樓市冰凍 房價橫盤 一切將從2018開始
未來3年，中國樓市將會進入一個難能可貴的穩(wěn)定時期。
這份穩(wěn)定，不是市場自發(fā)形成的，而是由多個看不見的手，共同約束出來的成果。
也許你會有疑問，為什么要冰凍樓市3年之久？
或者換句話說，為什么我們國家需要這樣一個長期穩(wěn)定的局面？
因為，未來3-5年，對于中國的發(fā)展來說，是一道必須要跨過去的坎。
是轉(zhuǎn)型能否成功的關(guān)鍵沖刺階段！
跨過去，成就發(fā)達國家的基石，往后一路坦途，功績垂名千古。
但是，哪怕是用腳趾頭想想也知道，這條路沒那么好走。
在這條最后沖刺的關(guān)鍵道路上，勢必有異常多的，來自于各種勢力的阻撓。
（內(nèi)部問題其實不大，如今很多阻礙也已經(jīng)鋪平了，這段時間大家都看的很清楚，就不贅述了，唯一可能出現(xiàn)不穩(wěn)定的其實就是樓市，股市，債市，我們后面在詳細說明，主要的障礙還是在于外部勢力）
而那些外部勢力來自于哪里？
來自于部分不愿被中國分走蛋糕的發(fā)達國家，及其小弟和追隨者們。
知道世界上有多少發(fā)達國家么？
哪怕按照國際最低標(biāo)準(zhǔn)，把斯洛文尼亞、馬耳他、匈牙利、捷克、斯洛伐克、圣馬力諾、拉脫維亞、愛沙尼亞、摩納哥、安道爾，這些你聽過的沒聽過的都算上，全世界滿打滿算一共也就只有37個發(fā)達國家，其中，美國最為強大。
但是你知道他們有多少人口么？
就算你把它們?nèi)康娜丝诩悠饋恚膊贿^是10.28億。
而中國有多少人？
中華民族有13億同胞。
這其實就是一個非常簡單的蛋糕分配的問題。
本來10億人分一個大蛋糕，如今突然多了10幾億人想分一杯羹，分蛋糕的人多了，自己能分到的自然就少了。
不愿意是必然的。
就像我們在北上廣深，在二線城市，甚至在一些三四線城市，都能感受到，物價上漲，房價上漲和本城市人口不斷增加是息息相關(guān)的。
本來房子不稀缺，3環(huán)可能就是郊區(qū)，但后來人多了，買房的多了，住的地方不夠了，市內(nèi)的房子也就越來越貴，5環(huán)都算是中心。
那些來大城市追夢的人們，在帶來勞動力創(chuàng)造價值的同時，也稀釋了你們在原有成本下可享受的資源，增大了競爭的壓力，這無可厚非，因為不論怎樣，都是中國人內(nèi)部的良性競爭和發(fā)展。
但是對于某些外國勢力來說，感受可能就不一樣了。
如今，13億來自“三線城市”的中國人，發(fā)誓要為了擠進“一線城市”而拼搏奮進，那10億“一線城市”的原著民，怎能不惶恐，不擔(dān)憂，不害怕？
尤其是我們還光明正大的喊出口號，要在2035年基本實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化。
所以，地球村資源未來該如何分配這一問題，就是很多外來黑手近期頻繁出現(xiàn)的本質(zhì)根源。
最近，有些自媒體在頻繁報道部分發(fā)達國家和當(dāng)?shù)厝伺湃A的消息，甚至有網(wǎng)友投票顯示澳大利亞對中國“不友好程度”甚至已經(jīng)超越印度。
是中國人本身不友善么，是我們最近素質(zhì)變差了么？
當(dāng)然不是！
那些近期出現(xiàn)的，對于中國人的排斥，抵制，不友好，并不是因為中國人素質(zhì)低，而是因為中國正表現(xiàn)的越來越強大，中國人正越來越強大。所以他們會擔(dān)心會焦慮，甚至將這種不文明的排斥行為畫在臉上，表現(xiàn)在行動上。
（網(wǎng)上類似于這樣的消息還有很多）
自古以來，我們就倡導(dǎo)著樂善好施，誠信敬業(yè)，與人為善的品格，中國人的友善，低調(diào)，不愛搞事兒在國際上也是出了名的。
哪怕就說近幾年來，我們捫心自問，中國人在海外的平均素質(zhì)也是越來越高的，那為什么過去他們不排斥我們，或者說排斥的沒那么明顯？
因為過去我們還不夠強大，對他們本身的利益構(gòu)不成明顯威脅，但如今中國已經(jīng)屹立于世界強國之上，人口體量之大，經(jīng)濟體量之大，對世界的影響之大，早已不可同日而語。
