兩會召開在即 北京土拍市場一流拍、一底價成交現(xiàn)“謹慎狀態(tài)
時間：2018/3/4
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2月28日下午，北京土拍市場迎來春節(jié)后的第一錘。原計劃出讓的一宅一商兩宗地塊，僅門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)MC00-0018-0060、0061地塊成功出讓，被金融街+京西底價成交。且截至目前，國土資源局官網顯示，僅3月1日延慶1宗地將通過招標的方式出讓，北京土地市場呈現(xiàn)出謹慎狀態(tài)。
密云新城宗地流拍 房價上漲待觀望
原計劃本次出讓的密云區(qū)密云新城0102街區(qū)MY00-0102-6014地塊，是在2015年后密云新城0102街區(qū)出讓的第三宗地塊，前兩次出讓的土地分別被首創(chuàng)、碧桂園拿下。
據(jù)鳳凰網房產了解，該宗地塊為R2二類居住用地，采取“控地價、限房價、競自持”的方式出讓。建設用地面積5690.628平方米，建筑控制規(guī)模13658平方米，起始價格0.85億元，起始樓面積6187元/平方米。
出讓宗地中商品住房銷售均價不超過21215元/平方米，且最高銷售單價不得超過22276元/平方米。其中競得人需無償還建回遷房57套，住宅建筑面積約5684.19平方米，占總建筑面積的41.6%，地上車庫建筑面積約286.71平方米。
業(yè)內人士指出，這很大一部分原因在于該宗地面積較小，并配建回遷房，并受到價格限制，拿下利潤有限，且該區(qū)域房價一直處于平穩(wěn)狀態(tài)。密云新城規(guī)劃提出后，有業(yè)內人士提出到2017年密云新城版塊房價將達到4-6萬元/平方米。實際上，該板塊房價一直維持在2-3萬/平方米。
亞豪機構市場總監(jiān)郭毅表示，受價格限定影響讓密云整體房價水平保持在2萬/平方米上下，新房價格對二手房價格的引領作用讓二手房價格上漲困難，讓密云房價保持相對穩(wěn)定的發(fā)展狀態(tài)。從發(fā)展?jié)摿Φ慕嵌葘?，郭毅指出密云生態(tài)環(huán)境適合養(yǎng)生、養(yǎng)老，非常宜居，但由于密云相對距北京市中心較遠，北京又有嚴格的限購政策，讓這里能夠吸引的北京客群有限。郭毅分析認為，密云的開發(fā)項目主要瞄準的是有高需求的養(yǎng)老型客戶和有地緣關系的剛需及改善客群。
中原地產北京公司總經理任莉則與郭毅的觀點略微差異。根據(jù)中原地產數(shù)據(jù)，門頭溝區(qū)域環(huán)比數(shù)據(jù)有增有減，但2017年全年同比均在上升。任莉認為該區(qū)域房價未來達到4-6萬元/㎡，有這種可能性，但是當前宏觀政策強調房住不炒，也是兩會討論和關注的焦點，價格上漲還需要觀望。但從整個北京的產業(yè)疏散、到密云上風上水的位置以及自有資源的占有，尤其是密云作為京津冀的重點節(jié)點城市，隨著北邊地鐵的逐步完善和冬奧運會的召開，密云的區(qū)位價值逐步凸顯，未來發(fā)展?jié)摿κ恪?br />
金融街+京西底價成交永定鎮(zhèn)MC00-0018-0060、0061商業(yè)地塊
2018年，無論是金融、商業(yè)，還是地產行業(yè)，商業(yè)地產都成為重點關注對象。2017年底，在中國經濟相對穩(wěn)定情況下，高盛預測商業(yè)地產的股票在2018年發(fā)展可觀。28日下午出讓的門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)MC00-0018-0060、0061地塊成為商業(yè)地產發(fā)展的濃縮。
