春節(jié)，樓市挖好了幾個陷阱等著你！
“ 富不還鄉(xiāng)如錦衣夜行?！?
國人的安土重遷情結及一線大城市高不可攀的房價，讓“返鄉(xiāng)置業(yè)”在開發(fā)商眼里，成了和“金九銀十”一樣重要的賣房季，每到春節(jié)各大開發(fā)商無不鉚足了勁兒，天花亂墜的宣傳、眼花繚亂的折扣，讓購房者們無所適從。
前兩日，58旗下的安居客發(fā)布了一份有溫度的報告 ——《2017-2018返鄉(xiāng)置業(yè)報告》，報告顯示近六成人群有回家買房的意愿，其中，38%的人想回老家買房，21%的人想去老家的省會買房，25%的人想在工作城市買房。
近日，多家房企則公布了2018年1月（春節(jié)前夕）銷售數(shù)據(jù)，大部分企業(yè)刷新了同期歷史記錄。其中，TOP3的業(yè)績均超過了600億元。
顯然，“漂一族”正成為返鄉(xiāng)置業(yè)人群的中堅力量，返鄉(xiāng)置業(yè)正成樓市增長新動力。
返鄉(xiāng)置業(yè)，你真想好了？
為什么要在家鄉(xiāng)買房子？
據(jù)安居客的報告顯示，34%的人是因在工作城市買不起房或限購不能買而做出的被動選擇；
33%的人是希望改善長輩和孩子的居住條件；
23%的人是希望日后回鄉(xiāng)發(fā)展有個落腳點；
10%的人是為自己手中的閑錢找出路，即投資。
若受調查的返鄉(xiāng)置業(yè)者沒有刻意撒謊，那么，這些理由是很值得玩味的。
因為它如實反映了返鄉(xiāng)置業(yè)者對房子的定位，是純消費品？還是投資為主兼居??？及對房價漲跌的態(tài)度？
由報告可知，約56%的返鄉(xiāng)者買房更多的是出于自用考慮，至于房價未來的漲跌，或是還沒深思熟慮，或與其自用相比重要性在其次；而另外44%就相對比較關注房價上漲空間。
上述這些調研，或許真實反映了返鄉(xiāng)置業(yè)者的想法，但在筆者看來，一大半的返鄉(xiāng)置業(yè)者尚未意識到“房子對于財富”意義。
什么樣的東西，能讓人用上幾十年，還能把它再賣掉，賣價還能比買的時候高？
筆者認為，這天底下有兩樣東西能符合這一標準，一曰黃金，二曰房子。
真正的問題是，黃金的價格是可以標準化，房子卻不能，房子更像股票和古玩，考驗的是買家的眼力。
如果僅僅是出于自用就盲目在老家花掉幾十萬乃至上百萬的財富去買房或者在農(nóng)村蓋房，那么，此時的房子和你花八九千買的ihpone或幾十萬買的車沒有什么本質上的區(qū)別，都是消費品。
當房子買好或蓋好的那一刻起，就不要在奢望這砸出去的幾十萬乃至上百萬還能100%的收回來。
如筆者有一個親戚，2017年下半年在農(nóng)村老家，花費40萬蓋了一棟三層小樓。他的出發(fā)點和那些返鄉(xiāng)置業(yè)一樣，改善老人和孩子的生活居住條件。
在他眼里，這40萬的房子和他花20萬賣的車沒什么區(qū)別，都是用的，其也沒指望這三層小樓能再換回那40萬。
這是一個在北京收破爛的小老板思維，這筆錢更是他幾年的積蓄。
如果你把房子看成自己的一個重要性財產(chǎn)收入，那么，就需要睜大眼睛去挑房子了。
房價上漲邏輯已悄然改變
過去兩年（16、17），什么力量在推動著中國的房價從南到北、從東到西，一二三線城市集體性的雞犬升天？
城市化水平低？居民收入增加？城市人口增加？顯然都不是，是泛濫的貨幣和信貸。
如2016年新增貸款中,以個人住房按揭貸款為主的住戶部門中長期貸款約占新增貸款總量的45%,這一比例明顯高于往年。
而2017的調控，導致資金流向三四線城市，使得三四線城市房價飛漲。
這兩年的房價上漲是事實，甚至顛覆了很多人認知，但如果要下手買房，就不能被上漲的表象所迷惑，我們必須要明白的是，貨幣只能推動房價的短期上漲。
因過去的大水漫灌，中國的金融風險已經(jīng)到了危如累卵的地步，中央更是將“防范金融風險”作為三大攻堅戰(zhàn)之一。
所以，過去兩年房價上漲的一幕在未來很難再現(xiàn)。
