共享辦公加速城市落地 開始搶占甲級寫字樓
作為“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”的相關(guān)產(chǎn)物，共享空間激發(fā)了不少創(chuàng)業(yè)者“用一張桌子開啟夢想”的遠大理想。但中關(guān)村創(chuàng)業(yè)大街熱了又涼的咖啡和曾經(jīng)瘋狂如今冰冷的資本，仍然讓人心有余悸。今年我們觀察到，共享空間仿佛異軍突起，行業(yè)融資不斷，加速城市落地，搬進甲級寫字樓，運營面積不斷增加。
到底是什么力量，讓2018年的共享空間變得異?；馃幔拷?jīng)過行業(yè)洗牌的共享空間，競爭的本質(zhì)到底是什么？當傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)、家居賣場和國外品牌都瞄準這塊蛋糕，誰才能脫穎而出？
面積加速 “這是一個增長趨勢驚人的行業(yè)”
自從京東總部從位于北京國家會議中心旁的北辰世紀中心搬離后，這座地理位置優(yōu)越的寫字樓也伴隨南下的員工變得冷清起來。今年，情況發(fā)生了變化。
中午時分，掛著工牌的員工在便利蜂超市里排起了長長的隊伍，隊尾甚至甩到了旁邊的光豬圈兒健身門口。一窗之隔，重視身材管理的健身人士們正在揮汗如雨，比起去二層的日本餐廳享受一頓完美午餐，燃燒更多的卡路里是件更重要的事。不時有形色匆匆、背著電腦包或拎著資料袋的路人來到這里，他們會直接放棄門口那家嘈雜又找不到座位的星巴克，拿起手機微信掃碼，進入一個更適合辦公的空間里。
日前，共享辦公服務(wù)企業(yè)納什空間宣布運營面積突破百萬平米，并簽下世紀財富中心面積8000余平米的辦公空間，在CBD商圈高端辦公社區(qū)再落一子。
“在共享辦公行業(yè)，運營1萬平米、10萬平米、50萬平米和100萬平米，對運行流程、標準化和技術(shù)系統(tǒng)要求完全不同。做到100萬平米，可以產(chǎn)生規(guī)模效益?！奔{什空間創(chuàng)始人兼CEO張劍對北京晨報記者表示。這位畢業(yè)于清華大學土木工程系的學霸，學生時代曾獲得全國奧數(shù)第二名，進入地產(chǎn)行業(yè)后，用數(shù)學模型解決問題，也成為他的工作習慣。
張劍認為，中國共享辦公正在進入百萬時代，看似規(guī)模不小。但在北京、上海、廣州、深圳等一線城市，優(yōu)質(zhì)寫字樓有7000萬余平米，共享辦公空間滲透率很低。目前共享辦公行業(yè)還處于初期階段，市場占有度不足3%，未來還有很大的成長空間?！氨憷鍥]有開過不在街邊的店?！睆垊Ρ硎?，共享空間有效地提升了資產(chǎn)價格，人流多了，也可以拉動商業(yè)需求。
“這是一個增長趨勢驚人的行業(yè)。”在日前召開的2018全球青年創(chuàng)業(yè)者大會上，優(yōu)客工場創(chuàng)始人兼董事長毛大慶表示。毛大慶透露，優(yōu)客工場現(xiàn)在的線上會員約9萬人，全球管理面積突破17萬平方米，進入4個國家，7個地區(qū)，37個城市，目前有225個社區(qū)。
“今年5月份，夢想加的簽約面積達到15萬平方米，是過去3年運營面積的3倍?！北本粝爰涌萍加邢薰緞?chuàng)始人李文磊表示，夢想加的業(yè)務(wù)布局從一線城市的核心區(qū)域拓展到新一線城市的新興商業(yè)區(qū)，服務(wù)客群也從一線城市零星的中小型團隊擴展至中糧、百度等大企業(yè)的分散辦公團隊。
另一方面，傳統(tǒng)房產(chǎn)企業(yè)和家居賣場也將目光投向這塊巨大的市場蛋糕。11月16日，紅星美凱龍旗下共享辦公品牌霍King共享聚落·北京北五環(huán)聚落正式發(fā)布，占地面積近5000平米，工位數(shù)量400多個，是霍King 共享聚落在北京開業(yè)的首個共享空間。甲級寫字樓也引入了共享辦公模式。戴德梁行的研究報告顯示，截至今年一季度末，在北京、上海、廣州、深圳、中國香港、中國臺北六個城市中，已出現(xiàn)550個共享辦公場所，其中上海的數(shù)量最多，達到168家。一年前，這些共享辦公還多集中在乙級寫字樓、廠房和創(chuàng)意性空間內(nèi)，如今地點紛紛轉(zhuǎn)向高品質(zhì)樓宇，特別是甲級寫字樓。
根據(jù)iMedia Research(艾媒咨詢)發(fā)布的《2018年中國聯(lián)合辦公行業(yè)監(jiān)測報告》，截止到2018年6月底，氪空間自營管理面積達27.3萬平方米，運營57家聯(lián)合辦公社區(qū)，工位數(shù)量達42000個，服務(wù)企業(yè)數(shù)量超過3000家，會員數(shù)量超過30000人。中國WeWork收購裸心社后，自營覆蓋面積達25.6萬平方米，運營社區(qū)達49家，提供工位數(shù)量達38000個。
服務(wù)加速 競爭激烈倒逼出差異化經(jīng)營
2015年最高峰時，共享空間多達3000家。在經(jīng)歷了野蠻生長之后，行業(yè)迎來洗牌期。VC SaaS數(shù)據(jù)稱，2017年，我國共享辦公空間的數(shù)量已經(jīng)達到3459家，預計在2020年超過5000家。目前我國共享辦公空間的發(fā)展狀態(tài)仍然主要處于高速發(fā)展階段，發(fā)展緩慢、虧損狀態(tài)、瀕臨破產(chǎn)倒閉狀態(tài)的共享辦公空間品牌不到30%。
激烈的市場競爭倒逼共享空間進行差異化經(jīng)營。張劍表示，納什空間致力于打造“最具科技感的共享辦公品牌”，將通過模式創(chuàng)新和智能化運營搭建辦公網(wǎng)絡(luò)體系。納什空間采用獨立＋聯(lián)合的模式。除了常見的聯(lián)合辦公空間，還設(shè)有獨立空間，即超級辦公室。“聯(lián)合辦公適合初創(chuàng)型的小團隊，獨立辦公適合中小型企業(yè)。企業(yè)會不斷成長，對辦公空間的需求也會升級?！?