鳳凰網房產查閱資料發(fā)現(xiàn)，該地塊性質為B4綜合性商業(yè)金融服務業(yè)用地，建設用地面積約1.8萬平方米，建筑控制規(guī)模在5.4萬平方米，競得人須對該宗地地上經營性建筑規(guī)模的50%進行自持經營，自持經營20年期滿要分割或轉讓需經門頭溝區(qū)政府批準。地塊信息掛出后，僅金融街+京西一家聯(lián)合體參與報名，并給出網上報價。競拍開始，無企業(yè)與之競爭，金融街+京西底價成交該宗地。
門頭溝作為北京核心區(qū)人口外溢的主要承載地，土地市場及發(fā)展較快，連續(xù)集中房地、集中供應。門頭溝永定鎮(zhèn)MC00-0018-0060、0061地塊就是2月門頭溝永定鎮(zhèn)出讓的第四宗土地。郭毅對鳳凰房產表示：其實早在2013年門頭溝出讓土地就已經呈現(xiàn)集中趨勢，特別長安街以南門頭溝新城地塊。過去沒有對地價、房價進行限制，門頭溝的房價從3萬多/平方米，漲到2017年的6-7萬/平方米。
門頭溝背靠西山，自然環(huán)境優(yōu)越，同時通過蓮石路、阜石路等能快速連通城市核心區(qū)。同時可以看到的是，由于住宅供應過于集中，使住宅市場價格水平收到一定影響。“特別在今年宏觀調控嚴峻的情況下，門頭溝各項目之間去化速度比較緩慢?！惫惴治鲋赋?，一方面由于28日出讓的是商業(yè)金融服務用地，隨著門頭溝大量住宅的開發(fā)，此類型地塊相對稀缺；另一方面門頭溝人口結構已經發(fā)生較大改變，涌入了以中高端消費為主的改善型人群，傳統(tǒng)商業(yè)無法滿足新興人群消費需求，所以去年龍湖、保利等開發(fā)商推出的商業(yè)、辦公項目市場消化速度、銷售價格等方面都比較理想。她認為，永定鎮(zhèn)新推出的項目還是會有其價值在。
近期，北京市規(guī)劃委發(fā)布《北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會關于北京市村莊布局規(guī)劃框架（村莊分類初步方案）的征求意見函》，其中永定鎮(zhèn)8個村莊要城鎮(zhèn)化，兩個村莊要局部或整體遷建。此外，門頭溝109國道預計3月開工，預計2022年4月完工，自東向西全線穿過7個鎮(zhèn)和14個鄉(xiāng)村。這些對門頭溝區(qū)域價值的提升都將起到積極意義。
密云新城宗地流拍 房價上漲待觀望
原計劃本次出讓的密云區(qū)密云新城0102街區(qū)MY00-0102-6014地塊，是在2015年后密云新城0102街區(qū)出讓的第三宗地塊，前兩次出讓的土地分別被首創(chuàng)、碧桂園拿下。
據(jù)鳳凰網房產了解，該宗地塊為R2二類居住用地，采取“控地價、限房價、競自持”的方式出讓。建設用地面積5690.628平方米，建筑控制規(guī)模13658平方米，起始價格0.85億元，起始樓面積6187元/平方米。
出讓宗地中商品住房銷售均價不超過21215元/平方米，且最高銷售單價不得超過22276元/平方米。其中競得人需無償還建回遷房57套，住宅建筑面積約5684.19平方米，占總建筑面積的41.6%，地上車庫建筑面積約286.71平方米。
業(yè)內人士指出，這很大一部分原因在于該宗地面積較小，并配建回遷房，并受到價格限制，拿下利潤有限，且該區(qū)域房價一直處于平穩(wěn)狀態(tài)。密云新城規(guī)劃提出后，有業(yè)內人士提出到2017年密云新城版塊房價將達到4-6萬元/平方米。實際上，該板塊房價一直維持在2-3萬/平方米。
亞豪機構市場總監(jiān)郭毅表示，受價格限定影響讓密云整體房價水平保持在2萬/平方米上下，新房價格對二手房價格的引領作用讓二手房價格上漲困難，讓密云房價保持相對穩(wěn)定的發(fā)展狀態(tài)。從發(fā)展?jié)摿Φ慕嵌葘?，郭毅指出密云生態(tài)環(huán)境適合養(yǎng)生、養(yǎng)老，非常宜居，但由于密云相對距北京市中心較遠，北京又有嚴格的限購政策，讓這里能夠吸引的北京客群有限。郭毅分析認為，密云的開發(fā)項目主要瞄準的是有高需求的養(yǎng)老型客戶和有地緣關系的剛需及改善客群。
