樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制正發(fā)揮制度性功效
2017年樓市調(diào)控和以往數(shù)次調(diào)控相比，目標(biāo)非常明確，核心就是圍繞“真正落實(shí)長(zhǎng)效機(jī)制”這個(gè)目標(biāo)，短期不放松，更著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)，啟動(dòng)調(diào)控組合政策。根本目的就是重視長(zhǎng)效機(jī)制，構(gòu)建房產(chǎn)分類階梯式消費(fèi)，解決高房?jī)r(jià)和庫(kù)存區(qū)域間不平衡發(fā)展的問(wèn)題。
目前房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在降溫后的穩(wěn)定期，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間健康正常的運(yùn)轉(zhuǎn)，這正由于2017年調(diào)控政策對(duì)長(zhǎng)效機(jī)制的高度重視，調(diào)控手段從抑制需求變成解決需求。首先，無(wú)論是增加首付比例還是限購(gòu)、限貸都是為了壓制需求，但需求的壓制往往是暫時(shí)的，也就造成了需求被延后并產(chǎn)生集中爆發(fā)的后果。今年以來(lái)的“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”相關(guān)政策大量推出，就是將部分非理性的購(gòu)房需求，更好地引導(dǎo)到租房上。其次調(diào)控摒棄了部分異化手段，例如以往的政策多會(huì)加重增加交易稅費(fèi)，來(lái)引導(dǎo)樓市降溫，但效應(yīng)卻導(dǎo)致稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，反而推高了實(shí)際房?jī)r(jià)，今年鮮有此類異化手段。長(zhǎng)效機(jī)制的落實(shí)，對(duì)構(gòu)建階梯式消費(fèi)，解決高房?jī)r(jià)和庫(kù)存區(qū)域不平衡問(wèn)題將持續(xù)產(chǎn)生積極作用。
從租賃政策的深化來(lái)看，雖然2015年就已提上日程，但真正全面落地還是在2017年。中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)歷了黃金十年，“居者有其屋”的主流意識(shí)導(dǎo)致大量人群理解的安家置業(yè)往往是和買房畫等號(hào)。但中國(guó)未來(lái)十年不得不面對(duì)城市化引發(fā)的大量人口持續(xù)進(jìn)入城市，以及目前高房?jī)r(jià)和人群總體收入不匹配的現(xiàn)實(shí)，一味地滿足一些人買房需求并非良策。租賃市場(chǎng)的發(fā)展是中國(guó)未來(lái)不可回避的問(wèn)題，引導(dǎo)廣大群眾由“居者有其屋”到“居者享其權(quán)”就是租賃在長(zhǎng)效機(jī)制的重要體現(xiàn)。
筆者認(rèn)為，租賃未來(lái)應(yīng)該在三方面做文章，首先，增加租賃房源的供給量，不但在數(shù)量上提供保證，同時(shí)還要積極鼓勵(lì)租賃運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)入場(chǎng)，并給予稅收、金融等多種政策支持；其次，通過(guò)法律法規(guī)保障租賃雙方權(quán)益，尤其是提升承租人的“安全感”；第三要在租賃金融方面發(fā)力，尤其是大力發(fā)展資產(chǎn)證券化REITs，以推動(dòng)租賃市場(chǎng)更為專業(yè)化、規(guī)模化有序發(fā)展。
從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，2017年1月份-10月份全國(guó)商品房銷售面積13.0億平方米，同比增加8.2%；銷售金額10.3萬(wàn)億元，同比增加12.6%。增長(zhǎng)率雖然相比2015和2016明顯降低，在國(guó)家高強(qiáng)度的調(diào)控政策之下，還是維持了強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭。
全國(guó)商品房銷售金額整體保持同比增長(zhǎng)，并不意味著調(diào)控未見(jiàn)效。觀察商品房成交應(yīng)分城市來(lái)看，從今年的現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，三線、四線城市的銷售增長(zhǎng)率明顯高于一線、二線城市，其中1月份-10月三線、四線城市銷售金額增速同比增長(zhǎng)了27.2個(gè)百分點(diǎn)，而一線、二線城市同期增速減少了2.9個(gè)百分點(diǎn)。充分證明了國(guó)家分區(qū)域采用不同政策的短期調(diào)控政策起到了積極作用。
