“限改共”？ 北京“限競房新政”猜想
近日，有消息稱，繼年初傳言“北京將出臺商品住房銷售公開搖號”政策之后，相關(guān)部門正在醞釀針對限競（限房價、競地價）房的新政。政府?dāng)M將限競房與共有產(chǎn)權(quán)房掛鉤，涉及范圍或包括已入市的限競房和已成交的限競房地塊。盡管尚未得到官方證實，但有消息稱，該政策最快于本月推出。
按此傳聞，政府有權(quán)要求銷售價格低于周邊價格10%的限競房項目，拿出部分房源由政府占有一定比例的產(chǎn)權(quán)份額。產(chǎn)權(quán)持有比例或為1:9，即政府持有10%、購房者持有90%。這一部分房源不會改變產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，仍為限競房。但業(yè)主再出售時，要根據(jù)共有產(chǎn)權(quán)房的銷售規(guī)則，清算政府持有的產(chǎn)權(quán)比例。
并非空穴來風(fēng)
有知情人士表示，如果政府持有10%產(chǎn)權(quán)，并不會明顯降低限競房的購房門檻，卻改變了房子的投資屬性。這部分限競房的價格相比共有產(chǎn)權(quán)房并不便宜，符合共有產(chǎn)權(quán)房資格的購房者未必有足夠資金，因此有可能出現(xiàn)大量棄購的情況。
2016年，樓市過熱，政府為抑制房價快速上漲，主推限競房地塊。2017年，北京用價值2700多億元的土地開發(fā)限競房和共有產(chǎn)權(quán)房。而開發(fā)商最關(guān)注的是，傳聞中限競房政策的執(zhí)行范圍是否涉及已入市的限競房項目或已成交的限競房地塊。
對此，思源地產(chǎn)首席分析師郭毅表示，政府出臺新政策肯定要有相關(guān)依據(jù)，基本原則是維護公平、合理的市場氛圍。對于已入市的限競房項目或已成交的限競房地塊來說，要考慮政策是否違反之前簽訂的土地出讓協(xié)議。這種情況下，對于按土地出讓協(xié)議規(guī)定開發(fā)、銷售限競房的開發(fā)商，是否給予一定賠償以平衡開發(fā)商的損失，也需政府相關(guān)部門在制定政策前重點考慮。
從目前各方反饋看，限競房改共有產(chǎn)權(quán)房并非空穴來風(fēng)。去年10月，總房源達969套、銷售均價每平方米19000元的金隅大成·金成雅苑二期項目發(fā)布網(wǎng)申公告，成為北京市首個由限價商品房轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)住房的項目。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，出臺這項政策最大的目的，或是為了確保北京共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)任務(wù)順利完成。2017年，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委員會聯(lián)合有關(guān)部門發(fā)布了《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》要求，未來5年完成25萬套共有產(chǎn)權(quán)住房供地，意味著每年至少有5萬套共有產(chǎn)權(quán)住房供地入市。
而在2017年北京共有產(chǎn)權(quán)住房供地完成率104%的基礎(chǔ)上，今年當(dāng)?shù)卦俅渭哟蟠祟愅恋氐墓?yīng)比例。北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會官網(wǎng)顯示，僅1月4日至2月6日掛出的23宗住宅地塊中，共有產(chǎn)權(quán)房地塊就占到10宗。
