“全國最嚴厲調(diào)控”沖擊海南樓市, 房子難賣但價格在漲
“我們這兒好多客戶春節(jié)看完房很滿意，說等節(jié)后再買，突然間首付一下子漲到了七成，拿不出這么多錢來，就買不了了。”4月12日，《華夏時報》記者以購房者的身份在?？谀持薪楣咀稍儠r，一位姓黃的工作人員悻悻地說道。
3月31日，海南省發(fā)布了《關(guān)于做好穩(wěn)定房地產(chǎn)市場工作的通知》，要求非本省戶籍居民家庭在海南省范圍內(nèi)只能購買一套住房，并需提供5年社保證明，首付比例不得低于70%，取得不動產(chǎn)權(quán)證之日起5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。此前，調(diào)控要求為非本地戶籍居民個人在海南只能購買一套住宅，需提供2年社保證明。
限購一套從個人升級到家庭、首付增加四成，這讓此次海南的政策被稱為“全國最嚴厲調(diào)控措施”。
4月8日-12日，記者走訪海南瓊海、三亞、海口等地的樓盤和中介機構(gòu)，發(fā)現(xiàn)在限購壓力下，購房、看房者寥寥，部分地區(qū)樓市進入有價無市的漸凍期。
尷尬的樓市
在海南樓市最“火熱”的三亞，記者見到不少中介機構(gòu)生意冷清。走進一家海灘附近的售樓中介時，店內(nèi)兩名工作人員中的一名正在打瞌睡，另一名姓葉的工作人員告訴記者，他們銷售的是大東海附近的海景房，均價為6萬左右每平米，視線有遮擋的樓層要5萬多一點，兩房的首付基本都需要200萬，并且購買需要提供5年社保。由于條件過于嚴苛，他轉(zhuǎn)而推薦了不在市區(qū)范圍內(nèi)、均價為3.6萬的住宅，并且不限社保條件。
“確實前兩年炒得很厲害，沿海一帶的房子住的都是東北人。這兩年調(diào)控以后，就好很多，但是房子單價就高了，因為外地客戶想買買不了?！敝薪槿藛T說。他表示，三亞主城區(qū)都已經(jīng)沒有一手樓盤了，新開發(fā)的房源在大東海和迎賓路東側(cè)近山的區(qū)域。
博鰲地區(qū)由于會議安保原因，游客數(shù)量與三亞相比很少，但部分售樓處仍有一定人氣。在朝博路的海景房“美麗熙海岸”售樓處，記者看到一名中介人員正領(lǐng)著一對夫婦看房。據(jù)了解，在這里居住的大多是北方人，看房時也能見到有上了年紀、操著北方口音的人在小區(qū)內(nèi)一邊閑逛一邊用手機播放單田芳的評書。該樓盤最早于2012年一期預(yù)售，價格在1.5萬/平米左右，現(xiàn)在的均價為2.5萬/平米，并且其單價提升將近1萬的情況集中發(fā)生在2017年2-4月博鰲的“4·24限購政策”出臺前。
在?？诘淖咴L中，向記者抱怨客戶突然被限購令擋在門外的中介不在少數(shù)。“現(xiàn)在的市場有價無市，有房出來但是沒有客戶。本地人資金不足，外地人又買不了，就很尷尬。”海南本地連鎖房產(chǎn)公司錄德地產(chǎn)的許先生對記者表示。
“現(xiàn)在是真不好賣了?！币幻Ｄ衔曳康禺a(chǎn)顧問有限公司的工作人員指著店門口玻璃窗上貼著的二手房轉(zhuǎn)讓信息對記者說，這些價格都是房主自己定的，單價參差不齊差距非常大，有的單價1萬多，有的2萬多，但現(xiàn)在突然出臺了嚴格的限購措施，都很難看到賣出去的希望。
越限越漲
此前，海南也出臺過不少限購措施。2017年3月9日，三亞打響了限貸的第一槍，宣布二套房首付最低五成，停止3套房貸款。4月14日，限購限貸范圍擴大到整個海南省，非海南本省戶籍居民限購一套房，二套房無貸款記錄或房貸已結(jié)清的首付40%，房貸未結(jié)清的首付50%，暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款。
