歲末廣州樓市回暖 成交更活躍自住買家紛紛出手
2017年末，廣州樓市出現(xiàn)回暖。其中，一手住宅市場2017年12月網(wǎng)簽成交超過9000套，盡管不及2016年的同期水平，但成交量已連續(xù)5個月上升。二手住宅網(wǎng)簽量環(huán)比2017年11月略有下降，但仍在7000套以上。
在2017年底階段，樓市需求開始顯現(xiàn)，一手市場的剛需買家和二手市場的“賣一買一”改善型買家紛紛出手。特別是在二手房市場，自住需求已接近九成，同時，2017年12月出售購買二手房的買家中，約有1/4的買家屬于改善型需求。這類買家的入手，對市場起到重要的支撐作用。
現(xiàn)在，2017年已經(jīng)成為過去時，展望2018年，廣州一手和二手市場將會有怎樣的走勢?
一手市場
歲末供需兩旺 出現(xiàn)“翹尾”行情
2017年12月，廣州一手住宅網(wǎng)簽成交量持續(xù)回升。網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心監(jiān)控陽光家緣的數(shù)據(jù)顯示，該月廣州一手住宅網(wǎng)簽成交9149套，盡管同比下降了22.73%，但從去年下半年的情況來看，一手住宅成交量已實現(xiàn)連續(xù)5個月回升。
在落實從嚴(yán)調(diào)控，政策不斷加碼的背景下，2017年廣州一手市場經(jīng)歷了從迅速降溫到緩慢復(fù)蘇的過程。從去年10月起，樓盤推新速度加快，在強(qiáng)大需求的支撐下，年底的成交情況體現(xiàn)出“翹尾”的行情。
去年12月廣州網(wǎng)簽量超過9000套
從環(huán)比來看，2017年12月廣州一手住宅市場延續(xù)了上升的態(tài)勢。數(shù)據(jù)顯示，廣州一手住宅成交9149套，環(huán)比11月增加了6.38%，成交量維持逐月上漲的態(tài)勢，增幅有所放緩。
在所有城區(qū)中，增城貢獻(xiàn)最大，共計網(wǎng)簽3100套，占全市成交總量的大約三分之一，不過增城去年12月的銷量環(huán)比去年11月有所下降。同樣位于東部的黃埔網(wǎng)簽1702套，位居次席，南沙網(wǎng)簽1243套排在第三位。天河、荔灣等中心城區(qū)的網(wǎng)簽量分別為441套和314套，最少的越秀網(wǎng)簽11套。
去年12月網(wǎng)簽量排名前10的樓盤均成交了200套以上，其中有6個在增城，包括實地·薔薇國際、綠湖國際城、金地香山等樓盤都獲得了不錯的銷量成績。但當(dāng)月網(wǎng)簽最多的樓盤是番禺的廣州亞運城，716套的成交量占據(jù)番禺當(dāng)月網(wǎng)簽總量的將近8成。此外，黃埔的萬科幸福譽(yù)，南沙的陽光城麗景灣和花都的廣州萬達(dá)城都是相應(yīng)地區(qū)的熱門項目。
與前幾個月不同，去年12月廣州高價住宅網(wǎng)簽量有所減少，數(shù)據(jù)顯示，均價超過10萬元/平方米的項目僅僑鑫匯悅臺有4套成交記錄，為121880元/平方米。包括僑鑫匯悅臺在內(nèi)，12月均價超過6萬元的樓盤共有8個，其中4個在天河，2個在越秀，白云與海珠各有一個。
盡管高價住宅成交并不多，但由于12月不再像11月那樣有大量回遷安置房集中安排網(wǎng)簽，因此成交均價有所回升。數(shù)據(jù)顯示，12月廣州一手住宅網(wǎng)簽均價為16666元/平方米，環(huán)比增加約4%。
一手住宅市場從下降到回升
網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心的統(tǒng)計顯示，2017年1月至12月，廣州一手住宅網(wǎng)簽量累計為89865套，未能達(dá)到9萬套，與2016年全年相比減少了29.7%。這一數(shù)字也低于2015年92412套的網(wǎng)簽量?？偨Y(jié)整個2017年廣州一手住宅的成交情況，大致可以分為三個階段。
