2018樓市小年？房企銷售目標(biāo)繼續(xù)沖高
3月是房企年報集中發(fā)布期，2017年，在強力的宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出新的格局：一方面，隨著長效機制的提出，房地產(chǎn)行業(yè)面臨轉(zhuǎn)型；另一方面租賃市場的打開、綠色建筑的倡導(dǎo)也為房地產(chǎn)行業(yè)提供新機遇。
第一、二梯隊差距逐漸拉開
2017年，以碧桂園為首的龍頭企業(yè)率先撞線5000億元銷售額大關(guān)，而一大批徘徊在200億-800億規(guī)模的中型房企，也成功沖擊千億。在這一年，業(yè)內(nèi)公認(rèn)的房企排行遭遇洗牌。以碧桂園、萬科、恒大為代表的第一梯隊一騎絕塵，銷售額突破5000億大關(guān)的同時，也將第二梯隊遠(yuǎn)遠(yuǎn)地甩在了后面。按照目前已公布年報的企業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前暫列第四位的融創(chuàng)銷售額3620.1億元，第五位的中海銷售額為2320.7億港元，約合1859.9億元人民幣；而暫列第六的龍湖銷售額為1560.8億元，同第一梯隊5000億元規(guī)模有著較明顯差距。還有企業(yè)的年報尚未正式公布，按照此前發(fā)布的業(yè)績預(yù)報來看，2017年房企10強的門檻已經(jīng)達到千億大關(guān)。
同時，從目前已經(jīng)公布業(yè)績報（含預(yù)報）的房企來看，目前有不少房企的業(yè)績規(guī)模集中在300億元-500億元。換句話說，500億規(guī)模正在成為房企的一道新門檻。
新晉房企沖擊老格局
除第一梯隊一騎絕塵之外，一些徘徊于第三梯隊的房企在2017年已經(jīng)成功沖擊了第二梯隊的格局。比如新城地產(chǎn)、濱江集團、融信中國、中駿地產(chǎn)等，曾經(jīng)在百億規(guī)模徘徊的房企都取得了300億-800億元不等的銷售額。這些企業(yè)大部分都提出在2018年取得千億銷售額。而一些近幾年業(yè)績增長較快的企業(yè)，比如新城控股更是提出了1800億元的銷售目標(biāo)。
對此，上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進表示：“很多房企通過做大目標(biāo)實現(xiàn)更大的市場占有率。目前很多目標(biāo)的提出是站在2017年銷售業(yè)績不錯的基礎(chǔ)上，但可能忽視市場周期波動，這樣導(dǎo)致部分目標(biāo)基礎(chǔ)不扎實?！?
有些房企千億目標(biāo)也并非毫無根據(jù)，比如新城控股截至2017年，手中已有土地儲備3392萬平方米；而提出1200億目標(biāo)的融信中國，手中也擁有2300萬平方米的土地儲備。
沖規(guī)模還是保利潤？
伴隨著行業(yè)格局變化的進一步加劇，究竟是追求規(guī)模？還是追求利潤？從2017年各家房企的表現(xiàn)來看，對于規(guī)模的追求仍然是市場的主流，雖然萬科和恒大在年報中強調(diào)對利潤的追求，但前提是這兩家房企的規(guī)模已經(jīng)坐實中國地產(chǎn)企業(yè)前三的地位。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)的規(guī)模與利潤之爭并無標(biāo)準(zhǔn)答案。不同企業(yè)會有不同的解。對于已經(jīng)發(fā)展到一定規(guī)模的企業(yè)，他們可以不在乎排名，比如恒大在今年提出的業(yè)績目標(biāo)就是5500億元左右，放緩了增速，并且重視利潤，而碧桂園、萬科更是不談業(yè)績目標(biāo)。
對此，嚴(yán)躍進認(rèn)為，做利潤本身也是為了更好地提高競爭力，因為單純市場規(guī)模的擴大，并不能帶來市場競爭力的提升。所以從規(guī)模到盈利，其實是企業(yè)成長的一個必然選擇。從實際情況看，當(dāng)前房企確實需要研究增收增利的關(guān)系。不過，對市場上大多數(shù)的中型房企來說，沖擊規(guī)模還是有必要的。
儲備
50家房企拿地金額上漲超7成
