樓市躺著賺錢的時代一去不返 但你趕緊要知道兩件事
樓市的黃金時代
我們經(jīng)常說，樓市黃金時代一去不返。卻很少人真正能說清楚，什么樣的樓市才算黃金時代。
21世紀(jì)初的深圳，經(jīng)過20多年飛速發(fā)展，已經(jīng)吸引了非常多外地打工族。那時，深圳的房地產(chǎn)屬于剛起步?jīng)]多久的階段。路牌遍地是首付1成、首付1萬、甚至首付0元的廣告。福田一套剛需樓盤，月供只需要2000多，而租金，卻達(dá)到2500-3000。
上世紀(jì)90年代，來福田區(qū)求職的女工。當(dāng)時的深圳是改革開放的最前沿，在許多人心目中就是遍地是黃金。
為什么租金比月供貴好幾百呢？因為，來深圳的淘金客們，都在猶豫一個問題，是落戶扎根，還是回老家發(fā)展？
第一批深圳房產(chǎn)投資客敏銳的嗅到了機會。買入入住率高的樓盤再出租，輕松付首付，讓租客還月供。完全不用擔(dān)心還貸風(fēng)險。
所以，一定要珍惜人口凈流入，租金可以抵月供（也就是租售比30年回本）的城市。這樣的城市房地產(chǎn)處于被低估的原始階段。勇敢買入是沒有問題的。比如08、09年的北京上海，14年的杭州。
房子從來不是房子，是金融
早期的一批深圳投資客，是做“二手房東”起家的。
具體套路是，先和房東簽訂“以租代買”的協(xié)議。先把房子租三年，三年后按照原本約定的價格再把房子買下來。這三年時間，通過簡裝、隔斷提高租金，轉(zhuǎn)租出去獲得利潤差。
有人鄙夷的說，這樣一年下來，一套房子也賺不了多少錢。
是的。
但你可以做10套，20套。
三年后，你就有了第一筆啟動資金，去買理想的物業(yè)。當(dāng)然你不可能把全部租的房子買下來，但三年后房價已經(jīng)漲了不少，哪怕轉(zhuǎn)手賣，你也是有利潤差的。這個利潤差又要比租房的利潤差高。
這種模式，被稱為“向房東借房、向租客借錢”，以租代買的“零首付”模式。
我想問問大家，你們認(rèn)為這種模式的精髓是什么？
是轉(zhuǎn)租房提交租金的秘訣？
是選擇正確標(biāo)的物的方式方法？
是和房東簽訂合同的注意事項和溝通技巧？
都不是。
精髓在于“空手套白狼”
對投資者而言，房子從來不是房子，是金融。
金融的最牛逼的地方從來不是錢生錢，是空手套白狼。
每一個房地產(chǎn)投資大師，本質(zhì)都是金融大師。
人人去輸血，殺人不刮風(fēng)
港劇《大時代》里主人公的師傅留下畢生寫就的投資秘笈，里面有一句話叫做“人人去輸血，殺人不刮風(fēng)”。
沒有只漲不跌的市場。沒有永遠(yuǎn)賺錢的生意。當(dāng)一項發(fā)財捷徑被越來越多人知道的時候，那么也就會失去超額利潤。08年，深圳房價已經(jīng)瘋漲到最高點，所有人都不惜血本，拿著多年積蓄，投奔樓市。這個時候，人人都向樓市“輸血”。
最狂熱的市場，無需刮風(fēng)，遠(yuǎn)在華爾街的蝴蝶輕輕煽動一下翅膀，深圳的樓市就出現(xiàn)了暴跌。沒有任何前提，沒有基本的預(yù)兆，最狂熱的市場猝不及防迎來雪崩。
許多人理解不了，
深圳土地供應(yīng)量少，房價應(yīng)該永遠(yuǎn)漲；
深圳經(jīng)濟最有活力，房價應(yīng)該永遠(yuǎn)漲；
深圳房價沒有跌過，房價應(yīng)該永遠(yuǎn)漲！
高杠桿、全部積蓄投入樓市的這部分人，被現(xiàn)實狠狠的打了一個耳光。大批炒房客杠桿斷裂，幾十套房產(chǎn)的投資客身家一夜清零。
人人去輸血，殺人不刮風(fēng)。
如果有足夠的杠桿，金融可以讓你買下整個地球，如果你杠桿破裂，金融也會讓你賠的褲衩不剩天臺見。
2007年中，深圳商品房均價曾經(jīng)攀升至18000元/平方米，達(dá)到全國最高水平;2008年，深圳市一手住宅成交均價12800元/平方米，同比下跌4.4%，不少樓盤腰斬。
房奴這輩子都是折翼的天使
只見賊吃肉，不見賊挨揍。
大V們鼓勵你加杠桿激進(jìn)買入，但他們不會告訴你：一旦發(fā)生下跌你會怎么樣。為什么說房產(chǎn)投資是越來越小眾的游戲，因為一旦房價下跌，土豪有現(xiàn)金流續(xù)航保命，窮人不行。
每一個房奴，這輩子都是折翼的天使。通過大V們樂觀的鼓勵達(dá)到財富增值的顱內(nèi)高潮。
大多數(shù)房奴能飛上天是不可能的。這輩子是不可能的。社會薪酬制度設(shè)計的非常精密，每一個階層、每一個崗位的工資收入都有天花板限制。即使房奴通過爹媽半輩子積蓄買了房，還貸也需要非常大的壓力。
房奴要想飛得更高，必須解決“折翼之痛”——現(xiàn)金流的壓力。
高杠桿梭哈是不對的，但必須要有金融觀念——把資產(chǎn)和負(fù)債剝離開來。
即：房子是房子，負(fù)債是負(fù)債。
比如，你買入100萬的房產(chǎn)=30萬的首付（凈值）+70萬的貸款（負(fù)債）
假如房子漲到120萬，這時候你就是50萬的凈值，70萬的負(fù)債。
負(fù)債是不變的，凈值是增加的。
對大多數(shù)人來說，即使房價漲了，上漲的部分也不可能變現(xiàn)，還要老老實實繼續(xù)還貸。所以，北上深遍地都是上千萬資產(chǎn)的窮人，拿著金飯碗要飯，一點也不夸張。
對剛需來說，哪怕你決定一輩子都不賣房。也要買一個有接盤人的房產(chǎn)。這是對凈值變現(xiàn)的提前預(yù)判。
其次，既然工資有天花板，就要學(xué)會“開源”，有更多渠道的理財收入。投資房產(chǎn)的人并不僅僅熟悉房產(chǎn)一塊領(lǐng)域，而是以房產(chǎn)投資為基礎(chǔ)，在股票、基金、債券、理財產(chǎn)品方面都有涉獵。保證持續(xù)的現(xiàn)金流和財富的穩(wěn)步增值，才能規(guī)劃的更加長遠(yuǎn)。