第一階段是2017年1月至3月，此時廣州樓市調(diào)控政策并未發(fā)生變化，盡管年初銷量不高，但市場仍大致延續(xù)了2016年的情形，到了3月份，網(wǎng)簽量增至15798套，出現(xiàn)了一段時間火熱行情。
第二階段是2017年4月至7月，由于3月廣州加碼樓市調(diào)控政策，從限購、限貸、限價、限售、限簽等多個方面抑制樓市過熱。調(diào)控政策對供需兩端造成影響，部分仍有資格的購房者開始轉(zhuǎn)向觀望，市場供應(yīng)量也在這幾個月有所減少，因此成交量在這一階段內(nèi)下降至低谷。從成交數(shù)據(jù)來看，從4月起，一手住宅成交量開始下滑，到了7月份，全市一手房成交量為4431套，成為全年銷量最低的月份。
第三階段是2017年8月至12月，一手住宅成交量開始逐月回升。有機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，一方面廣州購房需求相對強(qiáng)勁，另一方面，年底房企也有著沖刺業(yè)績、加快回款的需求，數(shù)據(jù)顯示，這一階段廣州各樓盤推貨節(jié)奏有所加快，特別是到最后兩個月，部分樓盤開始用折扣的方式刺激成交，這也促成了年底兩個月成交大量提高的“翹尾”局面。
盡管經(jīng)歷了起起落落的過程，但在在四大一線城市中，廣州新房成交走勢仍屬于相對平穩(wěn)。來自廣州中原研究發(fā)展部的分析顯示，在調(diào)控政策頒布的背景下，上海（樓盤）和深圳去年的波動較大，其中上?？偝山幻娣e為626萬平方米，同比下跌54%，深圳為230萬平方米，同比減少45%。廣州上一年總成交面積為985.4萬平方米，盡管同比也有下降，但下跌幅度為31.1%。
廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，這說明廣州樓市多數(shù)買家以剛性自住為主，只要推貨量保持相對穩(wěn)定，市場成交不至于出現(xiàn)大起大落。南方日報記者 葛政涵
二手市場
“賣一買一”增多 自住型購房者占九成
2017年12月，廣州二手樓市交投較11月有所下降。據(jù)廣州市住建委網(wǎng)站公布的二手網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2017年12月廣州二手住宅網(wǎng)簽成交量約為7192套，略低于11月。
合富研究院高級分析師梁燕明表示，2017年底這段時間繼續(xù)有一些之前已成功“賣一”的持幣待購型買家入市，預(yù)算較剛需型首次置業(yè)買家要寬裕，促使中高價位物業(yè)的成交出現(xiàn)較強(qiáng)的承接力支撐，總價300萬元以上各總價段的物業(yè)在12月的成交占比均出現(xiàn)上升。
今年春節(jié)假期在2月，梁燕明預(yù)計1月還會有自住型買家出手購房，尤其是之前已成功出售舊居套現(xiàn)的換房客，有可能會把握春節(jié)前這段時間出手買房。春節(jié)假期因素對樓市成交的影響，預(yù)計將會在1月底到2月初這段時間開始出現(xiàn)。
改善型換房客占25%
2017年底這段時間，有不少已成功“賣一”的換房客開始著手“買一”計劃。據(jù)合富大數(shù)據(jù)統(tǒng)計，12月改善型換房需求個案占整體成交的25%，即12月出手購房的買家當(dāng)中，約有1/4的買家是改善型換房需求。
另據(jù)廣州中原二手住宅成交數(shù)據(jù)顯示，在2017年12月，總價在200萬元以上的二手住宅成交占比環(huán)比上漲。其中，自住需求占87.79%，接近九成，顯示出剛需自住仍是目前二手市場的主流購買目的。在付款方式上，商業(yè)貸款占比環(huán)比上月漲幅較明顯。中原地產(chǎn)耀星華庭高級營業(yè)經(jīng)理譚田貴表示，近期分行所在的天河北板塊成交的以改善客為主，成交總價集中在400萬-600萬元的兩房、三房及800萬-1500萬元的高端住宅單位。他透露，由于改善客通過“賣一買一”的置換壓力不大，而且隨著“二孩”逐漸長大，其居住壓迫感增大，使得這部分客戶的入市步伐加快。同時，由于改善型住房的總價相對較高，因此，付款方式也以商業(yè)貸款居多。