2017年，土地市場逆市火爆。有些房企一擲千金只為在熱點城市奪地，也有些房企敏銳捕捉到政策風(fēng)險信號而謹(jǐn)慎克制。業(yè)內(nèi)人士指出，房企城市投資策略有所差異，這和企業(yè)的業(yè)務(wù)定位有關(guān)。
房企積極補倉
在調(diào)控政策背景下，2017年房企整體拿地規(guī)模達到了一個新的歷史高度。中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，在招拍掛方面，2017年全年，拿地最積極的50家房企合計拿地金額達到了23927億。與2016年同期拿地金額13668億對比，漲幅達75%。
記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，2017年，無論是拿地金額、還是拿地面積，碧桂園都獨占鰲頭，延續(xù)其近年來一貫的激進擴張路線。碧桂園2017年新增土地投資4794.5億元，新獲取土地預(yù)期建筑面積為14110.6萬平方米，分別同比增170.1%和61.2%。截至2017年末，碧桂園已簽約或已摘牌的土地儲備28180萬平方米，另有潛在的土地儲備約1.42億平方米。
恒大也在積極補倉。2017年恒大新增土地儲備面積12600萬平方米，截至2017年底，恒大土地儲備達到31185萬平方米，世邦魏理仕對恒大土地儲備的評估值為10386億元。
除龍頭房企外，其他企業(yè)亦在積極拿地。2017年富力新增權(quán)益土地總建筑面積1811萬平方米，2017年，新城控股新增土地建筑面積3393萬平方米，同比2016年的1424萬平方米翻番。
不過，調(diào)控背景下，還有部分企業(yè)在開發(fā)業(yè)務(wù)上持謹(jǐn)慎態(tài)度，萬科就是典型之一。據(jù)悉，萬科根據(jù)銷售回款、融資情況決定合理的投資節(jié)奏，關(guān)注各種并購機會和合作、股權(quán)收購、代建等多元化渠道，獲取合理價格的土地資源。公告顯示，2017年萬科新增項目216個，總規(guī)劃建筑面積為4615.4萬平方米，權(quán)益規(guī)劃建筑面積2768.1萬平方米。按權(quán)益投資金額計算，90%位于一二線城市。
三四線及粵港澳大灣區(qū)成布局重地
值得注意的是，仍在大舉攻城略地的房企們，其拿地策略由原來緊盯一線城市，轉(zhuǎn)為聚焦更廣大的二線熱點及潛力城市，并擴圍到三大經(jīng)濟圈的三四線城市。同策研究院總監(jiān)張宏偉指出，一二線調(diào)控政策，導(dǎo)致房企無法在一線城市有所表現(xiàn)，而在三四線，甚至四五線城市，反而能出業(yè)績，這種狀況今年還會持續(xù)。
以碧桂園為例，2017年碧桂園新增土地投資中，三四線城市的金額、面積占比都有顯著提升，而一線城市的新增土地投資占比則大幅降低，由此可見，碧桂園依然堅定看好三四線城市。
記者注意到，粵港澳大灣區(qū)也是房企布局重地。2017年龍湖長三角以及珠三角區(qū)域新增土地面積同比增加較多，分別達165%和121%。此外，雅居樂在粵港澳大灣區(qū)共有土儲超1100萬平方米，占總體土地儲備的32.5%。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，房企投資策略有差異，這和企業(yè)的業(yè)務(wù)定位有關(guān)?？傮w而言，今年二季度預(yù)計部分房企仍會積極拿地。
利潤
超8成房企利潤大漲
又是一年財報季，包括萬科、恒大、中海等龍頭房企紛紛亮出2017年財報成績單。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，截至3月29日，已有超30家上市房企公布了年報。從已經(jīng)發(fā)布財報的企業(yè)看，超八成利潤實現(xiàn)大漲。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，凈利潤的爆發(fā)，最主要原因在于房價增幅帶來結(jié)轉(zhuǎn)收入的提升，以及營收的快速增長。
50家房企平均凈利率12.3%
對于多數(shù)房企而言，2017年是豐收年。中原地產(chǎn)研究中心通過統(tǒng)計超50家房企的年報發(fā)現(xiàn)，2017年房地產(chǎn)行業(yè)主流企業(yè)，平均凈利率高達12.3%，而2016年全年房企平均凈利率為9.73%，2015年則是9.69%，相比前兩年不足10%的凈利率，2017年有了明顯上升。
