北京改善型購房者占主流 公積金貸款“杯水車薪”
“能用公積金貸款一定用公積金，因?yàn)橘J款利率低?！焙驮恳粯樱?dāng)下剛需 一族打算使用公積金貸款大多因?yàn)槠淅实陀谏虡I(yè)貸款，簡單來說就是“便宜”。
為了保障購房者使用公積金的權(quán)益，四部委曾出臺相關(guān)政策，明確開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)不得拒絕購房者公積金貸款。
然而，公積金貸款在市場中使用效率究竟如何？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪獲悉，目前北京新房市場基本上以改善型住房為主，購房金額比較大，最高120萬的公積金貸款額度對購房者來說“杯水車薪”。
隨著住房商業(yè)貸款利率的不斷提升，選擇公積金貸款或組合貸形式正進(jìn)一步成為剛需客購房的重要資金來源。盡管申請程序和放款速度都有進(jìn)一步的優(yōu)化，但公積金貸款要真正成為剛需客購房的主流貸款方式，依舊任重而道遠(yuǎn)。
房貸利率不斷上調(diào)
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，春節(jié)過后北京地區(qū)多家銀行房貸款利率再次上浮。目前，北京大部分銀行已經(jīng)開始執(zhí)行首套房貸款利率上浮5%~10%，除部分外資銀行及少數(shù)優(yōu)質(zhì)客戶執(zhí)行上浮5%外，上浮10%逐漸成為北京房地產(chǎn)市場剛需的主流。
據(jù)融360發(fā)布的報告顯示，2018年2月全國首套房貸款平均利率已達(dá)5.46%，二套房貸平均利率達(dá)5.79%，這也意味著選擇商業(yè)貸款的剛需客們的房貸壓力將進(jìn)一步加大。
事實(shí)上，與銀行商業(yè)貸款相比，住房公積金貸款利率較低，在房貸利率不斷上浮的情況下，利率穩(wěn)定于低位的公積金對購房者來說起到了非常重要的作用。
記者查閱北京市住房資金管理中心相關(guān)公告，北京市1~5年的個人公積金貸款利率為2.75%；6~25年的貸款利率為3.25%。其中，個人貸款期限為1~25年，以家庭為單位，最高貸款額度為120萬元，二套房最高額度為80萬元。
記者以購房者身份咨詢北京市住房公積金管理中心，業(yè)務(wù)人員表示，一手房使用公積金貸款一般在10個工作日以內(nèi)即可完成。目前北京主要有交通銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、招商銀行、北京銀行、中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行和中信銀行八大銀行的部分網(wǎng)點(diǎn)可辦理公積金放款。
此前，四部委聯(lián)合發(fā)布了保障購房者使用公積金權(quán)益的相關(guān)政策，也給剛需客帶來了利好。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，對有意愿使用公積金貸款的購房者來說，可使用較低利率的公積金貸款，降低購房成本，同時政策也明確了公積金貸款時限，減少了購房者等待時間。
以北京為例，張大偉算了一筆賬，公積金貸款上限120萬元，與商業(yè)貸款相比，同樣是首套房貸款，以25年為貸款期限，公積金貸款月供為5848元，而商業(yè)貸款月供需要7290元，月供差價達(dá)到了1442元，而貸款25年利息差高達(dá)43.28萬元。
因此，公積金貸款的“好處”不言而喻，對此，張大偉也坦言，公積金貸款對于購房者來說，非常重要，可以降低很多人的購房成本。
二手房公積金支付比例提升
中國青年報社社會調(diào)查中心聯(lián)合問卷網(wǎng)曾對2010名受訪者進(jìn)行一項(xiàng)調(diào)查，調(diào)查顯示，46.1%的受訪者遭遇過公積金貸款買房受阻，55.8%的受訪者指出二手房房主常因公積金審批時間長不接受公積金貸或組合貸。
這一調(diào)查在市場反映中也較為普遍，正如北京市西城區(qū)一位房地產(chǎn)銷售經(jīng)理呂先生所言，“市管的公積金貸款我們選擇去做，國管的公積金貸款一概不做，組合貸也并不建議，壓力主要來自于業(yè)主方面，業(yè)主普遍希望盡快收到房款，同時不愿與購房者一同在銀行和公積金中心跑來跑去?！?
事實(shí)上，隨著公積金貸款審批、放款效率的提升，單從二手房交易數(shù)據(jù)來看，在2018年1月份使用公積金支付的比例已達(dá)到29%。
偉業(yè)我愛我家市場研究總監(jiān)孔丹直言，對于二手房業(yè)主來說，一般對貸款渠道不敏感，在他們的意識里不管通過什么途徑，只要能把錢給到就行，因此二手房使用公積金支付的比例明顯增多。
不過，北京新房市場使用公積金貸款頻率并沒有二手房明顯。居理新房咨詢師主管劉政向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，在他們所接觸的客戶當(dāng)中，粗略計(jì)算大概有90%~95%的客戶不使用公積金貸款。
他分析稱，現(xiàn)在北京的新房市場基本上是改善型住房為主，購房金額比較大，使用公積金貸款的話對購房者來說不會有太大影響，基本幫不上什么忙。
以北京總額為500萬元的房子為例，如果使用公積金貸款，扣除掉40%的首付比例和最高120萬元的公積金貸款額度，購房者依然需要拿出其余180萬元的資金。劉政告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，如果購房者只選擇公積金貸款，這意味著需要被動提高首付額度，這對剛需客來說壓力非常大。
孔丹坦言，從大數(shù)據(jù)上看最近的趨勢是全款越來越多，貸款的比例越來越少，對于北京來說，120萬元的公積金貸款額度實(shí)在是“杯水車薪”。
由于公積金額度有限，多位受訪的購房者希望公積金貸款額度之外的部分再通過商業(yè)貸款完成，這樣便可以平衡商業(yè)貸款高利率的壓力，因此組合貸也是北京剛需客們最青睞的購房貸款形式之一。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，就目前北京二手房交易支付方式而言，基本是各分秋色，占比都在20%~30%之間。而使用公積金的客戶占比較以前大幅提高，這在一定程度上說明，國家公積金政策對剛需人群購房有著非常重要的作用。
