4月二線城市土地市場火熱依舊：三城收入過百億 杭州領(lǐng)跑全國
調(diào)控高壓下，土地市場盡管總體熱度稍退，但重點區(qū)域依舊火熱。
機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，盡管土地的供應(yīng)和成交量都有所減少，但受過去一年地價持續(xù)上漲的影響，土地成交金額，同比仍然處在接近50%的上漲區(qū)間。
其中，二三線熱點城市開始成為土地市場的主力，據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布數(shù)據(jù)，4月全國土地出讓金前20的城市中，二線重點城市占了13席。
分析人士指出，二線重點城市由于資源、人流、資本實力聚集情況較好，良好的市場預(yù)期帶動了土地市場交易熱度持續(xù)。但也有專家認(rèn)為，資金鏈的收緊、利率的提高、資金流向不向房地產(chǎn)傾斜等情況，使開發(fā)商面臨較大的資金成本壓力，使土地市場擴張缺乏動力，未來或?qū)⒖傮w持觀望情緒。
土地供應(yīng)環(huán)比下降6%
據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，4月全國300城市土地整體供應(yīng)環(huán)比呈下行趨勢。全國300個城市于4月份共推出土地2043宗，環(huán)比減少6%，一二三線城市供應(yīng)量環(huán)比均下降，其中一線城市供地節(jié)奏放緩，推出土地面積共計184萬平方米，環(huán)比減少19%，同比減少 46%。
但其中住宅用地的比例正在持續(xù)增加，在熱點城市尤為明顯。1-4 月，受中國指數(shù)研究院監(jiān)測的10個重點城市中，杭州、成都、重慶、天津、上海、北京、南京、武漢、深圳 9 個城市供應(yīng)量超過去年同期，重慶、 天津、武漢分別以 396 萬平方米、328 萬平方米、313 萬平方米的供應(yīng)量排名前三位。
成交方面，當(dāng)月全國 300個城市共成交土地 1428宗，環(huán)比減少36%，同比減少10%。10個重點城市宅地成交總量環(huán)比下滑近兩成，武漢、深圳無宅地入市。
土地供應(yīng)量與成交量降溫的同時，伴隨著土地出讓金額的上漲。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，1-4月，50城市土地出讓金合計達到11882億，比2017年同期上漲幅度達48.8%。
在全國土地市場熱度稍有消退的趨勢下，二線城市的土地交易卻明顯呈現(xiàn)火熱之勢。
據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布數(shù)據(jù)，4月全國土地出讓金前20的城市中，二線重點城市占13席，成為市場交易主力，其中杭州領(lǐng)跑全國，土地出讓金收入近179億元，同比上漲242%；此外，二線城市中寧波土地出讓金雖未過百億大關(guān)，僅為60.7億元，但同比上漲強勁，增幅為559%。
據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)，3月份，我國二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比漲幅均比上月擴大0.3個百分點。對3月城市新建商品住宅銷售價格指數(shù)進行分析，杭州環(huán)比上漲0.3%，寧波環(huán)比上漲0.3%，南昌環(huán)比上漲0.6%，海口環(huán)比上漲2.1%。
業(yè)內(nèi)分析人士指出，二線重點城市由于資源、人流、資本實力聚集情況較好，良好的市場預(yù)期帶動了土地市場交易熱度持續(xù)。
土地溢價率下降延續(xù)
土地市場的另一特點，則是調(diào)控抑制下的土地溢價率持續(xù)下降。
中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，4月全國300個城市土地平均溢價率為18%，延續(xù)了今年第一季度的下降趨勢，較去年同期下降20個百分點;其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)平均溢價率為 20%，較去年同期下降25個百分點；一二三線城市溢價率同比均呈下降趨勢。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進指出，當(dāng)前溢價率總體上壓縮，在于溢價率的指標(biāo)有很大的管控。大城市通過配建的方式，適當(dāng)壓縮了溢價率。而中小城市雖然也確實有高溢價的現(xiàn)象，但對于全國土地市場的影響相對有限。從走向上來看，溢價率的管控仍將繼續(xù)，同時對于拿地的資金也會積極管控。
4月24日，北京市房山區(qū)、門頭溝區(qū)兩宅地因無人競價而流拍，僅延慶區(qū)延慶新城1宗面積 12 萬平方米的宅地成交，該地塊曾于去年掛牌，此次為重新掛牌出讓。至此，北京市2018年已有6宗住宅地塊流標(biāo)。此外，4月領(lǐng)跑土地出讓金榜首的杭州，土地收入高達178.7億，卻于同日出現(xiàn)兩幅土地流拍的情況。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為土地流標(biāo)的核心原因，一方面在于樓市限價背景下開發(fā)商出現(xiàn)資金緊張的問題，另一方面上市的部分土地的區(qū)位、屬性較差，從而導(dǎo)致流拍。
據(jù)同策研究院5月發(fā)布的《40家典型上市房企融資報告》顯示，目前境內(nèi)融資環(huán)境依然不容樂觀，融資難度高，目前房企融資的戰(zhàn)場主要集中在海外資本市場。境內(nèi)發(fā)債渠道依然收緊，境內(nèi)銀行貸款融資渠道也進一步收縮，4月監(jiān)測房企共融資47.20億元，環(huán)比上月下降16.28%。
住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌認(rèn)為，房地產(chǎn)市場下行過程中，開發(fā)商未來預(yù)期降低，拿地?zé)崆橄陆?，考慮資金回籠周期等問題，拿地更為謹(jǐn)慎。顧云昌指出房地產(chǎn)業(yè)很大程度取決于開發(fā)商融資成本及融資難易程度，而目前資金鏈的收緊、利率的提高、資金流向不向房地產(chǎn)傾斜等情況，使開發(fā)商面臨較大的資金成本壓力，使市場擴張缺乏動力，總體持觀望情緒。