遙想當(dāng)年香港回歸的時候，香港的GDP占全中國的16%之多，如今連3%都不到，只有2.9%，可想而知在這短短的20年間，中國發(fā)生了多少翻天覆地的變化！
甚至我們追憶起60年前那個大躍進的時代，每個中國人做夢一樣的趕英超美，如今真的都已不再是夢想！
這個時候，排斥是必然的。
那么，在即將面對這些外部阻撓之前，我們該怎么辦？
老祖宗有教導(dǎo)，攘外必先安內(nèi)。
正是在這樣的歷史特殊時期，正是在這樣一段沖刺跨欄的最終道路上，樓市，股市必定要穩(wěn)定下來，甚至是暫時的冷凍下來，不能絲毫影響到國家沖刺的步伐。
樓市速凍，房價橫盤，從2018開始
為什么預(yù)計是至少3年的穩(wěn)定期，甚至是橫盤期，這要分別從目前的政策和經(jīng)濟形勢來說起。
我國和其它國家最大的不同就是，我國的房價本質(zhì)上是可控的。
有一點我們需要首先明確，能不能管，和能怎么管，這是兩碼事兒。
當(dāng)年的日本，其實就是想管，卻沒能力管，面對美國主導(dǎo)的廣場協(xié)定，及其后續(xù)對樓市帶來的泡沫問題，心有余而力不足。
但很明顯，現(xiàn)在的中國并不是當(dāng)年的日本。
也許很多人會有疑惑，你憑什么說中國能管好？那為什么過去這些年來，房價還是漲的那么猛？
其實，中國近幾年來的房價變化，并沒有超出預(yù)期，也沒有脫離管控。
其實，房價變化的這一切，都有跡可循。
有時候，我們最大的問題就是，沒有認真的看新聞聯(lián)播，沒有仔細的研究政府工作報告。不信我們來簡單復(fù)盤一下，這幾年政府工作報告的內(nèi)容，及其對于房價的指導(dǎo)作用。
之后再來判斷2018的走勢，就會一目了然。
首先，放上一張圖，有助于我們回憶過去這幾年，樓市熱度到底發(fā)生過怎樣的變化。
如何判斷樓市熱度的變化？
由于銷售面積往往跟樓市熱度呈比較明顯的正相關(guān)，所以可以把此圖變相理解為樓市熱度走勢圖。
具體工作報告內(nèi)容歡迎大家自行百度，這里只放出一些關(guān)鍵詞。13年：堅決抑制投機、投資性需求。
當(dāng)年樓市表現(xiàn)：降溫。
14年：抑制投機投資性需求。
當(dāng)年樓市表現(xiàn)：大降溫，甚至出現(xiàn)降價。
15年：穩(wěn)定住房消費，加大城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造力度。支持居民自住和改善性住房需求。
從這里可以看出，態(tài)度發(fā)生了明顯的轉(zhuǎn)變。
當(dāng)年樓市表現(xiàn)：回暖，一線升溫明顯。
16年：提高棚改貨幣化安置比例，化解房地產(chǎn)庫存。
當(dāng)年樓市表現(xiàn)：一線熱度下降，二線，三線異軍突起。
17年：因城施策去庫存，目前三四線城市房地產(chǎn)庫存仍然較多；因地制宜提高貨幣化安置比例；
當(dāng)年樓市表現(xiàn)：部分二線城市熱度消退，三四線，偏遠地區(qū)表現(xiàn)搶眼。
看到這里，想必你就能夠多少感受到，zf對于房價其實是有足夠管控力的。再看18年：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位；健全地方稅體系，穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法。
房住不炒基調(diào)已經(jīng)確定，18年還想炒房的真的可以洗洗睡了。
而且，由于要穩(wěn)妥推進房產(chǎn)稅立法，所以樓市整體必須要處于一個相對穩(wěn)定的狀態(tài)，不然很容易引發(fā)降價拋盤的恐慌事件，這是絕對不會被允許的。
所以，根據(jù)今年的政策形勢，再結(jié)合著當(dāng)下普遍加息至2020年的國際大環(huán)境，類似于今年的市場行情至少要持續(xù)3年左右。
不僅如此，目前國內(nèi)的樓市熱度仍在下行，沒有結(jié)束的跡象，像極了12年底，13年初的狀況，必須要觸底，降到冰點以下才行。
