2018春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)，樓市這一點(diǎn)是死穴！
每當(dāng)新春佳節(jié)臨近之時，也是思鄉(xiāng)之情最濃之際，在中國人的傳統(tǒng)觀念里，有房就代表著有“家”。
同學(xué)聚會比扔大奔馳鑰匙更有力的身份證明是剛?cè)マk房產(chǎn)證所以過來晚了。
返鄉(xiāng)置業(yè)需要為了面子嗎？
很多人覺得這就是面子的問題，老大不小的年紀(jì)了，怎么著在老家也要買套房子證明自己。
而每年到了這個時候全國中西部地區(qū)的三四五線城市都會出現(xiàn)一種特殊的樓市現(xiàn)象，就是返鄉(xiāng)購房潮。
很多人在大城市工作的年輕人，迫于大城市高昂的生活成本、房價、房票等限制，打算未來是否回家置業(yè)？
說到這個問題我們來具體看下2018年，老家的房子你該不該買？
2017年全國的樓市是分化的，一線城市，環(huán)深圳城市圈等樓市都已經(jīng)降溫了，房價跌了。
而2017年廣大中西部地區(qū)房價繼續(xù)上漲，這種情況是房價板塊輪動輪到這個地區(qū)了。
一、
那些炙手可熱的三四線城市。
1、創(chuàng)造需求
三四線存在的問題是需求不足，頭疼的領(lǐng)導(dǎo)班子想出的主意就是棚改安置創(chuàng)造需求。
本意的棚改去庫存，改善居民住房。
可到了地方就變樣了，宅基地、城中村都被劃入改造對象。很多城市基本是一半都要拆掉，尤其是海口。二環(huán)到四環(huán)之間都得拆掉。
?？谌ツ杲衲昝髂耆甑呐锔挠?jì)劃也大的驚人，投資上千億，改造17萬戶，?？诔Ｗ∪丝诓?24萬，改造的人口大約就占到了25%。而去年?？诘男路砍山涣考s6萬套，棚改功不可沒。
山東、湖南、貴州、湖北、四川等都是棚改大省。
湖北，2016年底，湖北省商品房庫存平均消化周期8.7個月，較同期下降6個月?，F(xiàn)在一年快過去了，庫存消化周期已經(jīng)下降到6個月以下。
山東，2016年底去化周期降至14個月，其中商品住宅降至10個月，現(xiàn)在的庫存肯定在8個月以下了。
山東濟(jì)南的人告訴我，他們那也在大拆大建，特別是城郊的農(nóng)村，都叫城中村，成群的別墅宅基地都被拆了，這些實(shí)際上根本不需要改造。
其實(shí)很多城市去庫存任務(wù)已經(jīng)完成差不多了，但政府為了政績，還在打著棚改的旗號，大拆大建。反正這是中央支持的，對棚改工作出色的省還給與獎勵呢。
很多棚改安置房隨著棚改規(guī)模的擴(kuò)張比預(yù)期要多得多了。政府給你一筆錢，自己去買建好的安置房。
未來貨幣補(bǔ)償?shù)谋壤€要提高，有的地方達(dá)到百分百了。
即使拆遷補(bǔ)償款不夠買新房，需要搭上自己多年的那點(diǎn)積蓄，并不心甘情愿被拆遷，但一旦遇到這樣作威作虎不可一世的地方領(lǐng)導(dǎo)，老百姓誰敢不從？
這樣一來，新樓盤就很容易賣了，也導(dǎo)致開發(fā)商坐地起價，房價不漲都難啊。
2、棚改刺激房價上漲
因?yàn)榕锔呢泿呕仓脦淼馁彿啃枨蟮尼尫?，中西部三四五線城市樓市價格節(jié)節(jié)攀升。
而且棚改的規(guī)模的比例是很多人估計(jì)都沒有料想到的。需求規(guī)模的釋放也帶來了大規(guī)模價格的波動。
湖南湘潭，2016棚戶區(qū)改造帶來的購房者比例超過了60%。去年一年，新住宅成交總共是1.6萬多套，棚改戶貢獻(xiàn)了一萬套。
