北京擬修訂存量房買賣合同 對稅費影響幾何？
北京市民王渝(化名)最近完成了換房的第一步——剛剛把家里的房子賣了出去，正要松一口氣，卻被中介叫了回去，擺在他面前的是一份沒見過的聲明，中介讓他在這份“關(guān)于稅費繳納的聲明”上簽字。
王渝一開始有點不明所以，在中介的解釋下才明白，這與北京市近日正在修訂的存量房屋買賣合同有關(guān)。中介告訴他，如果修訂完成后使用新版合同，他這套近百平方米的住房交易會多繳近百萬元的稅費，這令王渝大吃一驚。
新合同的威力
從北京市住建委的官方網(wǎng)站上可見，《北京市存量房屋買賣合同》及相關(guān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同示范文本自2017年12月21日起開始為期一周的公開征求意見，目前征求意見工作已經(jīng)結(jié)束。
新合同細(xì)化了出賣人對房屋情況的告知義務(wù)、逾期遷出戶口的違約責(zé)任以及付款方式及違約責(zé)任等，其中，明確房屋成交價格構(gòu)成及金額的條款引起了廣泛關(guān)注。
新合同文本中明確：“該房屋附屬設(shè)施、家具家電、裝飾裝修等有關(guān)價格已全部包含在上述房屋成交價格內(nèi)。”這被認(rèn)為在現(xiàn)實中殺傷力巨大。
以王渝此次賣出的住房為例，九十多平方米、滿兩年未滿5年的唯一住房(原價值300萬元)，現(xiàn)在實際成交價800萬元，實踐中通常比照最低過戶指導(dǎo)價進(jìn)行網(wǎng)簽，即468萬元，契稅1.5%即7萬元，算普通住宅無增值稅，不滿5年征收差額20%的個稅即33.6萬元，共計約40萬元稅費。
如果按照新版合同，網(wǎng)簽價即實際成交價，契稅仍是7萬元，算非普通住宅，增值稅按差額的5.6%征收即28萬元，個稅則上升為100萬元，共計135萬元的稅費。
一下多出了將近百萬元的稅費，這也是王渝為此咋舌的原因，而中介讓他去簽字的聲明，也正是為了應(yīng)對這一新情況。
聲明上寫的是，如果在合同履行過程中，地稅部門要求交易雙方按照房屋成交價格及該房屋家具、家電、裝飾裝修及配套設(shè)施設(shè)備等作價部分合計作為計稅依據(jù)的，雙方應(yīng)當(dāng)如何解決。
據(jù)《北京日報》報道，北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋上述修改時說，主要是防止買賣雙方為了規(guī)避稅收，將房屋成交價格拆分為凈房屋價格和裝飾裝修等價格的情況發(fā)生。
眾所周知，這種做法在實務(wù)中極為普遍，一般買賣雙方會簽訂兩份合同，房屋買賣合同中約定的房款，通常是為避稅而約定為地區(qū)指導(dǎo)價最低限，上稅也是以這一份為依據(jù)，另一份補充協(xié)議則約定房屋配套設(shè)施折價款，兩部分相加才是房屋的實際成交價。即是俗稱的陰陽合同現(xiàn)象。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受法治周末記者采訪時說，陰陽合同在實踐中很普遍，即便不采用陰陽兩份合同的方式，也會采用一份合同陰陽價格的方式，這種現(xiàn)象產(chǎn)生的根本原因，還是在于地區(qū)指導(dǎo)價與市場實際成交價存在巨大差距，從而導(dǎo)致繳稅數(shù)額上的巨大差距。
可能的影響
“最大的影響還是相當(dāng)于把原來可算成普通住宅都變成非普通住宅了，這樣一來各種稅就上來了。”鏈家的一位中介對法治周末記者說，動輒幾十萬甚至上百萬元的稅費不僅可能導(dǎo)致目前的在途單無法成交，估計也會對二手房市場產(chǎn)生不小影響。
多位近日剛剛簽訂買賣合同但尚未網(wǎng)簽的市民也表達(dá)了類似的擔(dān)憂，急切地想知道征求意見結(jié)束之后，“新政”何時施行，在途單的稅費會不會受影響。
不過，張大偉認(rèn)為上述條款完全不會對市場產(chǎn)生任何影響，他一再跟記者強(qiáng)調(diào)，陰陽合同產(chǎn)生的原因在于指導(dǎo)價與實際成交價的巨大差距，只要作為納稅最低價的指導(dǎo)價不變，最后提交的合同肯定是按指導(dǎo)價，新合同范本的上述條款就沒有任何意義：“那只是一個范本，買賣雙方到底按哪個價格來納稅，不以此為準(zhǔn)，雙方完全可以有兩份合同。”
受訪專家一致認(rèn)定新版合同只具有范本意義，實踐中委托中介來交易可能會使用該范本，不過，有些中介版本的合同也未必完全遵照范本，而買賣雙方也可以自行簽訂合同成交。
不過，根據(jù)北京市住建委的解讀，此前合同示范文本在實際使用過程中被一些中介機(jī)構(gòu)人為刪減，達(dá)不到保護(hù)交易雙方權(quán)益的目的，因此，本次修訂會進(jìn)一步明確示范文本的地位和效力，明確要求不得隨意刪減。
據(jù)法治周末記者了解，在為期一周的公開征求意見過程中，已有不少民眾針對此條修改內(nèi)容向北京市住建委提出了建議。
網(wǎng)友“流動大師”就在極為專業(yè)的建議中提到，如果要對家電和裝修裝飾部分收取增值稅和個人所得稅，應(yīng)充分考慮在房屋買賣中實際產(chǎn)生的增值和個人收入。
他也注意到，現(xiàn)行增值稅暫行條例第十五條規(guī)定的免征增值稅項目中，包括了“銷售的自己使用過的物品”，而如果對家電和裝修裝飾收取增值稅，可能存在與該條例相違背的嫌疑。
他還專門提到新版合同推行應(yīng)充分考慮在途交易，留有一定緩沖時間：“北京房價常年居高，人民群眾買一套房子不容易，民生多艱。如因快速推行新合同導(dǎo)致產(chǎn)生大量交易糾紛，不僅不利于社會和諧安定，而且會浪費大量的社會資源解決糾紛?！?
多位提交建議的網(wǎng)友提到，對使用過的家具家電、裝修裝飾部分征收契稅既缺乏合法性基礎(chǔ)，也并不合理。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析說，明確房屋的價格構(gòu)成，一方面是防范各類偷逃稅等現(xiàn)象，另一方面也與實踐中出現(xiàn)的一些糾紛有關(guān)，比如，當(dāng)時定價不清晰，對房屋附屬設(shè)施等概念界定不清，交付之后容易引起糾紛。
“這類修改本身是對于交易秩序的規(guī)范，隨著房屋交易復(fù)雜性的增加，條款也需要與時俱進(jìn)；清晰化也會加快交易效率，因此，是具有積極作用的?！眹?yán)躍進(jìn)說。