（由于篇幅限制，對于中國經(jīng)濟大環(huán)境，和它對樓市影響的分析將在下一篇具體闡述，在此就不過多解釋了）
就在昨天，國家統(tǒng)計局公布了最新一期的70個大中城市的房價指數(shù)。
1月，仍有52個城市環(huán)比上漲。
2月，就只剩下44個城市環(huán)比上漲了。
一月之間，就有8個大中城市的房價走勢出現(xiàn)了反轉(zhuǎn)，足以說明市場的下行趨勢，非常沒有減弱，沒有停止，還在繼續(xù)增強。
甚至出現(xiàn)了幾個房價去年同期還要低的城市，這也就是我們常說的，房價跌回一年前。
這也同樣意味著，去年3月在這幾個城市買房的人，在價格上非但沒有優(yōu)勢，反而是虧了。（不考慮信貸的情況）
那么，最關(guān)鍵的問題來了。
13，14年的樓市冰點，還能等來15，16年的回升反彈。
那18年迎來的低谷期，19，20年能出現(xiàn)反彈么？
在這里，希望大家能明確一個非常重要的觀點：
樓市下跌看政策，樓市上漲看利率。
這是什么意思呢？
用簡單的話來解釋就是，調(diào)控政策控制著房價能否不漲或下跌，而信貸利率決定了樓市能否快速上漲。
為了讓朋友們更好的理解，我做一個簡單的比喻。
政策，就像是剎車，你發(fā)布一次調(diào)控，就像踩了下剎車。你可以通過各種控制政策，不停的踩剎車，讓房價快速的降溫，但是松開剎車，卻并不能讓車再飆升回到之前那個速度，頂多是讓這輛車不在減速。
想要車速上去，還需要油門的配合。
而信貸，利率，就像是油門的存在。你得使勁降息，使勁踩油門，才可以讓樓市熱度快速回升。
在上一輪周期中，政策和利率，就進行了一次教科書般的配合。
2014年9月，930新政頒布，央行發(fā)布通知：貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。
之后，更是經(jīng)歷了5次降息，于2015年5月成功激活了樓市的整體行情。
當(dāng)月，除了北上深房價開始飆升外，70城房價整體更是環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲。
這就是利率，做為油門作用的體現(xiàn)。
2016年3月，深圳上海率先發(fā)布調(diào)控政策，踩下了第一腳剎車。
2016年9月底，由于樓市過熱，30幾個大中城市集體發(fā)布了調(diào)控政策，踩下了第一腳集體性剎車。
2017年3月，北京317新政發(fā)布，踩下了最重的一腳剎車。如今，剛剛好經(jīng)過了一年，北京房價整體下跌，成交量減半，環(huán)京價格腰斬。
這就是調(diào)控政策，做為剎車作用的體現(xiàn)。
那么，未來房價何時才能上漲，如何才能上漲，已經(jīng)顯而易見。
首先，你要踩油門，其次，你不能使勁踩剎車。
目前，多地已經(jīng)出臺了各種吸引人才的新政，像鄭州去年一年才有一萬人左右落戶，但今年人才新政口子一開，僅這2個月，落戶的就有7000多人，其中多少是為了購房的可想而知。
而住建部在去年的工作會議上也明確了要滿足首套剛需，支持改善的需求，這其實就是松開一些剎車的表現(xiàn)，現(xiàn)在剎車明顯沒有去年那么緊了。
但是，房貸利率一直沒降，反而不停的漲，油門不踩，再怎么松剎車也是沒效果的。
而且，這個不踩油門的時間，會比我們想象的要長很多。
就在昨天，央行副行長在回答記者關(guān)于利率的問題的時候，是這么說的：從稍微長一點的周期來看，它仍然處于比較低的水平
看來，我們要長期處于一個，只松剎車，不加油門的樓市環(huán)境中了。
3年時間，3年橫盤，利率卻不斷上漲，你的月供，還能扛得住么？
提前做好準(zhǔn)備，備足房貸，過冬。
PS：近期更文環(huán)境變好，更新頻率會提高。
再PS：未來幾年，不同城市境況會完全不同，具體城市仍然需要具體分析，本文主在剖析大環(huán)境，不必過多帶入。至于更加細節(jié)的購房時機和城市推薦，將在以后的文章中一一詳解。
