樓市最強(qiáng)調(diào)控！剛剛 11個(gè)城市一起動(dòng)手了
樓市最強(qiáng)調(diào)控開始全面落地實(shí)施了！
2017年8月底，國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)文件，確定的第一批13個(gè)開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市。當(dāng)時(shí)落實(shí)的只有北京、上海兩城。
近日，官方批復(fù)，另外11個(gè)也將正式啟動(dòng)，這標(biāo)志著13個(gè)試點(diǎn)城市，全面進(jìn)入實(shí)施階段。
壹
樓市最強(qiáng)調(diào)控，落地11城
今天（1月26日），國(guó)土部官網(wǎng)公布了一份1月16日，國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合批復(fù)的《意見》，指出同意沈陽(yáng)、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等11個(gè)城市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)實(shí)施方案。
《意見》提出核心內(nèi)容如下：
1、試點(diǎn)城市要把握正確方向。嚴(yán)格落實(shí)試點(diǎn)城市人民政府主體責(zé)任，統(tǒng)籌推進(jìn)試點(diǎn)工作，要將項(xiàng)目選址、開工建設(shè)、運(yùn)營(yíng)等各環(huán)節(jié)監(jiān)管落到實(shí)處；健全合同履約監(jiān)管機(jī)制，切實(shí)維護(hù)好村鎮(zhèn)集體組織、農(nóng)民、企業(yè)和承租人等相關(guān)主體的合法權(quán)益；建立租金監(jiān)測(cè)監(jiān)管機(jī)制，租賃項(xiàng)目要合理確定租金，建立公開透明的租金變動(dòng)約束機(jī)制，支持長(zhǎng)期租賃；鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)參與試點(diǎn)建設(shè)，依法依規(guī)提供金融產(chǎn)品服務(wù)。
2、試點(diǎn)城市要統(tǒng)籌規(guī)劃城市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)用地和空間布局。項(xiàng)目應(yīng)與周邊區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施配套工程統(tǒng)一考慮，明確配套設(shè)施建設(shè)主體與標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)與周邊地區(qū)公共服務(wù)均等化。規(guī)范集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的審批和監(jiān)管程序。加強(qiáng)政策宣
傳和輿論引導(dǎo)，發(fā)展規(guī)范有序的住房租賃市場(chǎng)，形成可復(fù)制、可推廣的制度成果。
3、試點(diǎn)城市不得隨意改變?cè)圏c(diǎn)實(shí)施方案內(nèi)容，省國(guó)土資源、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要加強(qiáng)對(duì)試點(diǎn)實(shí)施方案實(shí)施工作的指導(dǎo)和監(jiān)督。國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將適時(shí)開展調(diào)研、督導(dǎo)。
文件還公布了沈陽(yáng)、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都各城市的具體實(shí)施方案，感興趣者，可以點(diǎn)擊本文左下角“閱讀原文”下載附件查看。
貳
對(duì)樓市影響幾何
集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，對(duì)樓市有什么影響？要了解這個(gè)問題，我們必須要清楚什么是集體建設(shè)用地。
根據(jù)中國(guó)現(xiàn)行的土地制度是：城市土地歸國(guó)家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。
但城市的集體建設(shè)用地不只是在郊區(qū)，核心區(qū)也有。這些土地是城市在規(guī)劃和建設(shè)當(dāng)中由于一些特殊的原因遺留下的。
一般情況下，集體土地只有經(jīng)過(guò)國(guó)家征地程序，將土地的屬性轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有用地后，才可以開發(fā)建設(shè)，建設(shè)的房子才能上市交易。若無(wú)國(guó)家征地程序，農(nóng)民私自在這些土地上建房，就無(wú)法獲得有效權(quán)益，無(wú)法入市交易，這類房子稱為小產(chǎn)權(quán)房。