中原地產北京公司總經理任莉則與郭毅的觀點略微差異。根據(jù)中原地產數(shù)據(jù)，門頭溝區(qū)域環(huán)比數(shù)據(jù)有增有減，但2017年全年同比均在上升。任莉認為該區(qū)域房價未來達到4-6萬元/㎡，有這種可能性，但是當前宏觀政策強調房住不炒，也是兩會討論和關注的焦點，價格上漲還需要觀望。但從整個北京的產業(yè)疏散、到密云上風上水的位置以及自有資源的占有，尤其是密云作為京津冀的重點節(jié)點城市，隨著北邊地鐵的逐步完善和冬奧運會的召開，密云的區(qū)位價值逐步凸顯，未來發(fā)展?jié)摿κ恪?br />
金融街+京西底價成交永定鎮(zhèn)MC00-0018-0060、0061商業(yè)地塊
2018年，無論是金融、商業(yè)，還是地產行業(yè)，商業(yè)地產都成為重點關注對象。2017年底，在中國經濟相對穩(wěn)定情況下，高盛預測商業(yè)地產的股票在2018年發(fā)展可觀。28日下午出讓的門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)MC00-0018-0060、0061地塊成為商業(yè)地產發(fā)展的濃縮。
鳳凰網房產查閱資料發(fā)現(xiàn)，該地塊性質為B4綜合性商業(yè)金融服務業(yè)用地，建設用地面積約1.8萬平方米，建筑控制規(guī)模在5.4萬平方米，競得人須對該宗地地上經營性建筑規(guī)模的50%進行自持經營，自持經營20年期滿要分割或轉讓需經門頭溝區(qū)政府批準。地塊信息掛出后，僅金融街+京西一家聯(lián)合體參與報名，并給出網上報價。競拍開始，無企業(yè)與之競爭，金融街+京西底價成交該宗地。
門頭溝作為北京核心區(qū)人口外溢的主要承載地，土地市場及發(fā)展較快，連續(xù)集中房地、集中供應。門頭溝永定鎮(zhèn)MC00-0018-0060、0061地塊就是2月門頭溝永定鎮(zhèn)出讓的第四宗土地。郭毅對鳳凰房產表示：其實早在2013年門頭溝出讓土地就已經呈現(xiàn)集中趨勢，特別長安街以南門頭溝新城地塊。過去沒有對地價、房價進行限制，門頭溝的房價從3萬多/平方米，漲到2017年的6-7萬/平方米。
門頭溝背靠西山，自然環(huán)境優(yōu)越，同時通過蓮石路、阜石路等能快速連通城市核心區(qū)。同時可以看到的是，由于住宅供應過于集中，使住宅市場價格水平收到一定影響。“特別在今年宏觀調控嚴峻的情況下，門頭溝各項目之間去化速度比較緩慢?！惫惴治鲋赋?，一方面由于28日出讓的是商業(yè)金融服務用地，隨著門頭溝大量住宅的開發(fā)，此類型地塊相對稀缺；另一方面門頭溝人口結構已經發(fā)生較大改變，涌入了以中高端消費為主的改善型人群，傳統(tǒng)商業(yè)無法滿足新興人群消費需求，所以去年龍湖、保利等開發(fā)商推出的商業(yè)、辦公項目市場消化速度、銷售價格等方面都比較理想。她認為，永定鎮(zhèn)新推出的項目還是會有其價值在。
近期，北京市規(guī)劃委發(fā)布《北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會關于北京市村莊布局規(guī)劃框架（村莊分類初步方案）的征求意見函》，其中永定鎮(zhèn)8個村莊要城鎮(zhèn)化，兩個村莊要局部或整體遷建。此外，門頭溝109國道預計3月開工，預計2022年4月完工，自東向西全線穿過7個鎮(zhèn)和14個鄉(xiāng)村。這些對門頭溝區(qū)域價值的提升都將起到積極意義。