中海還是那個“利潤王”。2017年中海地產(chǎn)實現(xiàn)凈利潤421億港元，凈利潤率為25%，處于行業(yè)高位。2017年中海地產(chǎn)投資積極，土地交易成本劇增，但公司凈利潤率不降反升，可見中海地產(chǎn)的成本及費用控制能力之強。
前三強的利潤業(yè)績排名分別為，恒大領(lǐng)跑，萬科第二，碧桂園第三。三家龍頭房企的營業(yè)收入依次為3110億元、2429億元和2269億元，歸屬于母公司股東的凈利潤依次為274.3億元、280.5億元和260.6億元。
不僅如此，其他房企的利潤增幅表現(xiàn)也十分搶眼。以新城控股為例，2017年歸屬于上市公司股東凈利潤60.29億元，比2016年增長99.68%；富力地產(chǎn)2017年度凈利潤創(chuàng)新高，大幅增加204%至214.2億元；雅居樂去年該公司股東應(yīng)占利潤60.25億元，同比增長163.8%。
業(yè)績、土儲拉高利潤
對于利潤大幅增長的原因，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，當(dāng)前很多房企凈利潤爆發(fā)和兩個因素有關(guān)：一是企業(yè)經(jīng)營業(yè)績增大，同時營銷成本降低；二是這幾年相關(guān)部門對企業(yè)的減稅力度較大，尤其是一些可抵扣的項目增多，這都會直接或間接帶來企業(yè)納稅成本的降低。
億翰智庫中國上市房企研究中心研究員于小雨指出，利潤大幅增長主要有兩點原因，一是2016年以來，項目銷售溢價大幅提升，2017年部分項目開始結(jié)轉(zhuǎn)，從而使企業(yè)毛利潤率大幅上升；二是2016年融資環(huán)境寬松，房企融入大量低成本的資金，使得2017年房企的資金成本下降，從而提升凈利潤率。
從房企年報看，利潤大幅增長的最直接原因就是房企銷售額的大增。從銷售額上看，2017年，碧桂園、萬科、恒大三家企業(yè)都跨入5000億元的銷售額門檻，不僅如此，克而瑞的榜單顯示，另有21家房企銷售規(guī)模在500億-1000億元之間。
其中，房企的土地儲備積累是不可忽略的因素。對于利潤大幅增長的原因，中國恒大董事局主席許家印就表示，雖然恒大2017年的銷售均價不到一萬元，但擁有超前的土地儲備，土儲原值超過5000億元。
問題在于，房企能否在2018年依舊保持繼續(xù)上漲的勢頭？從房企陸續(xù)發(fā)布的業(yè)績目標(biāo)來看，房企似乎信心十足。
嚴(yán)躍進表示，預(yù)計今年房企利潤行情會繼續(xù)延續(xù)，至少目前來看，政策進一步收緊的可能性不大，更多的是利好效應(yīng)。此外，部分購房需求或在今年釋放，伴隨企業(yè)營銷能力的提升，成本也會壓縮。 負(fù)債
超半數(shù)房企負(fù)債率走高
增長是2017年各家房企年報的關(guān)鍵詞，不過，作為衡量企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險的關(guān)鍵指標(biāo)，負(fù)債率的攀升則需要小心了。據(jù)記者觀察，2017年，雖然很多房企的融資成本下降，但超過半數(shù)房企負(fù)債率指標(biāo)走高，有不少企業(yè)更是高于80%的行業(yè)普遍水平。但不同于以往的是，今年的業(yè)績發(fā)布會上，資金鏈安全預(yù)期成為重要話題，房企更是提出降負(fù)債的目標(biāo)和措施。
8家房企資產(chǎn)負(fù)債率超80%
雖然，高負(fù)債為企業(yè)發(fā)展帶來諸多風(fēng)險，但是在強者恒強的馬太效應(yīng)下，房企不惜拼規(guī)模舉債拿地，使負(fù)債率居高不下。
中國指數(shù)研究院百強數(shù)據(jù)報告顯示，房企追逐規(guī)模擴張的同時，也通過加大杠桿率進一步拉升了負(fù)債水平，使得負(fù)債壓力有所加大。百強房企在2017年資產(chǎn)負(fù)債率均值為78.9%，相比2016年提高了2.2個百分點，逼近企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率紅線。其中，短期償債壓力明顯加大，流動比率均值為2.11，較2016年上升0.02。