從投資的角度來說，判斷房價漲跌有三大因素，“短期看金融，中期看土地，長期看人口”。
其中，土地代表著供給，金融和人口代表著需求。
供給這一端，是這一輪調控，政府的發(fā)力點。
金融，未來的主基調是去杠桿；人口，已經(jīng)迎來拐點；
沒了金融這根杠桿，沒了快速增長的人口，意味著，中國房地產(chǎn)市場將會迎來新的供需平衡；
未來，在更長的時間內，城市房價的上漲空間，將取決于其基本面，即經(jīng)濟實力和人口。
有人口流入的城市才有未來
在中國人口進入存量時代，誰能吸引到更多的外來人口，誰就有未來，誰的房子也就更有保值增值的空間。
因為更多的人口意味著更多的財富創(chuàng)造，并充當著樓市的接盤俠。
縱觀當今中國，明確表示自己不缺人甚至往外攆人的城市，只有兩個 —— 北京和上海。
即使是四個一線城市中，最為擁擠的深圳，也在拼命的吸納人，2017年，單是戶籍人口就增加了50萬人。
意識到這一點的新一線、二線城市，自去年開始，推出人才政策、購房補貼等諸多福利，拼命的吸納人口。
比如，重慶的高精尖人才可享受住房優(yōu)惠保障，安家補助最高200萬；
成都優(yōu)化人才落戶制度，實施人才安居，建立人才綠卡；
武漢規(guī)定非武漢戶籍個人憑“房票”可在武漢購買首套住房；
南京的高層次人才購房首套不受戶籍限制，40歲以下本科生直接落戶買房等。
2月4日，西安市甚至召開了戶籍管理民警集體誓師大會，號召堅決打贏西安人才、人口爭奪攻堅戰(zhàn)。
而事實上，即使是傳統(tǒng)的人口大省，近年來，人口波動也極為強烈。
如中國第一人大省 —— 河南，過去6年間，小學生總人口下降了10%；在內部，除了鄭州、南陽等三四個市實現(xiàn)小學生人口大幅增長外，其余市均處于下降狀態(tài)，像駐馬店、商丘、周口等市降幅更是達到1/3。
小學生背后站的是有購買力和購房需求的年輕人，小學生人口的下降則意味著年輕人流失。
高達三分之一的年輕人口流失，你還能指望這些地方的房價在未來能有上佳表現(xiàn)么？
當然，全國其他中西部城市也存在類似河南的人口問題。
（圖表來源：城市競爭力）
筆者認為，返鄉(xiāng)置業(yè)本身并無問題，前提是要把房子看作隨時能變現(xiàn)且能保值增值的資產(chǎn)，而不是單純用來住的消費品。
如果是資產(chǎn)的話，基于人口流動及其他因素，返鄉(xiāng)置業(yè)者就需要規(guī)避以下幾個坑，
其一，不要花大錢在農(nóng)村蓋房
雖然中央的新政策容許農(nóng)村宅基地買賣交易，但是在同村或臨村農(nóng)村之間。
這就留下了兩大BUG，首先，若你是城市戶口，在農(nóng)村買的宅基地，日后國家是不承認的；其次，即使托關系搞到房產(chǎn)證，因流通度有限，屆時花大價錢蓋的房子轉手時也不再值那個價；
當然，有錢任性者除外。
其二，四五線的縣城不要碰
這個不多展開，看看你身邊有多少親戚、朋友或者同學是在你們縣城工作生活的，就知道了；再看看他們的工資水平，就更清楚了；
不過，有經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)基礎的全國百千強除外，如昆山；或者在大都市周邊的區(qū)縣，如嘉興。
其三，弱地級市的新區(qū)、高鐵新城等不要碰
比如上圖中的駐馬店等城市，房價雖會漲但很慢；
而對于這些已建成區(qū)發(fā)展尚不充分的城市來說，其新區(qū)、高鐵新城等更是碰不得，等其成熟起來不知要到猴年馬月。
其四，二三流風景區(qū)的度假房不要碰
除了海南等熱帶地區(qū)度假房有價值外，內陸二三流風景區(qū)度假房，就是一個“美麗的謊言”，哪怕它位于所謂的一小時生活圈內。
重慶周邊的仙女山、黑山谷等風景區(qū)的度假房，不知坑哭了多少投資者。
小結
如果房子對你來說，是一筆重要的財富，買房是一次重要的資產(chǎn)配置行為，那么，最好不要將就。
大水之后，要擦亮眼，像選股票、找伴侶一樣的去選城市、選房子。
