2018全國樓市怎么走? 新舊時代分水嶺來了
近期，多部委都已陸續(xù)召開年度會議，對今年房地產(chǎn)調(diào)控也都做了相關(guān)部署。2018年調(diào)控政策有啥“硬招”?穩(wěn)樓市關(guān)鍵棋子落在哪兒?
一、新華社開年發(fā)文定調(diào)2018年樓市走向
近期，新華社發(fā)表了題為《“房住不炒”讓房價漸回理性》，就2018年樓市調(diào)控發(fā)文，房價調(diào)控并非這輪調(diào)控的終極目標!2018樓市將繼續(xù)從緊調(diào)控!文章指出：
日光盤、地王熱、開發(fā)商坐地漲價……類似樓市“高燒”現(xiàn)象逐漸退幕，在“房住不炒”指揮棒作用下，供需兩側(cè)發(fā)力的調(diào)控政策效果顯現(xiàn)，房價漸回理性通道?！胺孔邮怯脕碜〉?，不是用來炒的”為房地產(chǎn)市場正本清源：房屋的真實價值在于其居住屬性。以此為出發(fā)點，去年百余城市陸續(xù)采取限購、限貸、限商、限售政策，掐斷樓市投機炒房通道，逼退樓市“高溫”。
回顧去年以來房價變化節(jié)點：8月份，15個熱點城市新房環(huán)比價格首現(xiàn)最近3年來全面停漲;10月份，10個熱點城市新建商品住宅價格跌回1年前水平;12月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅均連續(xù)15個月回落。房價變化是調(diào)控效果的直接表現(xiàn)，但房價控制并非本輪調(diào)控終極目標。
住建部部長王蒙徽明確，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制。要深化住房制度改革，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。
過去一年，房地產(chǎn)長效機制建設(shè)“多點開花”，住房制度改革取得實質(zhì)性進展。
住房租賃市場加速布局
廣州、南京等12個城市正在進行首批住房租賃試點;北京、上海等13個城市試點集體建設(shè)用地建租賃住房;2018年住建部將大力發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，支持專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展，加快建設(shè)政府主導(dǎo)的住房租賃管理服務(wù)平臺，加快推進住房租賃立法等。
“政府壟斷住房用地”格局將改變
國土部明確，將研究制定權(quán)屬不變、符合土地和城市規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房改革試點，完善促進房地產(chǎn)健康發(fā)展的基礎(chǔ)性土地制度。房地產(chǎn)長期平穩(wěn)健康發(fā)展的根基正在夯實，房價非理性上漲根源正在被拔除，投機炒房勢力失去卷土重來的土壤。
住建部強調(diào)2018年房地產(chǎn)市場“從緊”調(diào)控。王蒙徽說，“堅持調(diào)控目標不動搖、力度不放松”，要保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)嚴格執(zhí)行各項調(diào)控措施。同時，樓市調(diào)控將提高精準調(diào)控的能力和水平，進一步強化地方政府主體責任。強調(diào)“分類調(diào)控”“差別化調(diào)控”，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。對于地方調(diào)控，住建部相關(guān)負責人表示，地方調(diào)控前提是必須符合中央調(diào)控政策，不能違背大的政策，否則就要進行干預(yù)。同時，地方應(yīng)在“差別化調(diào)控”中對政策進行更加清晰的解讀，避免市場對政策誤讀而對預(yù)期產(chǎn)生不利影響。
為防范資金變相進入樓市，對市場風險進行有效監(jiān)管和化解，央行提出2018年要加強房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，銀監(jiān)會強調(diào)要嚴控個人貸款違規(guī)流入樓市。中國人民大學重陽金融研究院高級研究員董希淼說，進一步完善住房金融體系，建立健全住房租賃金融支持體系，采取疏堵并舉的策略，可以降低杠桿，防控金融風險，促進市場健康發(fā)展。
二、房價上漲邏輯已悄然改變
過去兩年，什么力量在推動著中國的房價從南到北、從東到西，一二三線城市集體性的雞犬升天?城市化水平低?居民收入增加?城市人口增加?顯然都不是，是泛濫的貨幣和信貸。如2016年新增貸款中,以個人住房按揭貸款為主的住戶部門中長期貸款約占新增貸款總量的45%,這一比例明顯高于往年。
而2017的調(diào)控，導(dǎo)致資金流向三四線城市，使得三四線城市房價飛漲。