在氪空間創(chuàng)始人兼董事長劉成城看來，從兩年前第一家社區(qū)落足中關(guān)村創(chuàng)業(yè)大街開始，氪空間的“初心”就是為了解決小微企業(yè)和團隊辦公難的問題，公司的使命是“讓辦公更美好”。為此，氪空間的家具在使用上更強調(diào)人的舒適度與自由度，空間的燈光全部經(jīng)過專業(yè)照明設(shè)計師計算及分析。在部分新開社區(qū)，還獨創(chuàng)性的推出母嬰室、迷你KTV、影音室、瑜伽室、SPA和兒童休息室等一些功能區(qū)設(shè)施，還引入了被稱為“地球上最舒適安全座椅”的Herman Miller 的椅子、EVERSYS（愛華仕）的價值16萬的咖啡機，個別新社區(qū)還引入了Talos Catalogue啤酒機。
夢想加打出的也是科技牌。夢想加創(chuàng)始人溫夢飛表示，夢想加打造了完整的一體化的服務(wù)產(chǎn)品體系“OaaS （Office as a Service，辦公即服務(wù)）”。用戶只需要打開手機微信輕輕一掃，就能打開智能門禁、預約會議室、打印需要的文件，連接投影儀、攝像頭、遠程會議設(shè)備。當你走進會議室時，系統(tǒng)會自動判定開會的人已到達，燈光自動亮起來，顯示屏自動進入會議狀態(tài)，玻璃自動切換成半透明，進入隱私模式。
融資加速 每個月都有融資消息傳出
資本層面，共享空間也在2018年迎來融資大年。根據(jù)獨立第三方城市大數(shù)據(jù)分析機構(gòu)標準排名城市研究院發(fā)布的《2018年中國聯(lián)合辦公活力指數(shù)報告》，2018年，WeWork獲得軟銀150億美元的投資，估值高達400億美元，其中WeWork中國的估值已高達340億元，成為行業(yè)資本最雄厚的企業(yè)。
中國本土運營商在2018年的融資節(jié)奏更快，幾乎每個月都有融資消息傳出。上周，優(yōu)客工場宣布完成由全明星投資基金領(lǐng)投，易凱資本跟投的D輪融資，總?cè)谫Y額2億美元。2018年8月，夢想加宣布完成C輪1.2億美元融資。2018年7月WeWork在中國獲得共計5億美元的B輪融資。2018年6月納什空間完成B+輪5億元融資。今年年初，氪空間宣布完成6億元Pre-B輪融資。
糧草充裕的共享空間卻沒有躺在資金上睡大覺，提升運營效率，拓寬收入模式才能保證良好運轉(zhuǎn)?！稗k公室的供應(yīng)商將從傳統(tǒng)寫字樓向共享辦公服務(wù)商過渡，后者將切掉近三成的市場，這是個龐大的數(shù)字，其中蘊含的收入絕不僅僅是租金，還有廣告、衍生品和龐大的供應(yīng)鏈市場。”在毛大慶看來，比起二房東模式，共享空間可以做的還有更多。
“過去，招租進來服務(wù)就結(jié)束了，現(xiàn)在租進來是開始?！睆垊Ρ硎?，空間里的企業(yè)就是要服務(wù)的對象，從協(xié)助企業(yè)搬離工商財法稅，到幫助企業(yè)拓展人脈，提供金融服務(wù)，這是一條長長的鏈條。張劍透露，納什空間與北京銀行、北京市中小企業(yè)信用再擔保有限公司簽約，為入駐企業(yè)打造了一款金融產(chǎn)品，從而增加中小企業(yè)融資渠道，降低融資成本，緩解現(xiàn)金流壓力。
“企業(yè)所損益表上的那欄，都是我們可以改造的?？臻g是服務(wù)的一部分，我們要做的，就是找到企業(yè)服務(wù)的最大公約數(shù)，找到一個新的納什均衡點，對接好企業(yè)需求和服務(wù)?！?
