樓市分類調(diào)控落地背后的邏輯
新年剛過，樓市調(diào)控開始分化。作為一線城市的深圳，近期啟動(dòng)新建住宅限售。上海調(diào)控聯(lián)席會(huì)議則明確調(diào)控不動(dòng)搖、不松懈，繼續(xù)引導(dǎo)開發(fā)商合理定價(jià)。海南實(shí)施新一輪分稅制財(cái)政體制，非房地產(chǎn)稅收向縣市傾斜，房地產(chǎn)稅收向省里傾斜，引導(dǎo)市縣擺脫樓市過度依賴。同時(shí)，海南祭出嚴(yán)苛的土地管理措施，建設(shè)用地實(shí)施總量和強(qiáng)度雙控，禁止將商品住宅用地與其他產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地捆綁或搭配供應(yīng)。蘭州則“敢為人先”地松綁限購政策，非核心區(qū)取消限購，核心區(qū)非戶籍仍限購一套，但取消社保、納稅要求，取而代之的是三年限售。武漢、長沙、合肥、固安等地或降低落戶門檻，或松綁人才限購，或調(diào)整限價(jià)政策。
年關(guān)前后，監(jiān)管部門屢次強(qiáng)調(diào)，保持調(diào)控政策連續(xù)穩(wěn)定，調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松。同時(shí)，近期結(jié)束的全國建設(shè)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，實(shí)施“差異化調(diào)控”，支持改善型需求。調(diào)控政策連續(xù)穩(wěn)定與差異化，這兩個(gè)原則并不沖突。所謂政策連續(xù)穩(wěn)定，即是控制投資需求、靠樓市“穩(wěn)增長”和“加杠桿”購房的調(diào)控基調(diào)和已有的政策架構(gòu)不變。但是，樓市區(qū)域空前分化的情況下，除一線和少數(shù)熱點(diǎn)城市以外，由于行政干預(yù)色彩濃厚，作為短期調(diào)控措施的限購，只有在樓市情緒高昂甚至失控的情況下才會(huì)祭出，通過在市場和投資投機(jī)需求之間搭起防火墻，讓市場迅速降溫。當(dāng)市場開始降溫，或資金面控制等強(qiáng)力措施跟進(jìn)并明顯奏效后，限購則可以適時(shí)退出。
因?yàn)椋瑢τ谡诖罅ξ瞬?、?qiáng)化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和回流農(nóng)民工，推進(jìn)城鎮(zhèn)化的二線城市來說，限購最大的問題，就是“一刀切”的行政干預(yù)，將改善型需求錯(cuò)殺，并極易造成樓市需求萎縮。目前來看，無論是松綁限購、“限售換限購”的蘭州，還是微調(diào)人才政策、降低落戶門檻的其他城市，無一例外土地出讓收入及房地產(chǎn)稅收達(dá)到地方財(cái)政收入的70%左右。
目前，不管是財(cái)稅改革，“開正道、堵旁門”的地方舉債規(guī)范，還是房產(chǎn)稅改革，都還在推進(jìn)過程中，而新興產(chǎn)業(yè)尚弱小，難以為地方提供新財(cái)源。因此，能一次性提供巨額資金（或以土地作價(jià)入股、土地?fù)Q配套等）、契合基建投融資模式的土地出讓，不啻為地方財(cái)政的巨大補(bǔ)充，彌合了地方政府債務(wù)緊縮后的空檔。2017年1-11月，全國300個(gè)城市土地出讓金超過4萬億元，相當(dāng)于地方一般公共預(yù)算本級收入的50%，同比去年增長35.3%。土地財(cái)政和房地產(chǎn)依賴是兩回事，過去詬病土地財(cái)政，關(guān)鍵在于地方過分依賴房地產(chǎn)，甚至托底房價(jià)、炒作地價(jià)，土地出讓收入也沒有用好等。但形勢在改變，寬口徑財(cái)政預(yù)算監(jiān)管已到位，國家更強(qiáng)調(diào)地方事權(quán)和支出責(zé)任匹配。