就在共有產(chǎn)權(quán)房地塊加碼供應(yīng)的同時，北京土地市場卻迎來了史無前例的大規(guī)模“流拍”。今年以來，北京土地市場已經(jīng)流拍4宗住宅地塊。其中，兩宗豐臺白盆窯共有產(chǎn)權(quán)房地塊總規(guī)模達30萬平方米，按每套房源80平方米計算，超3000套共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)計劃落空。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，這兩宗共有產(chǎn)權(quán)房地塊流拍的原因除了起價過高，還因目前市場共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)量雖大，但需求未達預(yù)期。截至2017年12月中旬，北京共有產(chǎn)權(quán)房項目為40個，總房源4萬多套，待申購的房源超過3萬套。
供大于求、申購門檻越來越高、無絲毫投資屬性……這些都導(dǎo)致共有產(chǎn)權(quán)房項目出現(xiàn)滯銷，增加投資成本，令開發(fā)商放棄競買，最終影響本地共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)計劃。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從這一角度看，新政策出臺并非完全沒有可能。
新政或產(chǎn)生連帶效應(yīng)
據(jù)不完全統(tǒng)計，北京迄今共有61宗限競房地塊掛牌，已成功出讓58宗。2016年成交的4宗地塊均為100%自持；之后的54宗地塊，大部分項目尚在規(guī)劃建設(shè)中，有的已即將開盤。
此前，有消息稱北京所有的限競房項目已進入停擺狀態(tài)，靜待“靴子落地”。
筆者了解到，金樾和著、萬和斐麗、旭輝城、遠洋金融街頤景春秋等限競房項目似乎并未受到傳聞影響，積極蓄客。其中，金樾和著和旭輝城預(yù)計4月中下旬首次領(lǐng)證開盤；萬和斐麗和遠洋金融街頤景春秋的開盤時間預(yù)計為6月中下旬。
以金樾和著為例，89平方米的三居室總價約340萬元。若投資按年化收益率5%計算，年收益額為17萬元。以此作為房租，可以找到比該項目位置更優(yōu)、環(huán)境更佳的居所。在當(dāng)前房價回調(diào)明顯的二手房市場上，可選房源的空間很大。
數(shù)據(jù)顯示，在2017年北京市場成交的土地中，限競房用地達44宗，其中17宗已公布案名。除兩宗開發(fā)商100%自持外，其余15宗限競房將在今年上半年陸續(xù)入市。在業(yè)內(nèi)人士看來，限競房將成為北京住宅市場的新標(biāo)簽。因此，傳聞中的政策一旦落地，對于限競房市場將極具“殺傷力”。
張大偉認(rèn)為，政策出臺對于已拿到限競房地塊的開發(fā)商來說打擊最大。因為這些地塊在購入時，市場價格正處高點。隨著去年以來二手房市場價格持續(xù)下跌，除個別項目外，大部分限競房的性價比已經(jīng)消失。伴隨新政策“加壓”，限競房項目銷售將愈加艱難。
郭毅亦表示，共有產(chǎn)權(quán)房入市量穩(wěn)定增加，限競房項目的開發(fā)商只要資金沒問題、能扛住業(yè)績指標(biāo)，可以通過不賣房來規(guī)避政策。但開發(fā)商往往需要及時回款，只能選擇降價。即便其限競房項目與市場價格差別不大，但鑒于對搖號選房失去主導(dǎo)權(quán)，無法通過手段劃分選房優(yōu)先級，資金問題將更大程度地浮出水面。而對于在拿地時沒有限定房價的普通商品房來說則是極大利好，也意味著高端商品房的供應(yīng)將更加稀缺。
如果限競房改共有產(chǎn)權(quán)房政策成真，除了限競房市場，二手房市場是否會產(chǎn)生連帶效應(yīng)？對此，業(yè)內(nèi)專家意見不一。郭毅表示，如不改變產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，而共有產(chǎn)權(quán)部分的回購方式區(qū)別于真正的共有產(chǎn)權(quán)房，二手房市場定會量價齊升。張大偉則認(rèn)為，限競房改共有產(chǎn)權(quán)房將繼續(xù)降低房價上漲預(yù)期，同時給剛需帶來更多選擇，存量二手房市場成交將走低。在信貸政策及購買門檻保持收緊的背景下，改善性需求賣二手房換高端新房的機會變少，新房市場也會受到影響——開發(fā)商降價售房，購房者敢不敢買變成疑問。