這兩年的房價上漲是事實，甚至顛覆了很多人認知，但如果要下手買房，就不能被上漲的表象所迷惑，我們必須要明白的是，貨幣只能推動房價的短期上漲，因過去的大水漫灌，中國的金融風險已經(jīng)到了危如累卵的地步，中央更是將“防范金融風險”作為三大攻堅戰(zhàn)之一。
所以，過去兩年房價上漲的一幕在未來很難再現(xiàn)。從投資的角度來說，判斷房價漲跌有三大因素，“短期看金融，中期看土地，長期看人口”其中，土地代表著供給，金融和人口代表著需求。供給這一端，是這一輪調(diào)控，政府的發(fā)力點。金融，未來的主基調(diào)是去杠桿;人口，已經(jīng)迎來拐點;沒了金融這根杠桿，沒了快速增長的人口，意味著，中國房地產(chǎn)市場將會迎來新的供需平衡;未來，在更長的時間內(nèi)，城市房價的上漲空間，將取決于其基本面，即經(jīng)濟實力和人口。
有人口流入的城市才有未來
在中國人口進入存量時代，誰能吸引到更多的外來人口，誰就有未來，誰的房子也就更有保值增值的空間。因為更多的人口意味著更多的財富創(chuàng)造，并充當著樓市的接盤俠?？v觀當今中國，明確表示自己不缺人甚至往外攆人的城市，只有兩個——北京和上海。即使是四個一線城市中，最為擁擠的深圳，也在拼命的吸納人，2017年，單是戶籍人口就增加了50萬人。意識到這一點的新一線、二線城市，自去年開始，推出人才政策、購房補貼等諸多福利，拼命的吸納人口。比如，重慶的高精尖人才可享受住房優(yōu)惠保障，安家補助最高200萬;成都優(yōu)化人才落戶制度，實施人才安居，建立人才綠卡;武漢規(guī)定非武漢戶籍個人憑“房票”可在武漢購買首套住房;南京的高層次人才購房首套不受戶籍限制，40歲以下本科生直接落戶買房等。2月4日，西安市甚至召開了戶籍管理民警集體誓師大會，號召堅決打贏西安人才、人口爭奪攻堅戰(zhàn)。而事實上，即使是傳統(tǒng)的人口大省，近年來，人口波動也極為強烈。如中國第一人大省——河南，過去6年間，小學生總?cè)丝谙陆盗?0%;在內(nèi)部，除了鄭州、南陽等三四個市實現(xiàn)小學生人口大幅增長外，其余市均處于下降狀態(tài)，像駐馬店、商丘、周口等市降幅更是達到1/3。
小學生背后站的是有購買力和購房需求的年輕人，小學生人口的下降則意味著年輕人流失。
高達三分之一的年輕人口流失，還能指望這些地方的房價在未來能有上佳表現(xiàn)么?
三、2018注定是樓市新舊時代的分水嶺
如何認清當下樓市?就當下而言，我們正處于一個樓市巨大轉(zhuǎn)折的開端，正處于一個樓市新時代和舊時代的分水嶺。舊時代的規(guī)律逐漸失效，新時代的經(jīng)驗卻尚未生成，是我們對樓市越發(fā)困惑的根本所在，也是未來我們所要面對的最大困境。
而2018，注定是樓市新舊時代的分水嶺!之所以說注定，是因為類似的樓市轉(zhuǎn)折點，近年來總共出現(xiàn)過兩次，而且有規(guī)律可循。
1998年，轉(zhuǎn)折點的標志是房改。
2008年，轉(zhuǎn)折點的標志是解除商業(yè)銀行信貸規(guī)模限制。
2018年，轉(zhuǎn)折點的標志是住房屬性的明確變化。
房地產(chǎn)的下個十年，自2018開始。
過去十年，住房有兩個明顯屬性，一個是居住屬性，一個是投資屬性，公共物品屬性相對來說是處于弱勢的。(公共物品屬性可以大致理解為保障性住房)但是未來十年，住房將極大的弱化投資屬性，轉(zhuǎn)變成居住屬性+準公共物品屬性。(想想最近的各種住房保障政策，保障房，人才房，共有產(chǎn)權(quán)房，70年只租不售房等等)
下面這段非常著名的講話，就是屬性變化的最根本體現(xiàn)：
堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，加快建立多主體供給，多渠道保障，租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。讓“全體人民住有所居”這句話的分量，預(yù)示著房產(chǎn)市場重心的轉(zhuǎn)移，說明了房子除了買賣以外，租賃同樣重要，是未來發(fā)展的重心之一。
四、2018關(guān)于樓市的新認知
首先，是價格不會再大漲。去年最熱的時候，動輒5%的單月漲幅，如今再也不會出現(xiàn)。熱點城市再熱，漲幅也沒有超過1%每月。其次，是低首付再也拿不到了。不說銀行目前首套房40%，二套房動輒60%，甚至像南京這種二套80%的首付，就連開發(fā)商、中介想讓你提前買房，想給你些首付貸也做不到了。
最后，是交易被嚴格限制，想變現(xiàn)越來越難。
這一輪調(diào)控，跟過去的最大不同之處在于，過去是不讓你買，但這次還不讓你賣。過去，限購限貸是調(diào)控的主力軍。但是這一次，限價，限賣變成了主流，看看全國有多少個城市進行了限售，你就明白，邏輯從過去的不讓你買，變成了現(xiàn)在的不能賣，甚至是想賣也賣不出去。
未來，短期買賣快速獲利注定成為歷史，長期持有獲得收益將會變成新常態(tài)，而限售，既是培養(yǎng)習慣，又是在給房地產(chǎn)長效機制的出臺留一些時間和空間。
