房價下跌，房奴卻要多花幾十萬！
2018年剛開局，不管是房企還是剛需，都面臨著前所未有的壓力......
斷糧了！房企的開發(fā)貸被部分銀行暫停
據(jù)中證報報道，我國部分銀行已暫停受理房地產(chǎn)行業(yè)新增授信，或暫停房地產(chǎn)開發(fā)貸業(yè)務(wù)。同時，信托業(yè)人士透露，在嚴(yán)監(jiān)管背景下，信托公司地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)更趨審慎。
這意味著，隨著監(jiān)管層嚴(yán)控銀行信貸和信托資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場，房企融資難度越來越大。
比如，1月29日，一份關(guān)于恒豐銀行暫停新增房地產(chǎn)授信的內(nèi)部通知傳遍了銀行同業(yè)圈。
恒豐銀行1月29日起暫停受理房地產(chǎn)行業(yè)新增授信業(yè)務(wù)，存量業(yè)務(wù)可正常受理。
恒豐銀行回應(yīng)稱：“關(guān)于暫停受理房地產(chǎn)行業(yè)新增授信業(yè)務(wù)，是基于我行貸款結(jié)構(gòu)調(diào)整作出的正常經(jīng)營決策，我行的房地產(chǎn)貸款占比比較高，屬于暫時性內(nèi)部管理措施，不涉及其他。”
其實不止恒豐銀行這一家收緊房地產(chǎn)信貸，據(jù)銀行內(nèi)部人士透露，目前多家銀行對房地產(chǎn)的融資已經(jīng)收緊或暫停。
很快，這一問題得到了《中國證券報》的證實，據(jù)報道，1月30日，在全國范圍內(nèi)，已有部分銀行下發(fā)相關(guān)文件，或已暫停受理房地產(chǎn)行業(yè)新增授信業(yè)務(wù)，或暫停開發(fā)貸業(yè)務(wù)。
不論這種政策是不是如恒豐銀行所說，是一種結(jié)構(gòu)性調(diào)整，一個不爭的事實卻擺在大家眼前，那就是——
房地產(chǎn)企業(yè)的融資正在日益從緊，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，無論是買地拿地，還是開發(fā)建設(shè)，乃至于銷售是一個異常漫長的過程。
一般一個樓盤的開發(fā)周期需要2-3年，而一家有規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般不會一個樓盤一個樓盤的開發(fā)，往往是多個城市多個樓盤的集中開發(fā)，這對于企業(yè)的融資壓力更大，所以業(yè)內(nèi)甚至有這樣的說法，一家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的好不好主要看他的財務(wù)總監(jiān)融資能力強(qiáng)不強(qiáng)。
而如今，在大環(huán)境的變化下，房地產(chǎn)企業(yè)的苦日子看來是要來了。
房企缺錢，任小米的三大預(yù)言要成真？
眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)一直都是一個高金融杠桿的發(fā)展模式，
據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)計算，截至2017年9月底，136家上市房企的平均資產(chǎn)負(fù)債率為79.45%，去年則為77.5%，同比增加1.95個百分點。 這意味著房企資產(chǎn)里超過79%的錢都是借來的。
而房企負(fù)債當(dāng)中銀行貸款無疑是主角，在過去的兩年里，我們看到不少KFS一直不停的拿地，造出不少地王，表面看上去風(fēng)光無限，而背后卻是拿地抵押貸款，套取銀行資金，資產(chǎn)負(fù)債率也急速上升。
房企普遍缺錢，是今天的“新常態(tài)”。
如果，今年銀行給予開發(fā)商的兩種重要融資方式——授信和開發(fā)貸，全面收緊的話，意味著房地產(chǎn)借錢渠道被掐斷，那么對今年的銷售以及房價會產(chǎn)生很大的影響。
房企斷糧的消息一出，很多人驚呼，樓市寒冬來了，難道任小米的三個預(yù)測要成真了？
第一，2018年房地產(chǎn)投資一定是下降，增速下降的幅度可能會穩(wěn)中有降。
第二，房地產(chǎn)開發(fā)面積會下降。從2017年竣工情況來看，（房地產(chǎn)開發(fā)面積）并沒有得到好轉(zhuǎn)，房子賣了將近17億平方米，但是竣工的只有10億多點。
第三個，房價下降的城市會越來越多。
自從房子被定性為“房住不炒”、強(qiáng)調(diào)“去杠桿”后，18年的信貸一定會更緊，房企這一年的日子不好過，加上地方調(diào)控政策的力度（限購、限貸、限價）。大的方向沒有變房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開發(fā)面積下降那就是大概率事件。
相比房價下降的城市多不多這個問題，大家更關(guān)心的是房價跌幅大不大。在現(xiàn)有政策條件不變的情況下，房價是不可能大跌的，歷年來，房價大跌的風(fēng)險大于大漲。
并且18年房貸利率上漲是大概率事件。這對剛需來說，簡直就是場噩夢。
剛需買房成本增加，現(xiàn)在買房合適嗎？
據(jù)權(quán)威媒體報道，中行、工行、農(nóng)行、建行四大行自2月1日起，對廣州地區(qū)無房或有房已結(jié)清的住房按揭利率上浮10%。
目前這個消息還沒得到官方確認(rèn)，但據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者披露，已經(jīng)向四大行廣州分行求證，農(nóng)行、工行、中行均給出肯定答復(fù)。
購房貸款利率上浮，意味著購房成本的上升。以廣州一套標(biāo)準(zhǔn)大小（90平米）住宅為例，來計算一下利率上浮前后的購房成本。
中國房價網(wǎng)顯示的廣州二手房房價為31409元/平方米，一套90平米的住宅，總價為283萬，按照30年等額本息計算，房貸利率上浮前，需要還款378萬。
房貸利率上浮10%后，需要還款400萬。
經(jīng)過計算可以看到，利率上浮前后購房成本相差22萬元！
廣州四大行首套房利率上浮，最近也有銀行暫停開發(fā)貸的新聞。地產(chǎn)情報站也有粉絲在申請房貸，問我利率會不會降下來。
我只能說，現(xiàn)在基準(zhǔn)4.9，上浮1.1才5點多，歷史基準(zhǔn)最高點在7，按照之前房產(chǎn)周期10年來的連續(xù)五六次加息程度，再參考18年美國加息大環(huán)境，最恐怖的事情應(yīng)該是房貸會繼續(xù)上浮，估計上浮40%也是有可能的，也就是說，利率到7才接近歷史最高水平。 回想14，15年時候0.7的優(yōu)質(zhì)貸款，簡直是筆財富了。
看到這，肯定有人問，房貸利率上升，利息越來越貴了！普通人還有上車的機(jī)會嗎？
任大炮如是說——
“如果你有直接購房需求的話，什么時候都可以買。你總想看那個最低點，其實你很難抓住最低點；你總想躲開最高點也很難躲開，因為他可能越來越高。”
對于投資房產(chǎn)的粉絲們來說，多看少動，除非買到筍盤，比如八折，七折，什么時候都可以買，買入就賺了。投資這事，跟種莊稼差不多。這幾年鬧旱，所以不著急再等等。
現(xiàn)在，無論內(nèi)外環(huán)境來看，今年房貸利率下降的可能性很小，繼續(xù)上漲的可能性倒很大，買房的成本只會越來越高。
