共享辦公挽救了這些城市的寫字樓租金水平
萬眾創(chuàng)新的熱潮和共享經(jīng)濟的余溫，一方面催生了聯(lián)合辦公等新興市場的興起，另一方面對寫字樓的空置去化起到了積極作用。在此背景下，寫字樓增長空間迎來利好，尤其是一些高品質(zhì)、交通可及性優(yōu)良的物業(yè)將成為投資者重點關注的對象。
寫字樓投資回報率水平也在數(shù)據(jù)中有所體現(xiàn)。根據(jù)云房數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布的《2017下半年中國房地產(chǎn)投資回報率調(diào)查報告》（以下簡稱《報告》）顯示，按照19個典型城市寫字樓的靜態(tài)租賃、長期租賃、5年租賃后轉(zhuǎn)售三類投資指標進行綜合分析：西安成為十分適宜投資的城市；長沙、武漢是適宜長租的城市；適宜轉(zhuǎn)售的城市為深圳、上海；和普通住宅和高端住宅的市場表現(xiàn)一樣，寧波再次墊底，被認為是最不適宜投資的城市。
共享辦公挽救租金水平
經(jīng)過近兩年市場的滌蕩，共享辦公發(fā)展進入市場培育期，一大批共享辦公品牌迅速涌入該市場，WeWork、優(yōu)客工場、SOHO3Q、WE+酷窩、氪空間、P2、世聯(lián)空間、納什空間、尚科等大小品牌都在搶食共享辦公市場的份額。
共享辦公的發(fā)展?jié)摿σ参吮姸噘Y本的青睞。比如，最近，被稱為獨角獸的優(yōu)客工場最近在圈內(nèi)的聲音就很強勢，不僅獲得了3億元C輪融資，還專門召開了產(chǎn)品線升級戰(zhàn)略的新聞發(fā)布會對共享辦公進行了發(fā)聲。據(jù)了解，就城市布局而言，2018年，優(yōu)客工場還將進一步深入二線城市。
其實，共享辦公如今的火熱程度離不開創(chuàng)業(yè)浪潮的迭起。今年7月份，在《國務院關于強化實施創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展戰(zhàn)略進一步推進大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新深入發(fā)展的意見》中，明確提出，要充分釋放全社會創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)潛能，在更大范圍、更高層次、更深程度上推進大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新，并且強調(diào)要拓展企業(yè)的融資渠道。
而創(chuàng)業(yè)浪潮直接帶動的是當?shù)貙懽謽鞘袌龅幕钴S以及寫字樓價格的上浮、租金的上漲。這一點在《報告》中也有體現(xiàn)。比如，《報告》顯示，寫字樓價格方面，同比漲幅排名前十位的是，武漢、鄭州、重慶、石家莊、廣州、上海、無錫、南京、北京、杭州。其中，鄭州在國家中心城市、中原城市群定位確立，以及自貿(mào)區(qū)和鄭洛新國家自主創(chuàng)新示范區(qū)建設的背景下，迎來了創(chuàng)業(yè)公司帶來創(chuàng)業(yè)高潮，寫字樓價格漲幅排名第二位，名次緊隨武漢。
再比如，從轉(zhuǎn)售回報率上看，雖然，隨著房地產(chǎn)市場“黃金十年”的結(jié)束，轉(zhuǎn)售回報率大幅下滑，寫字樓也不例外，但是在“一帶一路”以及聯(lián)合辦公大力發(fā)展帶動下，2017下半年寫字樓轉(zhuǎn)售回報還是環(huán)比小幅回升0.2個百分點?！秷蟾妗奉A計，未來寫字樓市場價格上漲動力十足，轉(zhuǎn)售回報率將會上行。
再比如，從轉(zhuǎn)售回報率上看，雖然，隨著房地產(chǎn)市場“黃金十年”的結(jié)束，轉(zhuǎn)售回報率大幅下滑，寫字樓也不例外，但是在“一帶一路”以及聯(lián)合辦公大力發(fā)展帶動下，2017下半年寫字樓轉(zhuǎn)售回報還是環(huán)比小幅回升0.2個百分點?！秷蟾妗奉A計，未來寫字樓市場價格上漲動力十足，轉(zhuǎn)售回報率將會上行。
此外，《報告》中還透露，一二線城市共享辦公加速跑馬圈地，寫字樓投資市場表現(xiàn)較為活躍，對于城市的發(fā)展來說，不但寫字樓空置率整體下降，而且也正逐步挽救租金水平。
