北京限價(jià)房「共有化」新規(guī)發(fā)出了五個(gè)令人不安的強(qiáng)信號(hào)
5月7日下午，北京樓市的主管機(jī)構(gòu)北京住建委，對(duì)外公開了一份關(guān)于限價(jià)房（全稱“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)地塊”）的征求意見稿。
與此前業(yè)內(nèi)傳聞大致接近，這份征求意見稿，將北京市自2016年11月出讓至今的62塊限價(jià)房用地，推到了一個(gè)關(guān)鍵的十字路口：
根據(jù)好評(píng)與差評(píng)的統(tǒng)計(jì)，62塊用地，總土地款至少2380億元，或?qū)⒃诠酒诮Y(jié)束后，失去面向全市具備資格的購(gòu)房人自由發(fā)售完整產(chǎn)權(quán)的權(quán)利。
它們的命運(yùn)全部系于這份征求意見稿。而后者有三個(gè)核心條款：
一，假如其銷售限價(jià)與評(píng)估價(jià)的比值高于85%，該項(xiàng)目將由開發(fā)商自行銷售；
二，假如其銷售限價(jià)與評(píng)估價(jià)的比值低于85%，該項(xiàng)目將由市保障房中心收購(gòu)轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房，再面向合資格購(gòu)房人出售。
三，該評(píng)估價(jià)的制定方為北京市兩個(gè)國(guó)有背景的部門或公司聯(lián)合制定，參考依據(jù)是周邊市場(chǎng)價(jià)格。
評(píng)論君此前聽聞過傳言，因傳言內(nèi)容過于超越常識(shí)，不敢相信。
但是，今天看到紅頭文件大大方方地對(duì)外公示，公開征求意見，其核心條款與傳言非常接近，實(shí)在又一次被結(jié)結(jié)實(shí)實(shí)震撼到。
征求意見文件的核心本質(zhì)，字里行間透著一股強(qiáng)烈的情緒：政府不愿吃虧。這個(gè)玩法就相當(dāng)于，價(jià)格都已經(jīng)說好了，最后簽字環(huán)節(jié)，有人反悔，要求改條件，否則把你充公。你手里拿著簽字筆，鎂光燈下，一臉懵逼。
當(dāng)然，制定新規(guī)矩的人心里門清。對(duì)政府而言，這真是一個(gè)一箭雙雕的事情：用老百姓的買房錢，以紅頭文件做保證，免費(fèi)融資建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房，保質(zhì)保量完成保障房建設(shè)年度目標(biāo)。
這個(gè)算盤，這種手筆不是一般智囊想得出的。
對(duì)于85%的設(shè)定，很多老百姓并不能直觀理解，可能有點(diǎn)糊涂。
可以這么理解，由于限價(jià)房的價(jià)格，在土地出讓時(shí)已經(jīng)白紙黑字，載入合同，開發(fā)商無法更改，所以，到底這62個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目，究竟哪個(gè)項(xiàng)目會(huì)光榮地被“共有化”，完全取決于分母——評(píng)估價(jià)的高低。
但是，后者的制定權(quán)，出自行政機(jī)構(gòu)，參考市場(chǎng)周邊行情，幾乎是政府一念之間的事情?；蚋呋虻停\(yùn)變遷，都由政府做主。
因?yàn)檫@是一份對(duì)外公開，希望收取各方意見反饋的文件，所以，評(píng)論君大膽發(fā)表看法，希望能夠在主政者面前反饋行業(yè)民意，對(duì)文件一旦付諸實(shí)施的后果有足夠的預(yù)警與預(yù)期。
好評(píng)與差評(píng)的總體看法是，這份征求意見稿發(fā)出了五個(gè)令人不安的信號(hào)，也將制造出一些大概率的嚴(yán)重后果。
一，條款的核心內(nèi)容，有違背契約精神嫌疑。
回購(gòu)變性，主管部門僅發(fā)出一則行政文件，就將數(shù)千億貨值的商品房置于一夕之間可能更改為共有產(chǎn)權(quán)房的境地，茲事體大，影響深遠(yuǎn)，首當(dāng)其沖的便是北京房地產(chǎn)市場(chǎng)中的市場(chǎng)、合同與契約精神。
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，合同契約，是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的重要基石，它是這個(gè)行業(yè)能夠快速成長(zhǎng)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的重要驅(qū)動(dòng)力。
如今，基石一朝被移除撼動(dòng)，首先是對(duì)北京樓市的市場(chǎng)化參與者、各大開發(fā)商主體，在心理層面的一個(gè)重創(chuàng)。
當(dāng)然，對(duì)于一些可能免于共有的限價(jià)房，那是響當(dāng)當(dāng)?shù)睦醚?。只是，個(gè)別項(xiàng)目的利好，無法抵消全局性的打擊。
二，北京市限價(jià)房地塊，自2016年11月啟動(dòng)，最近一次出讓是今年3月16日，總土地款至少2380億元，若以貨值計(jì)算，保守估計(jì)，也在4000億元左右。
但是，自首次推出面世至今，上述地塊無一發(fā)售，沒有一個(gè)項(xiàng)目獲得政府頒發(fā)的路條。
如果考慮到其中沉淀的資金成本，以及2016年拿地的開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目地塊的大量前期投入，那么，數(shù)十家開發(fā)商在限價(jià)房土地上花掉的真金白銀，大概率也將在3000億元以上，毫無壓力地妥妥超過2017年北京市全年的商品房銷售額。
依這樣的資金體量，倘若處理不謹(jǐn)慎，將不僅在心理上對(duì)行業(yè)形成沖擊，也將對(duì)當(dāng)初依法依歸參與北京房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的諸多合法玩家，形成利益?zhèn)Α?
