政府不再壟斷住房供地，大城市房?jī)r(jià)迎拐點(diǎn)
此次國(guó)土資源部提出政府不再壟斷住房供地，一旦取得實(shí)質(zhì)性突破，房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)新的拐點(diǎn)，不可思議的高房?jī)r(jià)時(shí)代或許真能終結(jié)。
國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明近日表示，我國(guó)將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，推動(dòng)建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購(gòu)并舉的住房制度。政府將不再是居住用地唯一提供者。
這無(wú)疑是一個(gè)積極信號(hào)。過(guò)去20年，我國(guó)住宅土地來(lái)源單一，國(guó)有土地招拍掛出讓是開(kāi)發(fā)商獲得住宅土地的唯一渠道。
再往前看，即2002年，國(guó)土資源部出臺(tái)《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》以前，開(kāi)發(fā)商獲得土地通常是采用協(xié)議和劃撥的形式。擁有土地使用權(quán)的主體，包括政府部門(mén)、國(guó)企、事業(yè)單位等，他們根據(jù)法律規(guī)定，協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，獲取土地出讓金。土地劃撥由政府主導(dǎo)，原則上是無(wú)償交付，不過(guò)需要受讓者繳納補(bǔ)償和安置費(fèi)。無(wú)論是協(xié)議還是劃撥，實(shí)際上都是土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)⑶乙呀?jīng)形成市場(chǎng)價(jià)格。
土地供給市場(chǎng)化最大的好處是土地供給是有彈性的。房?jī)r(jià)上漲，開(kāi)發(fā)商就會(huì)覓地建房，而地價(jià)被逐高，市場(chǎng)供地者就會(huì)競(jìng)相供地，最終抑制房?jī)r(jià)的上漲。供求規(guī)律就這樣發(fā)揮作用，房?jī)r(jià)也不至于飛漲。這個(gè)時(shí)期，政府確實(shí)沒(méi)有壟斷住房供地。
但協(xié)議劃撥最受詬病的地方是不透明，少數(shù)領(lǐng)導(dǎo)干部和開(kāi)發(fā)商勾結(jié)，通過(guò)行賄受賄作低地價(jià)，從中牟利。這就帶來(lái)了腐敗和“國(guó)有資產(chǎn)流失”的質(zhì)疑。為規(guī)范土地市場(chǎng)，2002年4月國(guó)土資源部出臺(tái)規(guī)定，經(jīng)營(yíng)性土地一律公開(kāi)競(jìng)價(jià)出讓。
招拍掛新政出臺(tái)后一年多，舊的土地轉(zhuǎn)讓秩序仍在繼續(xù)。2004年3月，國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)通知：2004年8月31日之前，不得再以歷史遺留問(wèn)題協(xié)議出讓經(jīng)營(yíng)性國(guó)有土地，招拍掛制度必須一刀切執(zhí)行。發(fā)展商必須及時(shí)繳納土地出讓金，兩年內(nèi)不開(kāi)發(fā)，政府可以把該土地收回。這就是2004年的“8·31大限”。
招拍掛被稱(chēng)為中國(guó)地產(chǎn)界的“陽(yáng)光地政”。自此以后，經(jīng)營(yíng)性用地都經(jīng)過(guò)政府之手。如此，土地腐敗雖得到遏制，但卻帶來(lái)一系列副作用。最直接的后果就是土地供應(yīng)受控制，價(jià)格一路猛漲，房地產(chǎn)迎來(lái)暴漲十年。
中國(guó)城市其實(shí)不缺土地，無(wú)論城市內(nèi)國(guó)有土地，還是周邊集體土地，原本都有機(jī)會(huì)進(jìn)入市場(chǎng)。政府統(tǒng)一供地之后，國(guó)有土地進(jìn)入市場(chǎng)需要政府統(tǒng)一規(guī)劃，集中拍賣(mài)；集體土地需要政府先行征收，才能進(jìn)入土地一級(jí)市場(chǎng)。這種供應(yīng)的直接后果，就是供給減少，價(jià)格猛漲。
造成中國(guó)大城市高房?jī)r(jià)的因素很多，一個(gè)重要的原因就是土地供給有限。這當(dāng)中有財(cái)政依賴(lài)的原因，有城市規(guī)劃的考慮，甚至還有控制大城市規(guī)模的深謀遠(yuǎn)慮，可是要想解決高房?jī)r(jià)問(wèn)題，就不得不面對(duì)土地壟斷的問(wèn)題。
這一次國(guó)土資源部提出，政府不再壟斷住房供地，這是一個(gè)積極的信號(hào)。新的土地供應(yīng)源頭從哪里來(lái)呢？無(wú)論是創(chuàng)制新的形式，引導(dǎo)集體土地入市，還是非房地產(chǎn)企業(yè)可以從其他渠道取得用地權(quán)，這些都有益于活躍土地市場(chǎng)?？梢韵胍?jiàn)的是，改革將觸動(dòng)地方政府利益，勢(shì)必會(huì)有很大阻力。一旦取得實(shí)質(zhì)性突破，房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)新的拐點(diǎn)，不可思議的高房?jī)r(jià)時(shí)代或許真能終結(jié)。
