2018年樓市展望：租購(gòu)并舉成重頭戲 差別化調(diào)控不放松
在經(jīng)歷了“房住不炒”、熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)紛紛回落的一年后，2018年樓市的走向依然牽動(dòng)人心。雖然無(wú)法做到精準(zhǔn)預(yù)測(cè)，但從延續(xù)的調(diào)控政策和業(yè)界人士的預(yù)判中，還是能夠看出些許端倪。目前來(lái)看，2018年，差別化的調(diào)控政策會(huì)延續(xù)其連續(xù)性和穩(wěn)定性，預(yù)計(jì)全年將呈現(xiàn)“成交回落，價(jià)格趨穩(wěn)，新開(kāi)工、投資中低速增長(zhǎng)”的特點(diǎn)。另一方面，“租購(gòu)并舉”將成為2018年的頭等大事，住房租賃市場(chǎng)前景向好。
租購(gòu)并舉成重頭戲
對(duì)2018年樓市政策的判斷，離不開(kāi)2017年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的定調(diào)。這次會(huì)議指出，加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專(zhuān)業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實(shí)行差別化調(diào)控。
短短100多字的表述中出現(xiàn)了5次“租”，重要性不言而喻。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉在接受媒體采訪時(shí)表示，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)是住房制度改革的目標(biāo)之一，從過(guò)去的“購(gòu)租并舉”到現(xiàn)在的“租購(gòu)并舉”，體現(xiàn)了住房租賃市場(chǎng)在實(shí)現(xiàn)“住有所居”方面將發(fā)揮更為重要的作用。
這一點(diǎn)，在后來(lái)多地地方兩會(huì)上有諸多落實(shí)。北京、上海兩地在明確調(diào)控不動(dòng)搖、不放松的基礎(chǔ)上，在租賃市場(chǎng)政策方面均多加布局。
北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，今年仍會(huì)以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，金融、財(cái)稅、土地、市場(chǎng)監(jiān)管等多措并舉。北京市市長(zhǎng)陳吉寧表示，今年北京將發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃市場(chǎng)，推進(jìn)集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房。
上海市市長(zhǎng)應(yīng)勇表示，上海將加大租賃房建設(shè)力度，支持專(zhuān)業(yè)化、機(jī)構(gòu)化的代理經(jīng)租企業(yè)發(fā)展，新建和轉(zhuǎn)化租賃房源20萬(wàn)套，新增代理經(jīng)租房源9萬(wàn)套，建立住房租賃服務(wù)平臺(tái)，落實(shí)相應(yīng)的公共服務(wù)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)-中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者表示，預(yù)計(jì)一直到2018年3月份全國(guó)兩會(huì)前后，租賃的各種配套政策將都是兩會(huì)房地產(chǎn)內(nèi)容的最關(guān)鍵核心。
截止日前，全國(guó)已經(jīng)有超過(guò)10個(gè)城市成交租賃類(lèi)土地成交+供應(yīng)超過(guò)10萬(wàn)套。北京、佛山、上海、廣州、深圳、杭州、珠海、天津、成都、南京等超過(guò)10個(gè)城市開(kāi)始租賃土地供應(yīng)加速模式。從全國(guó)看，累計(jì)出讓的租賃土地面積超過(guò)600萬(wàn)平米，按照平均60平米單套計(jì)算，已經(jīng)可以直接提供租賃房源超過(guò)10萬(wàn)套，集中在北京、上海等一二線租賃熱點(diǎn)城市。
差別化調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖
前一陣，合肥、南京、蘭州等地的樓市新政引發(fā)市場(chǎng)“調(diào)控松綁”的猜想，但事實(shí)上這只是針對(duì)各類(lèi)需求實(shí)行的差別化調(diào)控政策。從中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、地方兩會(huì)、部委年度會(huì)議來(lái)看，2018年調(diào)控目標(biāo)不會(huì)動(dòng)搖，差別化調(diào)控繼續(xù)深入。