熱點(diǎn)區(qū)域以限售代替限購，可避免限購介入影響需求穩(wěn)定性，挫傷改善型需求，落實(shí)差異化調(diào)控。另一方面，限售降低再交易頻率、流動(dòng)性溢價(jià)，避免短期大規(guī)模買入和賣出，真正落實(shí)“房住不炒”。未來，庫存大、需求基礎(chǔ)不扎實(shí)、樓市舉足輕重的城市，或?qū)⑾裉m州一樣，啟動(dòng)以限售代替限購。當(dāng)然，要用好土地財(cái)政和房地產(chǎn)稅收，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議講得很清楚，分清中央地方事權(quán)。未來調(diào)控中，中央負(fù)責(zé)“定調(diào)子、管宏觀”，地方做好“落地”。土地財(cái)政、房地產(chǎn)稅收的財(cái)權(quán)給到地方，控制房價(jià)上漲、跟進(jìn)公共服務(wù)的事權(quán)也要對等承擔(dān)。處理好樓市和財(cái)政、經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，不能靠“加杠桿”穩(wěn)增長、不能靠托底房價(jià)攫取土地財(cái)政和房地產(chǎn)稅收。
目前，預(yù)警式調(diào)控的機(jī)制已建立，這是未來調(diào)控的長效機(jī)制。地方調(diào)整甚至松綁政策，除了基于差異化調(diào)控、厘清事權(quán)等考慮外，管理層的信心在于，推動(dòng)本輪樓市火爆的動(dòng)力源(6.520, -0.04, -0.61%)——杠桿也被控制住了。即便2018年釋放出新額度，但銀行控制房貸投放額度、占比（不超過新增貸款的30%）并未放松。以深圳為例，目前按揭投放周期延長至4-6個(gè)月，而去年初僅為2個(gè)月左右，且每月僅投放80億元（2016年月均投放近200億元）。作為今年經(jīng)濟(jì)工作“三大攻堅(jiān)戰(zhàn)”之首的金融“去杠桿”，推進(jìn)力度很大，因此房貸利率持續(xù)走高。只要杠桿控制住了，樓市就不會(huì)脫韁失控。
該放松的放松，該收緊的收緊，這就是差異化和精細(xì)化調(diào)控。規(guī)范限價(jià)政策的合肥、降低落戶門檻的南京、松綁人才限購的武漢，其政策基調(diào)與蘭州類似（新房去化周期在20個(gè)月左右），只是輕重程度不同。不過，海南革新分稅制，祭出嚴(yán)格的供地制度，是最嚴(yán)厲的調(diào)控，也是觸及財(cái)稅體制的長效機(jī)制。本地居民年可支配收入剛過2萬元的海南，80%的購房者是投資客，千萬元級別的房屋銷量在全國排前五，環(huán)境壓力和樓市風(fēng)險(xiǎn)更大。因此，像海南這樣特殊的地方，一定要強(qiáng)化調(diào)控，切斷樓市依賴的臍帶。
一線城市也一樣。以深圳為例，將新房、二手住房、商務(wù)公寓及“類住宅”、臨深銷售等算在內(nèi)，2017年深圳居民各類住房購買量高達(dá)13萬套左右。這其中，商品住房購買不到9萬套，滿足不了的需求轉(zhuǎn)向了其他類型住房、其他區(qū)域，顯示深圳樓市需求是何等旺盛。未來5年，北京和上海土地供應(yīng)減量，但常住居民的住房需求仍未得到有效滿足。租賃全面發(fā)力，外來人口、無房戶有了“落腳”的地方。問題是，租房3-5年以后，很多人都會(huì)想方設(shè)法買房，這就是“租購并舉”，未來這些城市的住房需求還將保持旺盛態(tài)勢。因此，從控制投資需求，引導(dǎo)預(yù)期的角度看，像京滬深這樣的熱點(diǎn)城市，2018年樓市調(diào)控政策仍要保持高壓態(tài)勢。
