開(kāi)發(fā)商愿做長(zhǎng)租公寓嗎?資本方對(duì)長(zhǎng)租市場(chǎng)滿意嗎?
從北到南，租賃市場(chǎng)“熱鬧”依舊。
北方，自如為應(yīng)對(duì)甲醛超標(biāo)，提出了三種解決方案的同時(shí)，還對(duì)首次出租上架房源規(guī)定了空置天數(shù)；南方，改革排頭兵的深圳，果斷出手穩(wěn)房租，提出年租金增長(zhǎng)率不超過(guò)正負(fù)5%……關(guān)于租賃市場(chǎng)的新聞還在繼續(xù)，也還將發(fā)酵。
政府、開(kāi)發(fā)商、資本三股力量，在“長(zhǎng)效機(jī)制”這一宏偉愿景下，都在嘗試、探索、索取各自想要的內(nèi)容。按照常規(guī)邏輯來(lái)理解，政府最關(guān)注輿情，因此，政府必然不會(huì)讓頻發(fā)的“輿論事件”占上風(fēng)，從而敗了百年前年大計(jì)的原本良好風(fēng)氣；開(kāi)發(fā)商精于算賬，但在單一住宅地塊不讓拿，捆綁上自持租賃面積后，開(kāi)發(fā)商的賬本里也有了主動(dòng)和被動(dòng)的成分；資本被認(rèn)為是逐利的“吸血鬼”，逼迫著長(zhǎng)租公寓商不得不往前走，拿人錢(qián)辦實(shí)事的道理，誰(shuí)都懂……
近日，在由《證券日?qǐng)?bào)》主辦的“2018中國(guó)長(zhǎng)租市場(chǎng)峰會(huì)”上，和訊房產(chǎn)與58集團(tuán)高級(jí)副總裁&安居客COO葉兵就租賃行業(yè)的相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行了探討、交流。
1、2018房企半年報(bào)很多都提到了長(zhǎng)租公寓的發(fā)展，從您的視角來(lái)看，開(kāi)發(fā)商做長(zhǎng)租公寓這一塊市場(chǎng)的意愿強(qiáng)烈嗎？
答：先不說(shuō)是不是強(qiáng)烈，我們至少能看到今天市場(chǎng)上排名前列的開(kāi)發(fā)商，基本上都在做長(zhǎng)租公寓品牌，這里面包括剛才您提到的那幾家開(kāi)發(fā)商。做這塊，一方面有政府的一些要求，因?yàn)楝F(xiàn)在基本在拿地層面，很多城市已經(jīng)要求做租賃用途的配套，你拿地階段就已經(jīng)承諾了20%、30%項(xiàng)目用地必須要用于租賃、自持管理，你不能拿去賣(mài)，這不是說(shuō)你要不要做，而是你必須要做了。
所以這也是為什么今天絕大部分，特別是名列前茅的大型開(kāi)發(fā)企業(yè)，都有自己的長(zhǎng)租公寓品牌。
除了政策原因，還有開(kāi)發(fā)商的內(nèi)部驅(qū)動(dòng)因素，今天開(kāi)發(fā)商也在轉(zhuǎn)型，特別在北京，基本上在商品房的供地上已經(jīng)非常非常少了，拿地都到非常偏遠(yuǎn)的地方，郊外去拿，在城區(qū)地塊供給量已經(jīng)不多，這客觀上造成開(kāi)發(fā)商原來(lái)可能是不斷拿新地、蓋新房子、賣(mài)新房子，而現(xiàn)在慢慢向租賃跑道轉(zhuǎn)移，這是不少開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型的一個(gè)方向。當(dāng)然在養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)，在醫(yī)療上面他們也在做更多探索，主動(dòng)意愿上面也在嘗試。
2、因?yàn)橛凶猿置娣e等要求，開(kāi)發(fā)商拿地怎么算這個(gè)賬？
答：肯定會(huì)去算賬，當(dāng)然政府也會(huì)做一些補(bǔ)貼，一些補(bǔ)充的本地化政策，全國(guó)有58個(gè)城市，陸陸續(xù)續(xù)出臺(tái)本地化一系列配套政策的扶持。政府也希望開(kāi)發(fā)商積極響應(yīng)國(guó)家號(hào)召，在租賃性用地，在運(yùn)營(yíng)自持管理上面，多多參與到長(zhǎng)租市場(chǎng)發(fā)展中來(lái)。
另外開(kāi)發(fā)商本身是一家企業(yè)，肯定會(huì)評(píng)估在項(xiàng)目、投資回報(bào)、財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)上的一些風(fēng)險(xiǎn)，這是一個(gè)市場(chǎng)化過(guò)程。
3、資本是否在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)要到他們理想中的結(jié)果了？
