限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷售辦法出爐！ 部分將收作共有產(chǎn)權(quán)房
去年“930”樓市調(diào)控新政中，北京推出了“限房?jī)r(jià) 競(jìng)地價(jià)”的土地出讓方式。一個(gè)商品住宅地塊在入市時(shí)，就已經(jīng)明確限定了將來(lái)房子的銷售價(jià)格。
隨后，北京在土地出讓中大量使用這種方式。去年起更是在出讓的住宅用地中，除了共有產(chǎn)權(quán)住房用地外，其他地塊基本上都采用了“限房?jī)r(jià) 競(jìng)地價(jià)”方式出讓。
近期，首批入市地塊的限房?jī)r(jià)項(xiàng)目（也就是大家通常說(shuō)的“限競(jìng)房”）即將開始銷售，我們的后臺(tái)也不斷接到粉絲詢問，限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的銷售辦法何時(shí)出臺(tái)？哪些人可以購(gòu)買？等等。
今天，答案來(lái)了！
北京市住建委今天就限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的銷售管理辦法公開征求社會(huì)意見。其中擬規(guī)定，如果限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的銷售限價(jià)與周邊市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估價(jià)之比高于85%（價(jià)差比低于15%）時(shí)，該限房?jī)r(jià)項(xiàng)目將由開發(fā)商直接作為商品房，面向有購(gòu)房資格的家庭銷售，和當(dāng)前商品房的銷售完全一樣。
如果限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的銷售限價(jià)與周邊市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估價(jià)之比不高于85%（價(jià)差比不低于15%）時(shí)，將收購(gòu)轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房，具備共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房資格的家庭均可申購(gòu)。
下面詳細(xì)來(lái)解讀，文章有點(diǎn)長(zhǎng)，但都是大家關(guān)心的點(diǎn)，細(xì)細(xì)看哦。
01
首先，在限房?jī)r(jià)項(xiàng)目辦理施工許可后，將由北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理事務(wù)中心會(huì)同北京市保障性住房建設(shè)投資中心對(duì)該項(xiàng)目可售住房的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，形成評(píng)估價(jià)。
然后，根據(jù)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目可售住房在土地出讓時(shí)規(guī)定的銷售限價(jià)與評(píng)估價(jià)之比，分別采用兩種方式銷售。
這次，新政中將設(shè)定比例暫定為85%，在實(shí)施過程中可根據(jù)市場(chǎng)變化和銷售狀況適當(dāng)調(diào)整。
第一種情況是：如果限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的比值高于85%這一設(shè)定比例，則由開發(fā)商面向具備本市購(gòu)房資格的居民家庭進(jìn)行銷售，所售住房為商品房。也就是說(shuō)，這類住房的銷售環(huán)節(jié)，和當(dāng)前市場(chǎng)上的商品房銷售規(guī)則相同，也不存在之前傳言的搖號(hào)一說(shuō)。
不過按照限房?jī)r(jià)項(xiàng)目之前規(guī)定的政策，要拿到限房?jī)r(jià)項(xiàng)目或契稅完稅憑證后滿5年方可上市交易。
第二種情況是：如果限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的比值不高于設(shè)定比例的，由市保障房中心收購(gòu)轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房，購(gòu)房人獲得銷售限價(jià)占評(píng)估價(jià)比例部分的產(chǎn)權(quán)份額，剩余比例產(chǎn)權(quán)相應(yīng)轉(zhuǎn)化為市保障房中心代持的政府產(chǎn)權(quán)份額。
不知道大家看明白了沒有，如果還沒有明白，那就舉個(gè)例子給大家。
