商住房業(yè)主：商住房賣(mài)不掉 換宅計(jì)劃落空
“就像從頭到腳澆了一盆冷水!”蘇勤(化名)對(duì)2017年3月26日這一天記憶猶新。當(dāng)天，北京市發(fā)布了比住宅限購(gòu)更嚴(yán)厲的商住限購(gòu)政策，二手房房源個(gè)人可以購(gòu)買(mǎi)，但需要有購(gòu)房資格，并且需全款購(gòu)買(mǎi)。
“真的是計(jì)劃趕不上變化。當(dāng)時(shí)政策來(lái)得兇猛，就像龍卷風(fēng)一樣。計(jì)劃被全部打亂，一切能想到的渠道被全部堵死。”回憶起當(dāng)時(shí)出售商住房的情形，蘇勤仍然唏噓不已。正是在簽約的前一天，趕上“3·26新政”出臺(tái)，蘇勤的商住房沒(méi)有賣(mài)掉，換住宅的計(jì)劃化為泡影。直到現(xiàn)在，蘇勤感覺(jué)自己像是一個(gè)被裝在套子里的人，什么時(shí)候能夠解套，還不得而知。
商住房變成“雞肋”
蘇勤來(lái)北京十多年，目前在一家文化機(jī)構(gòu)工作，她目睹了近十年來(lái)京城樓市的風(fēng)云變幻。
2013年的夏天，蘇勤由于社保中斷，不夠五年連續(xù)社保，無(wú)法購(gòu)買(mǎi)北京住宅。于是，蘇勤選擇在朝陽(yáng)區(qū)北苑附近購(gòu)置一套不限購(gòu)的商住新房項(xiàng)目，57平方米戶(hù)型，總價(jià)160萬(wàn)元左右。
當(dāng)時(shí)，外地就有“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策傳聞，為保險(xiǎn)起見(jiàn)，這套商住房是以蘇勤婆婆的名字購(gòu)買(mǎi)的。
2014年，蘇勤拿到了房本，房?jī)r(jià)從買(mǎi)時(shí)的3.5萬(wàn)元/平方米漲到4.5萬(wàn)元/平方米。當(dāng)時(shí)周邊的購(gòu)物中心陸續(xù)建起來(lái)，市場(chǎng)預(yù)期仍會(huì)升值，猶豫之下，蘇勤沒(méi)有立刻轉(zhuǎn)手，而是將房子通過(guò)中介出租了。
2016年6月，北京商住項(xiàng)目將限購(gòu)的傳聞在網(wǎng)上傳開(kāi)，不少商住項(xiàng)目連夜加推售房。2017年春節(jié)剛過(guò)，北京再次盛傳商辦類(lèi)住房將全面限購(gòu)。因?yàn)樯绫M(mǎn)五年了，而且眼看著孩子也快到了入學(xué)年齡，蘇勤夫婦萌發(fā)了賣(mài)商住、換住宅的打算。
春節(jié)后，蘇勤就通過(guò)中介機(jī)構(gòu)將房源掛出，陸續(xù)洽談了不少購(gòu)房者。2017年3月20日，蘇勤剛跟購(gòu)房者洽談完畢，準(zhǔn)備將房子以260萬(wàn)的價(jià)格出售，購(gòu)房者付了40萬(wàn)定金，就等著3月27日，她的婆婆從外地乘飛機(jī)來(lái)北京簽約。
然而，從2017年3月17日開(kāi)始，北京調(diào)控政策持續(xù)加碼，密度和力度大大超出了蘇勤的預(yù)期。粗略算下來(lái)，當(dāng)年從2017年3月17日到3月27日這十天里，北京一共出臺(tái)了九項(xiàng)調(diào)控政策，涉及首付比例、貸款利率、非京籍購(gòu)房納稅標(biāo)準(zhǔn)、過(guò)道學(xué)區(qū)房、商住限購(gòu)等，緊接著配以嚴(yán)格的突擊檢查，斷絕了所有炒房的可能。
在蘇勤的計(jì)劃里，因?yàn)槊聸](méi)有房貸記錄，賣(mài)了商住房換住宅，按首套房35%的標(biāo)準(zhǔn)，首付260萬(wàn)元就能買(mǎi)下總價(jià)700萬(wàn)元的住宅。
