高價(jià)地調(diào)查：精準(zhǔn)調(diào)控下 部分項(xiàng)目面臨解套難
在限售、限購(gòu)、限貸以及限價(jià)的多重政策影響下，如今的一二線樓市場(chǎng)已經(jīng)不見了往日的火熱。
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2018年前兩月，商品房銷售面積14633萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.1%，增速比2017年全年回落3.6個(gè)百分點(diǎn)。按時(shí)間點(diǎn)看，前兩月全國(guó)商品房銷售面積增速4.1%，較2017年三四季度有所回升，但仍低于2017年一二季度水平，增速下降趨勢(shì)明顯。
而業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出，在房地產(chǎn)行業(yè)上行周期中，“地王推漲房?jī)r(jià)”的邏輯固然成立，在下行周期則存在“等解套”的風(fēng)險(xiǎn)。進(jìn)入2017年，在各地樓市調(diào)控政策頻出，租購(gòu)?fù)瑱?quán)、物業(yè)自持等新規(guī)出臺(tái)的背景下，多城樓市成交價(jià)量下滑，諸多“地王”項(xiàng)目也面臨考驗(yàn)。
現(xiàn)狀：“地王潮”后的市場(chǎng)考驗(yàn)
2016年堪稱是有史以來最大的“地王年”，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，全年誕生了超過350宗單價(jià)和總價(jià)“地王”，并且絕大部分都分布在一二線熱點(diǎn)城市，其中杭州、南京、天津、上海等市的“地王”級(jí)地塊成交總價(jià)均超過了800億元，合肥的“地王”幅數(shù)更是達(dá)到了32幅。
統(tǒng)計(jì)顯示，截至2017年10月，2016年的“地王”項(xiàng)目開盤的只有一成左右；2016年克而瑞研究的50宗“地王”項(xiàng)目中開盤的只占一成多，多數(shù)在建未售，少部分還沒開工。
近期南京區(qū)域“地王”京奧港項(xiàng)目也曝出因資金問題被迫停工，這些引起市場(chǎng)對(duì)諸多“地王”項(xiàng)目前景的關(guān)注。而在2016年南京“地王潮”下的諸多高價(jià)地塊，也將在2018年開始集中上市。
中原地產(chǎn)南京研究總監(jiān)羅浩告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者， 2018年三季度左右就是南京這批地王集中入市的節(jié)點(diǎn)，高價(jià)地的報(bào)批量預(yù)計(jì)在15個(gè)項(xiàng)目以上。
“現(xiàn)在土地增值慢、土地支出多、利息也多，所以企業(yè)必須做高周轉(zhuǎn)，開發(fā)慢了利息就可能很快超過建安成本，不僅不掙錢甚至被拖垮?！钡禺a(chǎn)專業(yè)人士薛建雄直言，今年開發(fā)商迎來了最困難的日子，房企資金回籠難度加大，資金不到位就可能造成工期拖延。
“開發(fā)商對(duì)政策持觀望態(tài)度，也從側(cè)面影響了一些地塊的開工?！?8安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，此外土地不開工或停工也可能因?yàn)榉科蟮馁Y金出現(xiàn)問題，但從實(shí)現(xiàn)情況來看，這種情況應(yīng)該不多。
還有一種原因則是開發(fā)商等待利潤(rùn)。張波向記者表示，“這些地塊短期回本獲利的壓力較小，所以為了更豐厚的利潤(rùn)，尋找上市的最佳時(shí)機(jī)是‘地王"們主動(dòng)‘停工蟄伏"的一個(gè)原因?！?