假設(shè)一個(gè)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目拍地的時(shí)候規(guī)定將來(lái)銷售限價(jià)為4.6萬(wàn)元/平米，在它辦理施工許可后，進(jìn)行評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)格為5萬(wàn)元/平米，用4.6萬(wàn)元除以5萬(wàn)元，這個(gè)比值是92%，高于85%的設(shè)定比例。那么這個(gè)項(xiàng)目就將和商品房一樣由開發(fā)商進(jìn)行銷售。
反之，如果某個(gè)項(xiàng)目拍地時(shí)的銷售限價(jià)為6.5萬(wàn)元/平米，評(píng)估價(jià)為8萬(wàn)元/平米，比值約為81%，低于85%的設(shè)定比例，那么這個(gè)項(xiàng)目就將被收購(gòu)為共有產(chǎn)權(quán)住房。
02
這兩種情況中，作為商品房銷售很好理解，和目前市場(chǎng)上其他商品房的銷售一樣。
所以接下來(lái)主要給大家講講收購(gòu)轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房的項(xiàng)目，將如何銷售、面向哪些人群等。
新政規(guī)定：收購(gòu)轉(zhuǎn)化的共有產(chǎn)權(quán)住房，具備本市共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房資格的家庭均可申購(gòu)。至于共有產(chǎn)權(quán)住房的申購(gòu)資格，請(qǐng)看下表。
同時(shí)，新政規(guī)定，搖號(hào)配售時(shí)，項(xiàng)目所在區(qū)戶籍和項(xiàng)目所在區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍、非京籍家庭將作為優(yōu)先組配售。
這條規(guī)定主要為了體現(xiàn)職住平衡，這意味著，非京籍家庭如果在項(xiàng)目所在區(qū)工作的話，這次也可以優(yōu)先啦！
另外有一點(diǎn)，就是共有產(chǎn)權(quán)住房申購(gòu)家庭一般購(gòu)買力較弱，更有可能選擇一些面積較小、總價(jià)較低的房源，而限房?jī)r(jià)項(xiàng)目雖然執(zhí)行“9070”政策，但其中也會(huì)有一小部分面積較大的戶型。
因此新政規(guī)定，具備共有產(chǎn)權(quán)住房資格的家庭在選購(gòu)后仍有剩余房源的，市保障房中心可向具備本市購(gòu)房資格的無(wú)房居民家庭進(jìn)行銷售（沒有其他限制、無(wú)房就行啦）。其中建筑面積大于140平米的住房可向具備本市購(gòu)房資格的居民家庭進(jìn)行銷售（如果符合資格，二套也可以哦）。
此外，開發(fā)商們也不用覺得被收購(gòu)為共有產(chǎn)權(quán)住房就是“虧了”。
首先，收購(gòu)的價(jià)格就是拍地時(shí)確定的房屋銷售限價(jià)，開發(fā)商并沒有虧錢。
同時(shí)，新政中還規(guī)定，市保障房中心收購(gòu)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目時(shí)，要在購(gòu)房合同開始網(wǎng)簽之日起十個(gè)月內(nèi)向開發(fā)商付清全部收購(gòu)款。
一般來(lái)說(shuō)，通常的一個(gè)樓盤從開始網(wǎng)簽到最后回款，也都要有很長(zhǎng)的一段時(shí)間，所以10個(gè)月內(nèi)就給開發(fā)商付清全部的收購(gòu)款，開發(fā)商從回款進(jìn)度上也并沒有吃虧。
03
最近幾個(gè)月，限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷售政策何時(shí)落下成為了一個(gè)大家都關(guān)心和關(guān)注的問題。
前段時(shí)間，還出現(xiàn)過一些“像模像樣”的傳言，比如限房?jī)r(jià)項(xiàng)目要采用搖號(hào)制度、價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)9成以下的項(xiàng)目要收購(gòu)成為共有產(chǎn)權(quán)住房等等。
如今，政策靴子落地了，政策的內(nèi)容和之前的坊間傳言相比有著較大的差別。最終公布的政策并不像傳言說(shuō)的那樣復(fù)雜，沒有采取搖號(hào)制度，也沒有傳言說(shuō)的采用90%偏嚴(yán)的比例，并且即便轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)的項(xiàng)目，分配政策也很細(xì)化和人性化。在突出保護(hù)剛需的同時(shí)，充分兼顧了各方的合法利益。所以，市場(chǎng)各方預(yù)期也可以穩(wěn)定了。
盡管公布的政策并不像之前傳言的那樣，但大家可能仍然存在一些顧慮或疑惑。比如是否是與民爭(zhēng)利、是否是坐實(shí)房?jī)r(jià)上漲等等，就這些問題，專家也給出了分析和解讀。
1
打擊“炒房客”牟利 而非“與民爭(zhēng)利”