深圳當(dāng)年就是如此，城市里的農(nóng)民發(fā)現(xiàn)自己坐擁的土地價(jià)值后，不愿讓政府低價(jià)征收，加班加點(diǎn)地紛紛建起了自己的房子，這就是響徹全國(guó)的城中村。深圳也因此無(wú)集體用地可用，所以13個(gè)試點(diǎn)城市當(dāng)中沒有列入深圳。
換句話說(shuō)，集體建設(shè)用地建房這條路，深圳早就走過(guò)，只是當(dāng)時(shí)沒有政府文件允許，所以無(wú)法上市交易，轉(zhuǎn)而成了天然的廉租房。而現(xiàn)在，13個(gè)城市獲得了政府文件許可，可以在集體建設(shè)用地上建設(shè)租房，對(duì)于樓市影響較大。
集體建設(shè)用地將租賃住房，是對(duì)國(guó)家“租售并舉”制度的補(bǔ)充，對(duì)北京、上海、廣州、成都、杭州、武漢、南京、鄭
州、廈門等13個(gè)城市的租金會(huì)有一定平抑作用，但不會(huì)導(dǎo)致其下行。理由有二：
1、所選擇的13個(gè)試點(diǎn)城市中，大多數(shù)都是人口規(guī)模和流量非常大的城市，這些城市的人口還在不斷增加，雖然租賃住房得到了補(bǔ)充，但增速很難快過(guò)人口增速。
廣州、杭州、南京等城市每年人口都有幾十萬(wàn)的增量，租賃住房幾年才供應(yīng)幾十萬(wàn)套。
佛山、肇慶也列入試點(diǎn)，是代表了三四線城市，為這兩類城市探索租賃制度。
2、集體建設(shè)用地上建起來(lái)的租賃住房成本低，未來(lái)的租金相比于市場(chǎng)可能會(huì)相對(duì)低一些，對(duì)于租金也有一定的牽制作用。
叁
住宅價(jià)格會(huì)下行嗎
很多人以為這個(gè)政策落地，對(duì)于樓市是個(gè)大利空，其實(shí)是一種誤讀。
集體建設(shè)用地獲批建設(shè)租賃住房，對(duì)住宅的價(jià)格，有一定的牽制作用，卻無(wú)法改變其慢漲趨勢(shì)。理由有三：
1、文件規(guī)定集體土體上建設(shè)的是租賃住房，而非商品房，也就是說(shuō)，政府只同意官方與村民合伙建設(shè)租賃住房，用來(lái)租賃而不是用來(lái)交易買賣。
政府目前還不會(huì)允許集體土地可進(jìn)入拍賣市場(chǎng)，因?yàn)橐坏╅_了這個(gè)口子，相當(dāng)于宣布小產(chǎn)權(quán)房合法化了，政府目前還不會(huì)讓小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”。
在廣州的發(fā)布的《廣州市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)實(shí)施方案》中就明確提出，堅(jiān)決防止出現(xiàn)新的“小產(chǎn)權(quán)房”，確保試點(diǎn)工作有序可控。
2、正因?yàn)榧w土體尚無(wú)法入市，所以對(duì)現(xiàn)有的商品房土地供應(yīng)體系沖擊不大，政府也不會(huì)允許其沖擊商品房市場(chǎng)，因?yàn)橥恋厝允侵醒胝投鄶?shù)地方政府的命根子。
2016年數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入37457億元，同期全國(guó)財(cái)政總收入15.9萬(wàn)億元，再加上與房地產(chǎn)相關(guān)的各種稅收，占財(cái)政總收入的1/3左右。
3、集體建設(shè)用地建設(shè)的租賃住房，由于成本低，租金可能相對(duì)較低，一定程度上可以轉(zhuǎn)移或者延遲一些消費(fèi)者的購(gòu)房需求，但卻很難消弭。
此外，這些試點(diǎn)城市，大多的人口增量都非常好，購(gòu)房需求每年都在增加，租賃住房無(wú)法滿足購(gòu)房需求，而地方政府的推地模式是根據(jù)常住人口而定，而非實(shí)際管控人口。
土地供應(yīng)增速總是無(wú)法跟上人口增速，所以即便是杭州、武漢、南京、成都這類面積超大的城市，房?jī)r(jià)也同樣在上漲。
最后我們要明確一點(diǎn)，政府推行“租售并舉”制度的目的，也同樣是為了牽制房?jī)r(jià)，讓它的增速慢下來(lái)。
有人說(shuō)，政府應(yīng)該趕快出臺(tái)房地產(chǎn)稅，打壓房?jī)r(jià)。且不說(shuō)房地產(chǎn)稅未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間里都很難出臺(tái)，即使房出臺(tái)了，對(duì)房?jī)r(jià)也不會(huì)構(gòu)成太大利空。
看看國(guó)際上的一些案列就明白了，中國(guó)香港、倫敦、美國(guó)都是開征了房地產(chǎn)稅的地區(qū)，可結(jié)果呢？香港、倫敦房?jī)r(jià)位列全球前兩名，美國(guó)2017年的房?jī)r(jià)再次創(chuàng)下歷史新高。