不過，這些措施都未能擋住房價的上升。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)，限購政策出臺的3月份，?？谛陆ㄗ≌瑑r格領(lǐng)漲全國，環(huán)比上漲2.6，同比上漲9.6。三亞緊隨其后，環(huán)比上漲2.3，同比上漲0.2。
限購政策的出臺一定程度上緩解了房價猛增的趨勢，但并未從根本上成功遏制上漲的勢頭。據(jù)《華夏時報》記者梳理，統(tǒng)計局監(jiān)測的兩個海南熱點城市?？诤腿齺喼?，2017年三亞發(fā)布調(diào)控措施后，4月新建住宅價格環(huán)比下挫1.2，是一年來下降幅度最大的一個月，至7月份已經(jīng)恢復(fù)上漲，并從去年10月份到今年2月連漲五個月。?？谠谌∠拶徬拢?、6月分別環(huán)比下跌0.4和0.6，隨后也恢復(fù)上漲。值得注意的是，盡管部分月份環(huán)比有下降，但與去年同期相比都呈現(xiàn)正向增長。也就是說，這兩個城市房價雖有波動，但沒有真正地回調(diào)，整體仍然在上漲。
房價的“堅挺”令中介們底氣倍增。在記者走訪的三地當(dāng)中，盡管門庭冷落，所有的中介機構(gòu)都表示海南的房價“一定不會降”，只不過是漲多漲少的問題。上述中介人員表示，雖然說首付是七成，但現(xiàn)在能在海南買房的人付的大都是全款?！坝懈镀叱墒赘赌芰Φ?，根本不在乎剩下那三成，所以現(xiàn)在基本上都全款?！鄙鲜鲋薪槿耸勘硎?。
“海南限購之后，只有有錢人能來這邊投資買房。以前是海南歡迎你來買房，現(xiàn)在是你來買房，海南要考慮一下，你有沒有這樣的實力?！彼f。
不做房地產(chǎn)“加工廠”
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對記者分析指出，海南限購政策雖然看起來嚴厲，實際上還不是特別嚴。非戶籍居民還可以買一套，這種政策的力度還有限，如果是在北京這樣戶籍準入很高的地區(qū)，再加上5年社保的條件，那房價肯定會跌。他認為，目前的調(diào)控政策肯定是有用的，起碼漲幅已經(jīng)沒那么快了，但是還不足以讓房價下行。
事實上，海南的房價也曾經(jīng)歷過大起大落。1988年到1991年，剛剛建省并成立特區(qū)的海南因為獲得政策紅利，吸引了來自全國各地的淘金者，房價一日千里，最初單價只有一千出頭，兩年漲了三四倍，到1993年巔峰時期達到7500元/平米。中央不得不出臺調(diào)控政策，宣布控制銀行資金進入房地產(chǎn)業(yè)。
“歷史上，崩盤的原因都是信貸工具收得特別緊。如果真出臺一個所有外地人都不能貸款的政策，那肯定得跌?，F(xiàn)在只是首付七成，但還有一些其他的信貸工具可用?！睆埓髠ケ硎尽?
距離海南房地產(chǎn)“崩盤”已經(jīng)過去25年。近十年來，房地產(chǎn)重新成為海南的支柱產(chǎn)業(yè)，無論是投資還是稅收，都占到50%以上。3月，中房智庫發(fā)布的2017年全國30城市房地產(chǎn)依賴度排名中，海南的三亞和?？诎鼣埩饲皟擅渲腥齺喨ツ攴康禺a(chǎn)開發(fā)投資甚至高于其GDP總量。
今年1月，海南省長沈曉明在作政府工作報告時表示，未來5年海南將以壯士斷腕的決心減少經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴，決不讓海南變成房地產(chǎn)加工廠。兩會期間，在海南省代表團全體會議上，海南省委書記劉賜貴也提出，海南不能再這樣無序地發(fā)展房地產(chǎn)。