答：今天資本市場(chǎng)如果僅僅從租售、租金回報(bào)率這個(gè)角度來(lái)講是非常非常低的，整個(gè)回報(bào)周期，分散式公寓的回報(bào)周期平均在5到6年，集中式公寓如果按照租金來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目回報(bào)的話可能更長(zhǎng)，所以在中國(guó)國(guó)內(nèi)做長(zhǎng)租公寓靠租金來(lái)回收整個(gè)運(yùn)營(yíng)成本，包括裝修成本，拿項(xiàng)目成本等，是非常非常費(fèi)勁的。
但是得綜合考慮這個(gè)問(wèn)題，第一個(gè)因素，未來(lái)我們認(rèn)為地價(jià)會(huì)上漲，我不靠租金來(lái)做回報(bào)，可能表面上你看到今天這個(gè)租金回報(bào)率確實(shí)比較低，但未來(lái)自持十年二十年以后，能夠進(jìn)入到這個(gè)項(xiàng)目的售賣(mài)周期、售賣(mài)階段的話，整個(gè)項(xiàng)目回報(bào)還是OK的，換句話說(shuō)你自持十年二十年拿去賣(mài)，回報(bào)也是OK。
第二個(gè)因素，行業(yè)也希望出臺(tái)更多的扶持政策，因?yàn)樵诿绹?guó)、歐洲很多發(fā)達(dá)國(guó)家，長(zhǎng)租公寓發(fā)展過(guò)程跟今天中國(guó)市場(chǎng)是一樣的，整個(gè)租金回報(bào)率也不是那么高，但是這些國(guó)家在后面階段會(huì)陸續(xù)出臺(tái)一整套政策，包括稅收政策、對(duì)租客補(bǔ)貼、對(duì)房東補(bǔ)貼，甚至包括對(duì)租賃機(jī)構(gòu)的補(bǔ)貼，這些能夠有效促進(jìn)更多的資本，涌入到長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，我覺(jué)得需要點(diǎn)時(shí)間，資本方、參與方都需要多花點(diǎn)時(shí)間去消化、去理解。
4、在您和政府部門(mén)打交道過(guò)程中，據(jù)您了解，政府現(xiàn)在怎么想？
答：政府最關(guān)注輿情。
5、上次在博鰲房地產(chǎn)論壇現(xiàn)場(chǎng)，您說(shuō)正在跟政府推進(jìn)“數(shù)據(jù)庫(kù)”的建設(shè)，進(jìn)展如何？
答：正在推進(jìn)過(guò)程中，實(shí)際上我們希望能和包括各地住建委、行業(yè)協(xié)會(huì)等，一起共建整個(gè)行業(yè)人員檔案庫(kù)，58同城、安居客、趕集網(wǎng)平臺(tái)上面有將近5萬(wàn)家公司，130萬(wàn)經(jīng)紀(jì)人。針對(duì)如何把這個(gè)行業(yè)里面經(jīng)紀(jì)人管好，政府主管部門(mén)和協(xié)會(huì)都需要有數(shù)據(jù)，包括到底誰(shuí)在這個(gè)行業(yè)里面工作、這些人的電話、他們的信譽(yù)等級(jí)、他們服務(wù)過(guò)程中一些投訴等。
如果我們能夠把一些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)，包括人員的數(shù)據(jù)庫(kù)和房源的數(shù)據(jù)庫(kù)搭建起來(lái)，其實(shí)對(duì)整個(gè)行業(yè)長(zhǎng)效機(jī)制的治理有非常大的幫助，這項(xiàng)基礎(chǔ)工程肯定需要多花點(diǎn)時(shí)間，目前還是有進(jìn)展，也在過(guò)程之中。
6、如何定位58同城、安居客在長(zhǎng)租公寓當(dāng)中的角色？
答：長(zhǎng)租公寓是租賃一個(gè)非常重要的組成部分，當(dāng)然從整個(gè)機(jī)構(gòu)性租賃，特別是品牌公寓和長(zhǎng)租公寓角度來(lái)看，今天在市場(chǎng)供給量上占比還是非常非常小，可能北京會(huì)多點(diǎn)，占到機(jī)構(gòu)性租賃機(jī)構(gòu)供給量7%、8%，但從全國(guó)范圍來(lái)講，很多城市很多機(jī)構(gòu)沒(méi)進(jìn)去，全國(guó)平均水平也就2%、3%。所以從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，今天長(zhǎng)租公寓或者機(jī)構(gòu)性租賃企業(yè)發(fā)展還有很長(zhǎng)一段路要走，現(xiàn)在歐美發(fā)達(dá)國(guó)家這個(gè)數(shù)字到了20%、30%，就是你租十套房子，有兩三套房子都是大機(jī)構(gòu)租給你的，在紐約、東京、悉尼，機(jī)構(gòu)性租賃占比，有的占到40%，甚至60%，絕大部分房子都是機(jī)構(gòu)性企業(yè)租給你，很少個(gè)人二房東弄個(gè)房子給你租。我們認(rèn)為長(zhǎng)租公寓剛剛開(kāi)始，還是需要點(diǎn)時(shí)間給長(zhǎng)租公寓更多發(fā)展。