據(jù)已經(jīng)披露年報的20家上市房企數(shù)據(jù)顯示，有8家房企資產(chǎn)負(fù)債率超過80%，有位于銷售業(yè)績前三名的碧桂園和萬科，資產(chǎn)負(fù)債率分別為88.9%、83.98%，與2016年同期相比增加2.7%、3.44%，還有去年銷售業(yè)績增速明顯的新城控股、融信地產(chǎn)等，資產(chǎn)負(fù)債率達到86%、81.93%，增加2.4%、6.88%。此外，富力地產(chǎn)負(fù)債率高達128%，主要原因是超過200億元三次收購萬達海內(nèi)外資產(chǎn)，雖然為富力贏得利潤，但也使其債務(wù)居高不下。
作為衡量財務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性的凈負(fù)債率，去年也普遍提升。諸如碧桂園，凈負(fù)債率與2016年同期相比增加8.2%至56.9%。中海地產(chǎn)、招商蛇口的凈負(fù)債率雖然只有27%、45%，但是增幅高達20%、36.9%。而針對萬科2017年8.8%的低凈負(fù)債率，萬科總裁及首席執(zhí)行官祝九勝表示：“8.8%的凈負(fù)債率是短期的，正常是在20%-40%?！?
加大杠桿擴大土儲規(guī)模成為房企負(fù)債增高的主要原因。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年50家房企拿地金額同比漲幅高達75%，受此影響，房企融資規(guī)模攀升。據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年前11月，其監(jiān)控的108家房企股權(quán)融資規(guī)模達到1443億元，相比2016年全年大幅增長96%。
多種手段降負(fù)債
一邊是對于土地儲備的饑渴，一邊則是攀升的負(fù)債率，對于房企們來說，高負(fù)債既是蜜糖，又是毒藥。雖然通過高杠桿、高負(fù)債率的方式能夠?qū)崿F(xiàn)快速擴張，但是，近一年來，由于政策生變、土地成本增加、融資渠道收緊，這種模式風(fēng)險加大，必然引起房企自身的關(guān)注。
對此，各大房企在2017年年報發(fā)布現(xiàn)場表現(xiàn)出了降負(fù)債的意愿和目標(biāo)，新城控股相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，90%的負(fù)債率是不滿意的，還會繼續(xù)往下壓；融信地產(chǎn)希望2018年底回到100%以下；招商蛇口表示會將負(fù)債率控制在45%以下；旭輝控股負(fù)責(zé)人表示永遠(yuǎn)不會去碰95%的紅線和85%的警戒線。
對于降負(fù)債的措施及手段，富力地產(chǎn)董事長李思廉表示，未來會采取一些措施，比如把高利率的信托融資置換出來，從而在整體上優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。
融信地產(chǎn)首席財務(wù)官曾飛燕表示，公司會以謹(jǐn)慎的態(tài)度拿地和開放項目，保存更多現(xiàn)金，控制負(fù)債的規(guī)模增速。隨著結(jié)轉(zhuǎn)收入規(guī)模增加，未來凈資產(chǎn)也將進一步增加。除此之外，公司會考慮進一步引進戰(zhàn)略投資者增厚公司的核心資本，堅持輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，引進更多資源。
負(fù)債
超半數(shù)房企負(fù)債率走高
增長是2017年各家房企年報的關(guān)鍵詞，不過，作為衡量企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險的關(guān)鍵指標(biāo)，負(fù)債率的攀升則需要小心了。據(jù)記者觀察，2017年，雖然很多房企的融資成本下降，但超過半數(shù)房企負(fù)債率指標(biāo)走高，有不少企業(yè)更是高于80%的行業(yè)普遍水平。但不同于以往的是，今年的業(yè)績發(fā)布會上，資金鏈安全預(yù)期成為重要話題，房企更是提出降負(fù)債的目標(biāo)和措施。
8家房企資產(chǎn)負(fù)債率超80%
