深圳樓市調(diào)整隱現(xiàn) 剛需者終于可以緩一口氣了
現(xiàn)在,深圳剛需者終于可以緩一口氣了,2016年10月4日“深八條”的出臺(tái)給了他們購(gòu)房置業(yè)的希望,房?jī)r(jià)上漲的步伐暫時(shí)停止了。
“深八條”堪稱深圳史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策,從需求和供給兩方面對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行把控。需求方面,限購(gòu)社保3年改5年,提高首付,為深圳投資客設(shè)阻,更高的房票門檻也阻礙了部分剛需及改善型成交;供給方面,政府嚴(yán)查拿地資金以降低資金杠桿、拿地模式改為“雙限雙競(jìng)”對(duì)備案成交價(jià)格嚴(yán)格劃線。
盡管如此,由于深圳2016年前期房?jī)r(jià)上漲之勢(shì)兇猛,全年樓市數(shù)據(jù)仍使購(gòu)房者觸目驚心。
深圳中原監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,2016年,在低供應(yīng)、有效需求減少以及市場(chǎng)觀望情緒濃厚的綜合影響下,深圳全面新房成交面積降至417萬(wàn)平方米,環(huán)比下降37%,成交套數(shù)降至4萬(wàn)套,環(huán)比下降 39%。但最受人關(guān)注的房?jī)r(jià)方面,由于新房豪宅趨勢(shì)明顯,開(kāi)發(fā)商定價(jià)依然堅(jiān)挺,深圳2016年新房成交均價(jià)相比 2015年上漲近六成至5.3萬(wàn)元/平方米,創(chuàng)下2008年以來(lái)的最大漲幅。
二手房方面,深圳中原數(shù)據(jù)顯示,2016年深圳二手住宅成交價(jià)格同比上漲近 16%,雖然相比 2015年全年60%的漲幅有所收窄,但最高成交均價(jià)也接近 6萬(wàn)元/平方米的歷史天價(jià)。
倘若不是“深八條”出臺(tái),這組數(shù)據(jù)或許更加驚人。但如今,深圳新房、二手房成交陷入冰凍狀態(tài)之中,除了叫苦不迭的開(kāi)發(fā)商之外,深圳全城像久旱求雨般期盼樓市降價(jià)。
深圳白領(lǐng)王女士有意在2017年“上車”,近半年來(lái),輾轉(zhuǎn)深圳各區(qū)密集看房。翻閱其朋友圈,“深八條”出臺(tái)當(dāng)晚,她轉(zhuǎn)發(fā)了相關(guān)新聞鏈接,并評(píng)論“感恩,終于有機(jī)會(huì)買房了。”
王女士此前看中了深圳羅湖大劇院附近一個(gè)小戶型單位,近30平的大單間業(yè)主開(kāi)價(jià)138萬(wàn)元,近一個(gè)月該業(yè)主降價(jià)了3萬(wàn)賣135萬(wàn),但王女士還是決定再等等。
下跌行情中觀望心態(tài)最為常見(jiàn),說(shuō)穿了不過(guò)是把降價(jià)寄望于明天,但深圳房?jī)r(jià)真的會(huì)大幅度下降嗎,業(yè)內(nèi)似乎并不這么認(rèn)為。
深職院房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)鄧志旺便預(yù)測(cè):“2017年政策不會(huì)有大的逆轉(zhuǎn),總體以維持目前政策為主。預(yù)計(jì)上半年整個(gè)市場(chǎng)行情將較為平淡,新房和二手房的成交量偏低,價(jià)格穩(wěn)定。但經(jīng)過(guò)政策的消費(fèi)和購(gòu)買力的積累,下半年購(gòu)房需求將會(huì)集中釋放,預(yù)計(jì)2017年全年深圳房?jī)r(jià)比2016年上漲5-10個(gè)點(diǎn)。”
一線城市住房需求依然旺盛,尤其是在四大一線城市中腹地最小的深圳,政策改變不了長(zhǎng)期的供需矛盾,只能設(shè)置門檻暫時(shí)抑制需求,但一旦需求儲(chǔ)蓄池滿泄,房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期極為容易卷土重來(lái)?;乜催^(guò)去十年深圳樓市漲跌的行情不斷循環(huán),便呈現(xiàn)這一特征。
隨意選擇兩個(gè)區(qū)間分析。如,2007年,深圳全市供求緊張,投機(jī)需求旺盛,是年新房成交均價(jià)為13369元/平方米,同比上漲45%;2008年,國(guó)家加強(qiáng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控,深圳全市新房成交均價(jià)為12794.2元/平方米,同比下降4.3%;至2009年,在國(guó)家以房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的政策基調(diào)下,投資需求再度膨脹,深圳樓市重新走向繁榮,該年深圳房?jī)r(jià)為14868元/平方米,同比上漲16.1%;2010年,房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新一輪的緊縮期,但由于前期需求過(guò)于旺盛,深圳全年均價(jià)為20296元/平方米,進(jìn)入“2萬(wàn)元時(shí)代”。
在行業(yè)人士看來(lái),深圳樓市今日之冷清與過(guò)去處于政策緊縮周期內(nèi)的狀態(tài)并無(wú)二致。因此,“深八條”至今,深圳購(gòu)房者依然恐慌,政策的邊際效應(yīng)遞減、停止后,樓市會(huì)否死灰復(fù)燃。為了避免下一個(gè)周期的再度暴漲,市場(chǎng)急需長(zhǎng)效機(jī)制的出臺(tái),以穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。
相比暴漲暴跌,普通購(gòu)房者對(duì)樓市穩(wěn)定的預(yù)期更渴求,只有預(yù)期穩(wěn)定才不會(huì)造成恐慌,投機(jī)投資者才能無(wú)縫可鉆,樓市才能長(zhǎng)期健康發(fā)展。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái),樓市穩(wěn)定發(fā)展的前提是供需矛盾的解決,包括從源頭增加土地供應(yīng)、改變城市住房供應(yīng)系統(tǒng)、推進(jìn)小產(chǎn)權(quán)房合法化、盤活存量房,從方方面面增加供應(yīng);此外,促進(jìn)房產(chǎn)稅開(kāi)征,增加多套住房的持有成本等。