山東菏澤，全市棚改安置比例占全省1/4的比例，全省超過17個地級市。菏澤城區(qū)人口25萬，總量人口百萬，但是棚改規(guī)模達(dá)2萬戶。3500一平的房子，受棚改的影響上升至近5000一平。
菏澤一個山東最落后的地級市，為了拉動房價，棚戶改造下狠心可是妥妥的。
江蘇徐州，2017年涉及的改造的有7個棚戶區(qū)地塊，總占地面積5440.03畝，
房屋征收總建筑面積2694091m2，總戶數(shù)19117戶，全部為居民住宅。
但通過這次的房價的波動，也讓徐州人民感受到了房子快速升值的魅力，讓徐州老百姓意識到了“原來房子也可以這么漲！”，激活了徐州市民投資房產(chǎn)的熱潮。
河南駐馬店市，2018年城市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目96個，計(jì)劃征收48956戶，征收房屋建筑面積1912萬平方米，計(jì)劃安置108174套。
其中：貨幣化安置35373套，實(shí)物安置72801套?？偼顿Y405億元，年度計(jì)劃投資218億元。
隨著棚改的規(guī)模巨大，駐馬店，在返鄉(xiāng)置業(yè)的動員工作上也是做足了功夫。
2018年元旦剛過，駐馬店連降大雪。銀裝素裹的雪景格外美麗，卻給人們的出行造成了極大不便，包括房地產(chǎn)營銷中心在內(nèi)的場所，人流驟然減少。
雖然大多數(shù)購房者的腳步被大雪阻擋，但在商家打折優(yōu)惠的背景下，仍有不少客戶心動，包括一些節(jié)前返鄉(xiāng)的外出務(wù)工人員。
即便近期很多售樓部里冷冷清清，但各大樓盤仍信心滿滿。因?yàn)楹芏嘣谕獯蚬さ哪贻p人會選擇年底返鄉(xiāng)置業(yè)。尤其是對于勞務(wù)輸出比較大的城市，這個潛力是巨大的。
3 、貨幣定向?qū)捤?
有人要說，棚改那么多，地方政府哪里來那么多錢拆房子蓋房子，給補(bǔ)貼給居民。
資金問題確實(shí)讓地方政府頭疼，沒錢補(bǔ)償拆了怎么賣？
央媽就想出了這招：PSL（抵押補(bǔ)充貸款），很多人一看PLS投放，都在說央行放水了，如果搞清楚來源，就知道，這只是定向的寬松。
央媽這招防水，就是將錢放給政策性銀行，四大國開行，再貸給地方政府，定了棚改項(xiàng)目居民最后買到房后，再把收上來的房款還給國開行。
這期間不少開發(fā)商會坐地起價，隨著需求的不斷增加。很多居民在房款補(bǔ)助的基礎(chǔ)上還得自掏腰包。
這個路徑是政府消化了庫存，完成了業(yè)績，同時也把地方債務(wù)轉(zhuǎn)到普通居民身上。說白了還是老板姓自己幫政府化險為夷，去政府債務(wù)去企業(yè)債務(wù)。
隨著三四線，棚改的不斷推進(jìn)，諸多城市都迎來了城市紅利期。
三四線在這一輪的定向?qū)捤芍校夜烙?jì)房價也會普遍上漲50%以上，甚至很多會翻倍，因?yàn)檎疅o腦推進(jìn)的棚改，這個也算是一次大躍進(jìn)。
所以有人說政府這一招，是上面開閘放水、愛意滿滿，下面棚改冠冕堂皇、竭澤而漁。
遠(yuǎn)的不說，近的至少讓三四五六線看見了不少希望。
二、
2018年三四線城市潛力在哪里？
2017年12月23日，召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議對房地產(chǎn)市場的總基調(diào)與去年沒有實(shí)質(zhì)變化，其中的最大亮點(diǎn)在于棚改規(guī)劃。
會議提出的棚改要求超出了市場預(yù)期——會議強(qiáng)調(diào)扎實(shí)推進(jìn)新一輪棚改工作，提出2018年棚改目標(biāo)580萬套，較此前市場預(yù)期多了16%。