來自中原地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，僅南京2016年就誕生了63宗“地王”地塊，其中有50宗的樓面地價(jià)超萬(wàn)元，最高總價(jià)更是達(dá)到了88億元，單價(jià)“地王”紅線推高到了45231元/平方米。
但尚未開工的“地王”持續(xù)動(dòng)工面臨沉重的資金壓力，而開售的地王在“限價(jià)”“降價(jià)”和“限購(gòu)”的“三重緊箍咒”之下，也不容易找到出路。“地王潮”之后，更多城市的高價(jià)項(xiàng)目到底生存得如何？
調(diào)查：昔日“地王”頂著壓力賣
近日《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪了部分高價(jià)地，了解相關(guān)開發(fā)情況。
&交襝ぃ目前該項(xiàng)目正在與接盤方洽談
再看南京的另一地塊。2017年9月,中海地產(chǎn)拍下的河西南的G43商 住兩用地塊，樓面價(jià)17956元/平方米。記者通過實(shí)地探查后發(fā)現(xiàn)，該地塊已被圍墻圍住，有兩部打樁機(jī)，尚在打樁階段，并沒有大面積動(dòng)工。而記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，該地塊周邊尚無(wú)新建樓盤，只有幾年前的保障房項(xiàng)目。隨后，記者走訪地塊周邊幾家中介后得知，目前地塊所處的油坊村區(qū)域二手房均價(jià)在25000元/平方米左右。
羅浩告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，這塊地成本在20000元/平方米左右，目前產(chǎn)品是兩種類型，一種是六層洋房產(chǎn)品，未來開盤價(jià)可能會(huì)在3.5萬(wàn)元/平方米，而周邊高層的價(jià)格在30000元/平方米；另一種是規(guī)劃的6棟洋房，200套左右，現(xiàn)房銷售，估計(jì)在今年底或者明年上半年入市，價(jià)格應(yīng)該能到40000元/平方米（板塊二手房?jī)r(jià)格在50000元/平方米左右）。不過商業(yè)部分因?yàn)殡y以去化，可能會(huì)提前出，先賣商辦。
南京中原市場(chǎng)研究中心的資料顯示，2017年河西板塊是南京商業(yè)庫(kù)存的“重災(zāi)區(qū)”，累計(jì)存量高達(dá)242.08萬(wàn)平方米，占南京全市庫(kù)存總量的46.57%。中海河西南地塊的前景似乎并不樂觀。
“該地塊所在位置潛力不錯(cuò)，類似于地鐵上蓋，不過交通路網(wǎng)還在建設(shè)中，大概到2020年左右才能通車。”在上述業(yè)內(nèi)人士看來，地塊的未來似乎是未知數(shù)。而目前南京的大多數(shù)地王項(xiàng)目均還沒有上市，一旦上市，只能以微薄利潤(rùn)開盤。
“有些項(xiàng)目樓面價(jià)在23000元/平方米，做精 裝只能賣到不到30000元/平方米，目前南京限價(jià)還是比較嚴(yán)格的，沒有任何項(xiàng)目能夠突破限價(jià)?！绷_浩表示。
業(yè)內(nèi)：房企利潤(rùn)減少是必然
新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，限價(jià)導(dǎo)致開發(fā)商競(jìng)拍的高價(jià)地只能延期開發(fā)、推遲銷售，加劇短期供不應(yīng)求。
實(shí)際上，一個(gè)不容忽視的現(xiàn)象是，由于地價(jià)高、一手房?jī)r(jià)格被限制，南京的許多區(qū)域普遍出現(xiàn)一二手房?jī)r(jià)格倒掛的現(xiàn)象。上述業(yè)內(nèi)人士表示，有些城市是根據(jù)“成本+合理利潤(rùn)”框定預(yù)售價(jià)，而南京則是根據(jù)該區(qū)域內(nèi)競(jìng)品的銷售價(jià)格來實(shí)行“一刀切”定價(jià)，簡(jiǎn)而言之就是“看邊上賣多少就給你批多少”。
這樣直接導(dǎo)致的結(jié)果是，2016年以前的“地王”普遍能夠解套成功，而2016年之后的“地王”則只能慢慢熬。
羅浩告訴記者，品牌開發(fā)商資金鏈比較雄厚，普遍通過拖延上市時(shí)間來博弈。一些知名房企可以通過在周邊城市拿地、快速銷售，來補(bǔ)足資金鏈，再通過“拆東墻補(bǔ)西墻”的方式，拖慢“地王”虧本入市的速度。
張波則表示，不同類型企業(yè)可以根據(jù)自身狀況，通過規(guī)模化效應(yīng)降低建設(shè)成本，加快周轉(zhuǎn)率等都是可以采用的因素。但追求高收益可能不是開發(fā)商首先考慮的，通過拿地增強(qiáng)企業(yè)規(guī)模或者維持可持續(xù)性開發(fā)才是房企拿地的原因所在。
但對(duì)于非知名房企和首進(jìn)南京的房企而言，比如京奧港的麒麟地王，即使面臨政府限價(jià)，但在市場(chǎng)和資金壓力下依然要賣，那就只有虧損銷售，最后致使整體轉(zhuǎn)讓。
對(duì)于中小房企而言，另外一種方式則是聯(lián)合。上述業(yè)內(nèi)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前南京的高價(jià)地基本都在一線房企手里，甚至連南京本土開發(fā)商都只能拿區(qū)塊優(yōu)勢(shì)不明顯的地和商辦地，更多開發(fā)商選擇聯(lián)合拿地，分別負(fù)責(zé)操盤、營(yíng)銷或資金，以降低某一方的絕對(duì)壓力。
同時(shí)，張波表示，獲取高額利潤(rùn)無(wú)非兩點(diǎn)，降低成本或者提高售價(jià)，在售價(jià)被卡死的情況下，成本控制就是必選因素。“目前各家開發(fā)商節(jié)奏不一樣，但大多數(shù)開發(fā)商還是按照固定的開發(fā)節(jié)奏，利潤(rùn)是必然有所減少的?！?
羅浩則表示，從3月下旬開始，2018年三季度政府限價(jià)及調(diào)控是否出現(xiàn)一定程度的松動(dòng)值得觀察，這是這些項(xiàng)目能否順利去化的關(guān)鍵。