買(mǎi)住宅遙遙無(wú)期
萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到的是，2017年3月26日傍晚時(shí)分，等來(lái)的卻是商住限購(gòu)的消息?！皼](méi)想到正卡在了這一節(jié)點(diǎn)上。”蘇勤無(wú)奈地說(shuō)。
當(dāng)天，北京多部門(mén)聯(lián)合發(fā)文明確規(guī)定商辦類(lèi)項(xiàng)目不得作為居住使用，新建項(xiàng)目不得出售給個(gè)人。已入市的二手項(xiàng)目可以出售給個(gè)人，但需滿(mǎn)足名下無(wú)房且在北京已連續(xù)五年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或者連續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅兩個(gè)條件。同時(shí)商業(yè)銀行暫停對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商辦類(lèi)項(xiàng)目的個(gè)人購(gòu)房貸款。
面對(duì)突如其來(lái)的商住限購(gòu)，蘇勤很無(wú)奈，心里不是滋味。“機(jī)票都買(mǎi)好了，就差一天，特價(jià)機(jī)票也不能退了，人也不用來(lái)了。真沒(méi)想到，會(huì)遇到如此戲劇性的一幕?！?
蘇勤說(shuō)，她十分理解政策變動(dòng)帶來(lái)的不可控因素，因此，當(dāng)買(mǎi)房人因不具備購(gòu)房資格，想退房時(shí)，她也就答應(yīng)了。
“3·26新政”后，北京二手商住房因政策原因出現(xiàn)交易空檔期，2017年底恢復(fù)交易，價(jià)格較政策實(shí)施前出現(xiàn)不同程度的下調(diào)。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)，從“3?26新政”開(kāi)始的2年時(shí)間內(nèi)，北京商住公寓類(lèi)房源網(wǎng)簽量只有6550套，同比下降93.1%。從平均價(jià)格看，商辦市場(chǎng)二手房?jī)r(jià)格已平均下調(diào)超三成，部分二手房商住項(xiàng)目?jī)r(jià)格下跌超四成。
受北京商住新政影響，讓蘇勤的換房計(jì)劃戛然而止，不過(guò)，蘇勤很快恢復(fù)了理性。她決定如果賣(mài)不了房，就繼續(xù)留著，隨時(shí)觀望政策。“計(jì)劃趕不上變化，也許處理的最佳方式，就是以不變應(yīng)萬(wàn)變?！?
政策出臺(tái)后，北京商住公寓市場(chǎng)迅速冰凍，經(jīng)過(guò)兩年的政策消化，如今的商住公寓市場(chǎng)依然難言起色。
現(xiàn)在蘇勤最關(guān)心的問(wèn)題是，她的商住房要標(biāo)價(jià)多少賣(mài)掉，才夠繳納下一套普通住宅的首付。而要是商住房賣(mài)不出去，她也無(wú)法換房改善居住條件。
“眼看著孩子一天天長(zhǎng)大了，我不知道什么時(shí)候才能換房，也不知道是否還能買(mǎi)到喜歡的房子。”蘇勤無(wú)奈地說(shuō)，建議在商住房納入住房限購(gòu)套數(shù)認(rèn)定范圍以及明確商住房居住配套規(guī)范的前提下，可以對(duì)二手商住房適當(dāng)放開(kāi)購(gòu)買(mǎi)資格，在一定程度上降低剛需入市的門(mén)檻，畢竟購(gòu)買(mǎi)商住房的，不一定是投資者，還有很多是剛需。
