5萬-30萬加元，只要不搬、不賣，房產(chǎn)主權不變，可一直住到享盡天年，由后人處理房產(chǎn)時折還貸款。
新加坡：60歲以上的老人把房子抵押給有政府背景的公益性機構(gòu),由后者一次性或分期支付養(yǎng)老金,老人去世時產(chǎn)權由這些機構(gòu)處理,“剩余價值”(房價減去已支付的養(yǎng)老金總額)交給其繼承人。
日本：日本老齡化現(xiàn)象十分嚴重,導致其“以房養(yǎng)老”也非常普遍。通常選用“倒按揭”形式，適用于55歲以上的人群。這種貸款不需要還債，貸款人死亡時房子作為還債的資金。