不過，在業(yè)內(nèi)看來，雖然共享辦公這個詞很火，但更多的還停留在概念期，實操階段還有很多未解決的問題，比如，行業(yè)標準缺失等。潘石屹就曾表示，現(xiàn)在共享辦公規(guī)模都很小，尚處于嬰兒期，下一步這些企業(yè)誰能發(fā)展起來，還要看管理基因。
好租房源業(yè)務副總裁匡健鋒也認為，如今的聯(lián)合辦公已經(jīng)將未來的發(fā)展重點轉(zhuǎn)移到以用戶體驗取勝，如何更好地滿足客戶需求，提高企業(yè)和社群服務，成為競爭中的制勝關鍵。
重點城市回報率的走勢
根據(jù)《報告》走勢圖顯示，在靜態(tài)租賃回報率上，一線城市中，北京的寫字樓靜態(tài)回報率相對高于其他三個城市，基本落在5%這個水平上。上海、廣州、深圳靜態(tài)回報相對較為接近，在5%以下的水平徘徊。值得關注的是，中西部城市靜態(tài)租賃水平較高。由于中西部城市進入產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展階段，寫字樓租賃需求旺盛，靜態(tài)租賃回報率水平較高，如長沙、西安；天津、深圳等城市由于周邊城市群的快速發(fā)展，吸納了部分新增寫字樓需求，致使寫字樓租金增長乏力，靜態(tài)回報率較低。
長期租賃回報率方面，北京寫字樓市場在高需求下，保持著租賃市場的旺盛，長期租賃回報率普遍高于上海、廣州、深圳。然而，2017下半年，一線城市的長期租賃回報率逐漸靠近。此外，長沙、西安、武漢租賃回報收益可觀。長沙、西安、武漢作為二線城市中的后起之秀，近幾年產(chǎn)業(yè)發(fā)展逐漸加速，租賃市場需求較為旺盛，未來市場仍有較大發(fā)展空間，長期租賃回報率較高。而華東城市由于近年來價格持續(xù)上漲，投入成本上升，導致租賃回報率逐漸走低，如無錫、杭州、寧波。
長期租賃回報率方面，北京寫字樓市場在高需求下，保持著租賃市場的旺盛，長期租賃回報率普遍高于上海、廣州、深圳。然而，2017下半年，一線城市的長期租賃回報率逐漸靠近。此外，長沙、西安、武漢租賃回報收益可觀。長沙、西安、武漢作為二線城市中的后起之秀，近幾年產(chǎn)業(yè)發(fā)展逐漸加速，租賃市場需求較為旺盛，未來市場仍有較大發(fā)展空間，長期租賃回報率較高。而華東城市由于近年來價格持續(xù)上漲，投入成本上升，導致租賃回報率逐漸走低，如無錫、杭州、寧波。
5年租賃后轉(zhuǎn)售方面，在轉(zhuǎn)售回報整體下滑背景下，一線城市寫字樓轉(zhuǎn)售回報逐漸下滑。預期寫字樓未來展前景看好，轉(zhuǎn)售回報上行。其中，北京轉(zhuǎn)售回報上行明顯，上海預期收益最低。武漢、石家莊歷史租賃轉(zhuǎn)售收益較高。2017下半年，受價格上升明顯影響，武漢、石家莊轉(zhuǎn)售回報率處于較高水平。從預測回報率上看，多數(shù)城市轉(zhuǎn)售回報率上漲，一方面，寫字樓市場具備良好的發(fā)展空間，另一方面，住宅市場政策不斷收緊，勢必會有大量資金流入寫字樓市場，價格或?qū)⒊掷m(xù)走高。《報告》預測2017—2022年5年租賃轉(zhuǎn)售回報率排名前十位的是，北京、長沙、石家莊、武漢、天津、鄭州、南京、廣州、深圳、重慶。
5年租賃后轉(zhuǎn)售方面，在轉(zhuǎn)售回報整體下滑背景下，一線城市寫字樓轉(zhuǎn)售回報逐漸下滑。預期寫字樓未來展前景看好，轉(zhuǎn)售回報上行。其中，北京轉(zhuǎn)售回報上行明顯，上海預期收益最低。武漢、石家莊歷史租賃轉(zhuǎn)售收益較高。2017下半年，受價格上升明顯影響，武漢、石家莊轉(zhuǎn)售回報率處于較高水平。從預測回報率上看，多數(shù)城市轉(zhuǎn)售回報率上漲，一方面，寫字樓市場具備良好的發(fā)展空間，另一方面，住宅市場政策不斷收緊，勢必會有大量資金流入寫字樓市場，價格或?qū)⒊掷m(xù)走高。《報告》預測2017—2022年5年租賃轉(zhuǎn)售回報率排名前十位的是，北京、長沙、石家莊、武漢、天津、鄭州、南京、廣州、深圳、重慶。
綜上所述，不同物業(yè)類型租賃及銷售各自主導型的城市價值導向圖顯示結(jié)果為：西安成為十分適宜投資的城市；長沙、武漢是適宜長租的城市；適宜轉(zhuǎn)售的城市為深圳、上海；和住宅市場的表現(xiàn)一樣，寧波被認為是最不適宜投資的城市。
綜上所述，不同物業(yè)類型租賃及銷售各自主導型的城市價值導向圖顯示結(jié)果為：西安成為十分適宜投資的城市；長沙、武漢是適宜長租的城市；適宜轉(zhuǎn)售的城市為深圳、上海；和住宅市場的表現(xiàn)一樣，寧波被認為是最不適宜投資的城市。