疑問：限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的銷售價(jià)格是本身就定好的，本來(lái)購(gòu)房者是可以購(gòu)買全部產(chǎn)權(quán)的。但從供地到最終項(xiàng)目銷售時(shí)出現(xiàn)的價(jià)差，卻變成了政府持有的產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房者花同樣的錢卻只能購(gòu)買部分產(chǎn)權(quán)。政府是否在與民爭(zhēng)利？
解讀：無(wú)論是之前的限房?jī)r(jià)項(xiàng)目拍地規(guī)則，還是如今的銷售政策，都體現(xiàn)了一個(gè)“雙防雙?！钡母拍睿罱K的目的就是讓限房?jī)r(jià)項(xiàng)目分配到用來(lái)自住的剛需家庭手中，實(shí)現(xiàn)“房住不炒”。
“雙防”是通過限房?jī)r(jià)項(xiàng)目拍地規(guī)則和銷售政策，既防止開發(fā)商炒地推高房?jī)r(jià)、地價(jià)獲取暴利，也防止住房出售時(shí)提前鎖定的價(jià)格較市場(chǎng)價(jià)明顯偏低引起投資投機(jī)購(gòu)房人炒房獲取暴利。
“雙?！眲t是在限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的銷售中，既保障了房子是用來(lái)住的，也保護(hù)了剛需和改善家庭用來(lái)自住的住房需求不受到投資投機(jī)購(gòu)房人的擠壓。
根據(jù)新政，如果限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷售時(shí)與周邊同品質(zhì)商品房?jī)r(jià)差不大的時(shí)候，依然作為商品房由開發(fā)商進(jìn)行銷售。如果價(jià)差較大時(shí)，才會(huì)收購(gòu)作為共有產(chǎn)權(quán)住房搖號(hào)銷售。
從目前的初步測(cè)算看，當(dāng)前北京已經(jīng)拿地的限房?jī)r(jià)項(xiàng)目，大約只有五分之一屬于價(jià)差較大的項(xiàng)目。因此大部分限房?jī)r(jià)項(xiàng)目都不會(huì)收購(gòu)作為共有產(chǎn)權(quán)住房，而會(huì)作為商品房來(lái)銷售。
專家表示，如果限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷售時(shí)與周邊商品房?jī)r(jià)差較大，那么就會(huì)有較大的獲利空間，一些投資客必然趨之若鶩，如果不采取必要的措施，原本用來(lái)居住的房屋就成了他們炒房牟利的工具。
即便是采用搖號(hào)的方式確定購(gòu)房家庭，巨大的獲利空間也將大大刺激這些投資客的參與，使得參與搖號(hào)的家庭數(shù)量大大增多，真正自住的剛需家庭最終能購(gòu)買上的幾率大幅降低。
大家從新聞上也能看到，最近有些城市也采用了搖號(hào)銷售的方式，但明顯偏低的價(jià)格吸引了房源數(shù)量數(shù)十倍甚至更多的購(gòu)房者參與搖號(hào)，反而被開發(fā)商營(yíng)造出“一房難求”的熱銷景象，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期帶來(lái)不良的影響。
而對(duì)于價(jià)差較大的項(xiàng)目收購(gòu)作為共有產(chǎn)權(quán)住房再公開搖號(hào)銷售，牟利空間沒有了，那些投資客、炒房者也就沒有了購(gòu)買的動(dòng)力。最終參與搖號(hào)購(gòu)買的大部分都是自住的剛需家庭，最終使得這些房屋能夠達(dá)到自住的目的。
此外，雖然購(gòu)房者只是獲得了部分產(chǎn)權(quán)，但不影響其對(duì)房屋的使用，在實(shí)際使用中，房子也是由購(gòu)房者完全支配使用的。
而且，對(duì)于剩余房源中140平米以上的大戶型，還可向具備購(gòu)房資格的居民家庭進(jìn)行銷售，反映了對(duì)改善型家庭住房需求的兼顧。因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民家庭收入的提高、二孩政策的放開等，確實(shí)有一定數(shù)量的家庭需要改善住房條件，政府的住房政策也應(yīng)給予合理的支持。
2
并非坐實(shí)漲價(jià) 變相托市
疑問：這次出臺(tái)這個(gè)措施，是否意味著政府認(rèn)為將來(lái)房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲，所以會(huì)造成限房?jī)r(jià)項(xiàng)目與周邊商品房的價(jià)差。是否相當(dāng)于政府已經(jīng)承認(rèn)了北京商品住房?jī)r(jià)格在過去的一年里依然出現(xiàn)了明顯的上漲，并成為變相托市？
解讀：專家表示，限房?jī)r(jià)項(xiàng)目是在土地出讓時(shí)就已經(jīng)限定了地價(jià)的最高上限，并同時(shí)限定了將來(lái)房屋的售價(jià)。也就是說(shuō)，政府在犧牲了一定土地收益的情況下，限定了一個(gè)較低的房屋售價(jià)，從而限制了開發(fā)商的獲利空間。