而本次會議與去年的——“抑制投資投機(jī)性購房，切實(shí)抓好熱點(diǎn)城市防泡沫、防風(fēng)險工作。”相比，刪除了防泡沫這幾個字。
本次會議強(qiáng)調(diào)：做好部分三四線城市和縣城的去庫存，滿足首套剛需、支持改善需求。
17年5 月，國務(wù)院曾計(jì)劃未來三年開展1500萬套棚改。以此推算，市場對于2018-2020 年的年均棚改預(yù)期是 500 萬套。
由于2017年棚改貨幣化安置的推動，三四線去庫存效果顯著。而當(dāng)時來看，考慮到棚改安置規(guī)模下降，未來三四線成交量將縮水不少。
而說到這里我們得明確一個信號。2018年1月，住建部公布2018 年棚改套數(shù)580萬套，較市場預(yù)期足足高出了16%。
同時再次強(qiáng)調(diào) 2018 年“部分三四線城市和縣城繼續(xù)去庫存”。
隨著住建部在2018年新開出來580萬套的棚改套數(shù)，預(yù)計(jì)2018年三四線樓市不用擔(dān)心和彷徨。
早在2017年年中和年底不少房產(chǎn)自媒體大咖都預(yù)測。2018年三四線棚改的基本完成，而導(dǎo)致三四線樓市夭折的言論是不攻兒破的。
此番會議表態(tài)將推動市場對于棚改貨幣化比例的過度悲觀預(yù)期向上修正，2018年三、四線城市的銷售數(shù)據(jù)依然有較強(qiáng)支撐。
2018年，三四線城市房價依然有支撐點(diǎn)，大概率看漲。
一二線城市不討論，需求旺盛，一路看漲。
三、
從“一號文件”看房地產(chǎn)未來。
最新的一號文件，名為“中共中央國務(wù)院關(guān)于實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的意見”?？梢哉f，鄉(xiāng)村振興的初步戰(zhàn)略藍(lán)圖繪制出來了。
從一號文件的相關(guān)表述中，可以看出，目前宅基地、集體建設(shè)用地入市，主要還是建設(shè)租賃用房。
不管怎么說，部分能入市，無論對農(nóng)民還是農(nóng)村集體財產(chǎn)的增加，至少都是好事。
總的來說，一號文件實(shí)際為房地產(chǎn)托底，特別是三四線城市房價穩(wěn)定，提供了堅(jiān)實(shí)保障。目前，一二線城市的房價、農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工的主要職業(yè)決定了，農(nóng)民進(jìn)城落戶和定居，主要不是這些城市，而是縣級城市、三四線城市，包括就近城市化。
恰好，一號文件明確提出，維護(hù)進(jìn)城落戶農(nóng)民土地承包權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)。
文件也提出，引導(dǎo)進(jìn)城落戶農(nóng)民依法自愿有償轉(zhuǎn)讓上述權(quán)益。不能強(qiáng)迫農(nóng)民以放棄宅基地使用權(quán)為前提進(jìn)城落戶。
也就是說，農(nóng)民可以帶著上述權(quán)利進(jìn)城落戶。若此，農(nóng)民更愿意在自己能力范疇內(nèi)的城市買房，包括落戶。這些城市是指哪些？如上述分析，三四線、縣級城市。
這一波周期下來，三四線、縣級城市的銷售普遍不錯，舊庫存去了，部分新庫存（開發(fā)商見好繼續(xù)買地開發(fā)）又來。
未來三四五六線估計(jì)不會像年中是吹的青黃不接、攔腰無人接盤，一號文件可謂是雪中送炭。
四、
三四線城市四成房被回鄉(xiāng)者買走。
“每年春節(jié)前后一個月時間，全年銷售額的40%要靠過年返鄉(xiāng)的客戶?！苯K昆山一位開發(fā)商告訴記者。
