樓市泡沫防控深度拉開 國有大行新增按揭貸驟降
個人住房貸款（即俗稱的“按揭貸”）一直走在實質(zhì)性收緊的道路上。
“按揭貸首付比例在提升，對客戶的審查也趨于嚴格，大家在規(guī)模調(diào)整和風險防控，包括執(zhí)行政策方面偏緊是一種必然的趨勢?！敝袊ㄔO銀行行長王祖繼3月28日在該行2017年度業(yè)績發(fā)布會上表示，價格會水漲船高，前些年八九折的情況不會再出現(xiàn)，這是市場正常發(fā)展的趨勢。
這種收緊自2017年就已開始，尤以國有大銀行為甚。以按揭貸發(fā)放的大戶建設銀行為例，截至2017年末個人住房貸款余額4.21萬億元，較上年新增6274.2億元，增幅17.5%，余額居同業(yè)首位。但從投放比例上看，建設銀行2017年新增貸款中投向個人按揭貸的比例是54.73%，較2016年下降9個百分點。
據(jù)中國房地產(chǎn)報記者統(tǒng)計，除建行外，2016年農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、工商銀行、郵政儲蓄銀行以及招商銀行等5家上市銀行將全年超過50%的新增貸款均投向按揭貸，而這些銀行在2017年均大幅調(diào)減了的比例為54.73%，較2016年下降了9個百分點。
中國銀行的新增按揭貸降幅最大。2017年中國銀行新增個人住房貸款同比下降了28.9%；2017年中國銀行新增貸款中，個人按揭貸款占據(jù)54.29%的比例，較2016年下降了16個百分點。
股份制銀行中，新增個人住房貸款下降幅度亦頗明顯。以招商銀行為例，該行2017年新增個人住房貸款1050.82億元，較2016年同期的2288.73億元下降了54%。2017年新增個人住房貸款占據(jù)34.64%的比例，較2016年的52%下降了18個百分點。
中國郵政儲蓄銀行也曾經(jīng)是個人按揭貸發(fā)放大戶。而2017年該行的個人住房貸款增量同比下降了23%。中國郵政儲蓄銀行新增貸款中投向個人按揭貸款的比例也從2016年的60.64%降到了2017年的43.03%。
對于2017年個人住房貸款投放情況，中國銀行在2017年業(yè)績報告中表示，落實國家房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，保持個人住房貸款業(yè)務穩(wěn)健發(fā)展，重點支持居民家庭首套自住性購房需求。
額度趨緊的同時，今年以來，多個城市尤其是一線城市不斷提高首套房個人按揭貸款利率，房貸市場明顯收緊。在北京，已有部分銀行上調(diào)首套房貸利率至基準上浮20%甚至更高。廣州國有大行紛紛將房貸利率上調(diào)至基準利率上浮10%。
對于按揭貸款利率提升、房貸額度緊張，王祖繼指出，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的延續(xù)，不允許房地產(chǎn)價格大幅波動，所以為了執(zhí)行政策，在投放房源，以及為了防控各方面資金流向房地產(chǎn)開發(fā)上，各家銀行對房地產(chǎn)的資金支持已經(jīng)趨向嚴格化。提高個人按揭貸款首付比例的同時，建設銀行還加強了對客戶的資格審查。
遏止房地產(chǎn)泡沫房貸政策偏緊是必然趨勢
3月29日，銀保監(jiān)會成立之后召開的第一次會議，會議通稿釋放了2018年銀行保險監(jiān)管的五大重點領(lǐng)域——企業(yè)降杠桿、拆解影子銀行、嚴厲打擊非法金融活動、遏制房地產(chǎn)泡沫化傾向、配合整頓地方政府隱性債務。明確這是守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風險的底線。
面對居民家庭、個人借錢消費或者買房投資這種的狀態(tài)，在全國兩會上，銀保監(jiān)會主席郭樹清直言：這很危險。因為我們是一個高儲蓄國家，過去是我們很大的優(yōu)勢，如果借錢比存錢增長得還快，這個優(yōu)勢就會喪失。所以銀保監(jiān)會把降杠桿作為一個非常重要的方面，繼續(xù)做好這方面工作。
央行行長易綱亦表示，要防范房地產(chǎn)風險，房地產(chǎn)是一個重要的經(jīng)濟增長支柱，對民生也很重要，必須要保障老百姓的住房。將來要在土地供應、法律、稅收、銀行信貸方面綜合施策，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康的發(fā)展。
北京銀監(jiān)局在2018年工作會議上明確“一審慎五不得”的房地產(chǎn)信貸要求，堅決遏制房地產(chǎn)泡沫。其中包括，審慎發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款和房地產(chǎn)領(lǐng)域并購貸款;嚴格執(zhí)行集中度比例規(guī)定，動態(tài)評估押品價值，適當降低房地產(chǎn)抵押品的抵押率;遵循并購貸款風險管理要求和穿透原則，審慎開展涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域的并購貸款業(yè)務等。
“房貸偏緊是必然趨勢”，王祖繼明確表示，“不會再出現(xiàn)前幾年個人按揭貸款8折優(yōu)惠的情況了。”
從各家銀行在業(yè)績發(fā)布會上的表態(tài)來看，2018年各上市銀行將繼續(xù)嚴格執(zhí)行差別化的房地產(chǎn)信貸政策，控制投資性房貸規(guī)模，將防控金融風險和樓市泡沫作為首要攻堅戰(zhàn)來抓。
農(nóng)業(yè)銀行董事長周慕冰表示，2018年按照“嚴格控制增量、穩(wěn)妥化解存量”的思路，把從嚴治貸的標準和要求在全行立起來，開展集團客戶、房地產(chǎn)等重點領(lǐng)域風險治理，進一步加強信用風險管理。高度警惕表內(nèi)外、境內(nèi)外風險的擴散傳染，增強主動負債能力，暢通多元化融資渠道，持續(xù)做好流動性風險管理。
中國銀行在展望2018年貸款投向時則表示，個人金融方面，建立個人客戶統(tǒng)一授信，完善個人貸款、個人網(wǎng)絡貸款、信用卡授信管理政策，防范過度授信和交叉?zhèn)魅撅L險。落實個人住房貸款的監(jiān)管要求，繼續(xù)嚴格執(zhí)行差別化的個人住房貸款政策。
盡管多家銀行個人住房貸款增幅下降趨勢明顯，但不少銀行已將未來增長轉(zhuǎn)移到住房租賃市場。
“2018年建行會將租賃住房作為很重要的業(yè)務領(lǐng)域來推動?！蓖踝胬^在業(yè)績發(fā)布會上表示。