同時(shí)，房屋定價(jià)較低的另一個(gè)目的是引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期以及周邊二手房主的價(jià)格預(yù)期，達(dá)到促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至房?jī)r(jià)趨于平穩(wěn)回調(diào)的作用。
“也就是說(shuō)，之前限房?jī)r(jià)項(xiàng)目在拍地定價(jià)時(shí)，對(duì)于一些熱點(diǎn)區(qū)域或者房?jī)r(jià)本身就比較高的區(qū)域，項(xiàng)目定價(jià)要比正常價(jià)格明顯偏低。以海淀區(qū)四道口限房?jī)r(jià)項(xiàng)目為例，限定的銷售均價(jià)不超過85373元/平方米。而確定限價(jià)的當(dāng)時(shí)，周邊一些的二手房售價(jià)就已經(jīng)達(dá)9萬(wàn)左右，更不要說(shuō)新房了?！睂＜艺f(shuō)。
而從2016年“930”推出了限房?jī)r(jià)項(xiàng)目，以及2017年的強(qiáng)力調(diào)控下，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)回歸理性，新房?jī)r(jià)格保持平穩(wěn)不增長(zhǎng)，去年12月二手房?jī)r(jià)格比去年最高的3月下降了13%。這充分說(shuō)明了政策對(duì)于市場(chǎng)預(yù)期的理性引導(dǎo)發(fā)揮了積極作用。
所以說(shuō)，本身限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的定價(jià)中，就與周邊的商品房存在價(jià)差。收購(gòu)作為共有產(chǎn)權(quán)住房，是讓有明顯價(jià)差的項(xiàng)目分配到剛需家庭手中，而并非坐實(shí)房?jī)r(jià)的上漲。
此外，限房?jī)r(jià)項(xiàng)目如果價(jià)差較大，炒房客一旦買到，就成為了其一次性投資牟利的工具。
但轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房后，即便今后再買賣，也是作為共有產(chǎn)權(quán)房，房子就成為了可以持續(xù)的解決住房問題的有效途徑了，政策的紅利就成為可持續(xù)的，而不是被投資炒房客一次性拿走。
這不是與民爭(zhēng)利，恰恰是為民考慮的政策設(shè)計(jì)。也是落實(shí)中央“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的要求的具體體現(xiàn)。
3
價(jià)差比例會(huì)根據(jù)市場(chǎng)適當(dāng)調(diào)整
疑問：限房?jī)r(jià)項(xiàng)目?jī)r(jià)格與市場(chǎng)價(jià)的價(jià)差僅僅15%的時(shí)候，就收購(gòu)作為共有產(chǎn)權(quán)住房，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是否太嚴(yán)格？
解讀：專家表示，這次征求意見的新政，恰恰解決了限房?jī)r(jià)項(xiàng)目出讓方式的一個(gè)不足。
“限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的銷售價(jià)格是在土地出讓的時(shí)候就確定了，但從土地出讓到住房上市銷售，通常還有一年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間，這樣長(zhǎng)的一段時(shí)間里，無(wú)論是整體的市場(chǎng)環(huán)境還是項(xiàng)目所在區(qū)域的市場(chǎng)環(huán)境，都會(huì)發(fā)生一些變化。比如有的項(xiàng)目被公布周邊有地鐵新線、要設(shè)地鐵站等等，這些都會(huì)帶來(lái)房屋市場(chǎng)價(jià)格的變化?！睂＜艺f(shuō)。
而這次是在房屋上市銷售前，進(jìn)行一次評(píng)估確定市場(chǎng)價(jià)格，就可以使限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的真實(shí)價(jià)值更加清晰，同時(shí)采用了設(shè)定比例分成兩種情況銷售的機(jī)制，對(duì)于市場(chǎng)變化也形成了一個(gè)有效調(diào)節(jié)。
專家表示，房屋的特點(diǎn)就是高總價(jià)，動(dòng)輒數(shù)百萬(wàn)元的總房?jī)r(jià)。按照15%的價(jià)差計(jì)算，也就有了幾十萬(wàn)元的獲利空間。因此需要嚴(yán)格的限制。
當(dāng)然，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)也不是一成不變的。征求意見稿中也明確目前是暫行的比例，實(shí)施過程中會(huì)根據(jù)市場(chǎng)變化和銷售情況適當(dāng)調(diào)整。