雖然，高負(fù)債為企業(yè)發(fā)展帶來諸多風(fēng)險，但是在強者恒強的馬太效應(yīng)下，房企不惜拼規(guī)模舉債拿地，使負(fù)債率居高不下。
中國指數(shù)研究院百強數(shù)據(jù)報告顯示，房企追逐規(guī)模擴張的同時，也通過加大杠桿率進一步拉升了負(fù)債水平，使得負(fù)債壓力有所加大。百強房企在2017年資產(chǎn)負(fù)債率均值為78.9%，相比2016年提高了2.2個百分點，逼近企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率紅線。其中，短期償債壓力明顯加大，流動比率均值為2.11，較2016年上升0.02。
據(jù)已經(jīng)披露年報的20家上市房企數(shù)據(jù)顯示，有8家房企資產(chǎn)負(fù)債率超過80%，有位于銷售業(yè)績前三名的碧桂園和萬科，資產(chǎn)負(fù)債率分別為88.9%、83.98%，與2016年同期相比增加2.7%、3.44%，還有去年銷售業(yè)績增速明顯的新城控股、融信地產(chǎn)等，資產(chǎn)負(fù)債率達到86%、81.93%，增加2.4%、6.88%。此外，富力地產(chǎn)負(fù)債率高達128%，主要原因是超過200億元三次收購萬達海內(nèi)外資產(chǎn)，雖然為富力贏得利潤，但也使其債務(wù)居高不下。
作為衡量財務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性的凈負(fù)債率，去年也普遍提升。諸如碧桂園，凈負(fù)債率與2016年同期相比增加8.2%至56.9%。中海地產(chǎn)、招商蛇口的凈負(fù)債率雖然只有27%、45%，但是增幅高達20%、36.9%。而針對萬科2017年8.8%的低凈負(fù)債率，萬科總裁及首席執(zhí)行官祝九勝表示：“8.8%的凈負(fù)債率是短期的，正常是在20%-40%?！?
加大杠桿擴大土儲規(guī)模成為房企負(fù)債增高的主要原因。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年50家房企拿地金額同比漲幅高達75%，受此影響，房企融資規(guī)模攀升。據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年前11月，其監(jiān)控的108家房企股權(quán)融資規(guī)模達到1443億元，相比2016年全年大幅增長96%。
多種手段降負(fù)債
一邊是對于土地儲備的饑渴，一邊則是攀升的負(fù)債率，對于房企們來說，高負(fù)債既是蜜糖，又是毒藥。雖然通過高杠桿、高負(fù)債率的方式能夠?qū)崿F(xiàn)快速擴張，但是，近一年來，由于政策生變、土地成本增加、融資渠道收緊，這種模式風(fēng)險加大，必然引起房企自身的關(guān)注。
對此，各大房企在2017年年報發(fā)布現(xiàn)場表現(xiàn)出了降負(fù)債的意愿和目標(biāo)，新城控股相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，90%的負(fù)債率是不滿意的，還會繼續(xù)往下壓；融信地產(chǎn)希望2018年底回到100%以下；招商蛇口表示會將負(fù)債率控制在45%以下；旭輝控股負(fù)責(zé)人表示永遠(yuǎn)不會去碰95%的紅線和85%的警戒線。
對于降負(fù)債的措施及手段，富力地產(chǎn)董事長李思廉表示，未來會采取一些措施，比如把高利率的信托融資置換出來，從而在整體上優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。
融信地產(chǎn)首席財務(wù)官曾飛燕表示，公司會以謹(jǐn)慎的態(tài)度拿地和開放項目，保存更多現(xiàn)金，控制負(fù)債的規(guī)模增速。隨著結(jié)轉(zhuǎn)收入規(guī)模增加，未來凈資產(chǎn)也將進一步增加。除此之外，公司會考慮進一步引進戰(zhàn)略投資者增厚公司的核心資本，堅持輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，引進更多資源。