昆山是江蘇省一個小城市，人口不多，該市房地產(chǎn)起步也較晚，不過由于上海軌道交通11號線在花橋設(shè)立站點(diǎn)，昆山二手房房價在近兩年得到迅猛增長，年漲幅都在30%左右。
樓市進(jìn)入年末收尾階段，上海的售樓處多數(shù)蕭條，據(jù)某樓盤銷售人員透露，100多位銷售現(xiàn)只剩下十多位輪班，多數(shù)項(xiàng)目都已封賬。
保守估計(jì)，上海常住外來人口超800萬，每近年底，市場上都會有一波特殊的群體回鄉(xiāng)置業(yè)。
和上海驟然下降的銷售節(jié)奏相反，二三四線城市開發(fā)商一定會在返鄉(xiāng)置業(yè)潮中有所動作。
但是拋開言之無物的廣告宣傳，項(xiàng)目自身是否針對返鄉(xiāng)置業(yè)人群制定出一定的優(yōu)惠措施，可以在短時間內(nèi)讓他們出手才是第一位的。
五、
返鄉(xiāng)置業(yè)需要注意規(guī)避哪些風(fēng)險？
從去年開始，一些二線城市樓市價格一路攀升，同時也因?yàn)橥顿Y需求增加，大量二線城市面臨非常大的調(diào)控壓力。
如何結(jié)合自己常住城市目前的市場狀況做出正確的置業(yè)選擇呢？
上海中原房產(chǎn)中介市場分析師盧文曦認(rèn)為：
首先要考慮城市自身產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r和樓市本身市場供需的平衡度，注意政策和市場兩個方面的風(fēng)險。
如果市場相對健康，發(fā)展相對穩(wěn)健，還是可以考慮去購置，但是市場如果面臨非常大的調(diào)控壓力，還是要注意出現(xiàn)下行的這種可能性。
其次，要考慮自己未來生活所在地去購置房產(chǎn)，如果未來回家居住時間并不長，購房之后空置率比較高，就要從投資角度看租售比，是否有升值的空間、租金回報如何等這些問題?！?
從置業(yè)來說，要考慮自身實(shí)際需求，一方面是生活和居住的需求，一方面是自身經(jīng)濟(jì)能力，然后再是對于房產(chǎn)未來投資升值的預(yù)期，從以上三方面綜合考量自己是否要返鄉(xiāng)置業(yè)。
買房是一筆不小的風(fēng)險投資，對于很多人來說可能就是上半輩子的所有積蓄。投資失策很可能錢會被套牢，辛苦在外打工的人青年人，格外的不容易。
通過我們上面舉例還有提供的數(shù)據(jù)，整體來看2018年返鄉(xiāng)置業(yè)要注意兩點(diǎn)：
第一、該不該為了面子和養(yǎng)老在老家買房子？
很多人在老家沒有買商品房，但是礙于很多人都搬進(jìn)了城里，也有不少在城里買了房子。
從目前的情況來看，中西部地區(qū)房價比是很低的，很多地區(qū)都只有5倍、6倍，從剛需購房的角度來看這是非常合理的。
很多年輕人夫妻二人都在外地工作，但是回家看人都買了房子，自己也把所有收入搭進(jìn)去付了首付。
要明確自己買房是否是為了未來養(yǎng)老做打算？如果沒有結(jié)婚生子是否房子就是買了空在著等出租。出租的話基本是不賺錢。
不為剛需也不為改善，為了面子，在老家打腫臉買一套房子，長遠(yuǎn)來看是不推薦。
第二、明確自身的需求問題。
如果說是家里父母健在，老婆、孩子在家工作帶孩子上學(xué)等，是可以考慮買房子的。
綜合來看三四線樓市交易有一個死穴——“有價無市“！目前漲價來看，需求被棚改煙霧彈粉飾化！雖不能一概而論，但投資者要琢磨自身需求。
如果不是自主剛需，而是看到一線房價上漲后，回去投資、投機(jī)，你可就要小心謹(jǐn)慎了。