改善型換房買家入市，帶動二手市場上中大戶型的成交有所升溫。據(jù)合富大數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2017年12月面積在120-144平方米和144平方米以上兩個面積段的成交占比，分別達(dá)9%和10%，均較11月增加約2個百分點。
此外，12月單價段在3萬-4.5萬元/平方米的物業(yè)成交占比上升，在一定程度上也與改善型換房買家入市有關(guān)。據(jù)合富大數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2017年12月單價在3萬-4.5萬元/平方米之間的物業(yè)，成交占比達(dá)31%，較11月23%的占比要高。在分析這個單價段的成交個案后發(fā)現(xiàn)，當(dāng)中約有32%的個案屬于改善型換房個案，而在11月該單價段的成交當(dāng)中，僅有23%的個案屬于改善型換房需求。
低單價房源成交占比下降
前幾個月市場已消化了不少低單價房源，房源新增速度還沒能趕得上市場消化的速度，導(dǎo)致2017年年底二手市場上低單價房源的成交占比出現(xiàn)下降。據(jù)合富大數(shù)據(jù)統(tǒng)計，單價在1.5萬元/平方米以下的低價二手房，成交占比從11月的15%下降到12月的9%。
梁燕明表示，12月低單價房源的成交個案，大部分依舊落在花都區(qū)，但數(shù)量較11月有所減少，還有少量低單價成交個案落在番禺區(qū)。11月還有零星單價低于1.5萬元/平方米的成交個案落在中心城區(qū)，而到12月中心城區(qū)二手房成交，已再難見有單價低于1.5萬元/平方米的個案出現(xiàn)。
2017年底這段時間，大部分業(yè)主心態(tài)保持穩(wěn)定，但部分急售套現(xiàn)的業(yè)主仍存在一定議價空間，不過，還是有不少低于市場價的急售筍盤，業(yè)主在設(shè)定交易條件時大多對付款方式有所要求。
但是，在2017年底這段時間市場上還是有不少預(yù)算稍充裕、持幣待購的買家入市。據(jù)合富大數(shù)據(jù)統(tǒng)計，12月首次置業(yè)需求的成交個案當(dāng)中，約有25%的個案是一次性付款購房，而2017年11月僅有20%。一次性付款購房的占比在改善型換房需求的成交個案當(dāng)中，同樣也錄得增長。2017年11月改善型換房需求當(dāng)中，一次性付款比例僅占27%，到12月一次性付款比例已增至33%。
去年末二手租賃淡 環(huán)比量價齊跌
縱觀2017年全年各月份二手租金均價數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，與二手買賣不同的是，二手租賃市場對政策敏感度稍低。租價最高的兩個月份集中在2017年3月和8月。全年的二手租賃旺季主要集中在春節(jié)過后的3、4月以及大學(xué)生畢業(yè)季的7-9月。這兩個時間節(jié)點的租賃需求量最大，租房客戶較多也使得業(yè)主租價“水漲船高”。
而作為傳統(tǒng)的租賃淡季，2017年最后一個月，二手租價和租賃量環(huán)比均有下滑。二手租賃宗數(shù)環(huán)比下滑1.7%，租金均價為47.2元/平方米·月，環(huán)比下滑5.6%。同時，廣州中原二手住宅租賃成交數(shù)據(jù)顯示，電梯樓是租賃市場的主力。2017年12月份樓梯樓的成交占比為36.4%，而電梯樓成交占比約為63.6%。樓梯樓的租金均價為38.2元/平方米·月，比電梯樓便宜13.1元/平方米·月，而電梯樓租金均價為51.3元/平方米·月，環(huán)比上月下滑1.5元/平方米·月。
廣州中原企業(yè)傳訊部何嘉麗建議，由于春節(jié)過后，租賃需求量十分大，租盤消化快，因此建議有需要的租客可在年底租賃淡季時，提早看房、對比、挑選，這樣更容易淘到心水筍租盤。