住建部在明確繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)調(diào)控措施的基礎(chǔ)上，強(qiáng)調(diào)要抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。針對(duì)各類(lèi)需求實(shí)行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房。要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析，提高精準(zhǔn)調(diào)控的能力和水平，進(jìn)一步強(qiáng)化地方政府主體責(zé)任。庫(kù)存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續(xù)做好去庫(kù)存工作。
針對(duì)住宅規(guī)劃，國(guó)土部表示，住宅用地是保障住有所居的、不能用來(lái)炒作投機(jī)，將強(qiáng)化分類(lèi)調(diào)控、因城因地施策、制定住宅用地中期規(guī)劃和三年滾動(dòng)計(jì)劃。
張大偉表示，2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控最成功的地方是，在熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)被抑制的情況下，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然維持推動(dòng)的經(jīng)濟(jì)活力；最大的特點(diǎn)是一城一策，甚至一城多策，分類(lèi)調(diào)控是2017年調(diào)控的最主要基調(diào)。他認(rèn)為，過(guò)去部分城市的一刀切政策并不利于市場(chǎng)平穩(wěn)，預(yù)計(jì)更多城市將執(zhí)行一城多策，調(diào)控走向多樣化。
對(duì)于調(diào)控政策持續(xù)時(shí)間，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，短時(shí)間內(nèi)無(wú)法看到政策松動(dòng)。鏈家市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)表示，2018年是長(zhǎng)效機(jī)制與短期調(diào)控結(jié)合的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，將進(jìn)一步加快相關(guān)長(zhǎng)效機(jī)制政策的落實(shí)和細(xì)化，樓市政策不存在放松的可能。不過(guò)由于北京等一線城市的政策已經(jīng)十分嚴(yán)厲，因此政策大幅加碼的可能性也不大，預(yù)計(jì)調(diào)控政策將以維持穩(wěn)定為主。
業(yè)內(nèi)：2018年市場(chǎng)下行
對(duì)于2018年的全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜表示，2018年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“成交回落，價(jià)格趨穩(wěn)，新開(kāi)工、投資中低速增長(zhǎng)”的特點(diǎn)。
“本輪調(diào)控周期將會(huì)持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間，預(yù)計(jì)2018年市場(chǎng)下行。商品房銷(xiāo)售面積受到調(diào)控政策和貨幣環(huán)境的影響，將出現(xiàn)回調(diào)。其中一線銷(xiāo)售面積將保持平穩(wěn)；二線城市銷(xiāo)售面積或?qū)⒊霈F(xiàn)較為顯著的下降；三四線城市在基本完成去庫(kù)存后，也將隨著二線城市之后面臨市場(chǎng)下行的壓力。價(jià)格受到銷(xiāo)售回落影響，預(yù)計(jì)全年保持平穩(wěn)。”黃瑜說(shuō)。
連一直唱高房?jī)r(jià)的任志強(qiáng)，也認(rèn)為今年房?jī)r(jià)下降的城市會(huì)越來(lái)越多。任志強(qiáng)表示，如果按照現(xiàn)有房地產(chǎn)政策不變，會(huì)出現(xiàn)“三個(gè)下降”――房地產(chǎn)投資增速下降、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積下降、房?jī)r(jià)下降城市越來(lái)越多。
楊現(xiàn)領(lǐng)則認(rèn)為，一線城市的成交量可能會(huì)有所上升，原因在于調(diào)控后需求被明顯壓制，市場(chǎng)成交量明顯低于正常水平。預(yù)計(jì)隨著調(diào)控效果的消化和前期累積需求增多，市場(chǎng)會(huì)小幅回暖，房?jī)r(jià)總體將保持平穩(wěn)。
楊現(xiàn)領(lǐng)預(yù)測(cè)，二線城市內(nèi)部繼續(xù)分化，2017年政策環(huán)境相對(duì)寬松的二線城市，還有調(diào)控政策雖嚴(yán)厲但‘補(bǔ)漲’的城市，預(yù)計(jì)2018年成交量將會(huì)減少、價(jià)格漲幅收窄或者回調(diào)；2017年政策嚴(yán)厲的二線城市，預(yù)計(jì)2018年成交量將在低位小幅反彈，價(jià)格以平穩(wěn)為主。三四線城市在2018年將會(huì)迎來(lái)量?jī)r(jià)的回調(diào)。