不過幸虧，政府部門以征求意見稿的方式推出，也給市場(chǎng)各界提供了一個(gè)參與探討商榷的空間。作為政策頂層設(shè)計(jì)者，也必須要考慮到，上述利益?zhèn)σ坏┎簧靼l(fā)生，勢(shì)必傷害未來長(zhǎng)期的投資信心，也將對(duì)北京市的整體投資營(yíng)商環(huán)境形成不好的影響。
三，在限價(jià)房政策上，一朝變天，也必須考慮到一個(gè)重要的后果：政府樓市調(diào)控政策目標(biāo)的嚴(yán)肅性、連續(xù)性與穩(wěn)定性，可能因此會(huì)受到廣泛質(zhì)疑。
2016年，限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)政策出臺(tái)，并得到大面積推廣，在政策設(shè)計(jì)者看來，它的主要目標(biāo)是，從土地供應(yīng)端下手，切斷地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的推漲鏈，控制地價(jià)，限制房?jī)r(jià)，并白紙黑字載入合同，其政策設(shè)計(jì)的核心目標(biāo)是，保證房地產(chǎn)價(jià)格的平穩(wěn)。
迄今，這一政策，完美達(dá)到了當(dāng)初設(shè)計(jì)的目的，并得到了業(yè)界開發(fā)商層面的高效配合，對(duì)北京市樓市調(diào)控作出了重大貢獻(xiàn)。
然而，僅僅一年多后，對(duì)限價(jià)房政策就進(jìn)行根本式的調(diào)整，變性為共有產(chǎn)權(quán)房，將政策最初出臺(tái)政策控制房?jī)r(jià)平穩(wěn)的目的，驟然切換成，為按期完成保障房建設(shè)的年度目標(biāo)提供土地來源與房源。
兩大政策用藥的目的，差異很大，根本就屬于兩條不相干的道路。假如強(qiáng)行把兩大政策的目標(biāo)合二為一，大概率會(huì)進(jìn)一步縮小商品房市場(chǎng)的供應(yīng)量，從而刺激房?jī)r(jià)上漲。
這種情況下，政府調(diào)控政策的嚴(yán)肅性與連貫性，將是最大輸家。
四，限價(jià)房轉(zhuǎn)性為共有產(chǎn)權(quán)房，可以預(yù)期的直接后果、也是最嚴(yán)重的后果，就是向市場(chǎng)上拋出了一個(gè)明確無誤的信號(hào)：純商品房供應(yīng)減少，房?jī)r(jià)上漲。
這種情況下的房?jī)r(jià)運(yùn)行邏輯，基本上有常識(shí)的人都可以預(yù)判到，不再贅述。
那么，假如北京市自2016年9月30日加碼的樓市調(diào)控，因?yàn)檫@一輕率的征求意見稿而發(fā)生劇烈的樓價(jià)反復(fù)，樓市調(diào)控傷筋動(dòng)骨，誰又來為這一切負(fù)責(zé)呢？
如果商品房房?jī)r(jià)因而得以刺激，二手房房?jī)r(jià)再度重燃，北京市建委不會(huì)愿意看到這種情況發(fā)生，開發(fā)商也不會(huì)太喜歡這種局面，因?yàn)樗芸赡軙?huì)引來更嚴(yán)厲的調(diào)控，而正打算購(gòu)買商品房的買房人，顯然也不會(huì)歡迎。
那么，只有買共有產(chǎn)權(quán)房的自住剛需、中低收入者愿意看到這種情況發(fā)生么？
未必。
五，假如限價(jià)房變形為共有產(chǎn)權(quán)房，零反對(duì)票通過，按照該征求意見稿的精神執(zhí)行下去，大概率會(huì)發(fā)生一個(gè)可以預(yù)期的后果：開發(fā)商為了保證自己的利潤(rùn)率，肯定會(huì)在各種環(huán)節(jié)上進(jìn)行成本的節(jié)約，并且降低房屋開發(fā)的投入與質(zhì)量，也就是說，付出的房?jī)r(jià)差不多，而我們將不得不因此收到一個(gè)檔次更低、配置更小的共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房子。
這不是推論，這是已經(jīng)發(fā)生的現(xiàn)實(shí)。
微信公眾號(hào)京房字，具有半官方的北京房協(xié)背景，也深得北京建委背書。3月31日，在一篇共有產(chǎn)權(quán)房的文章中，它收到了大量來自一線業(yè)主的真實(shí)評(píng)論。
這些碎片式的個(gè)人訴求，是北京樓市中最卑微的民意，它真實(shí)，真切，令人同情。
當(dāng)一個(gè)懷揣美好目的的政策頂層設(shè)計(jì)出臺(tái)，只有這些最底層的民意被聽取，吸納，改進(jìn)，防范，只有當(dāng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律發(fā)生作用，合同契約精神被嚴(yán)格遵守，一個(gè)美好的政策才能綻放出一個(gè)更美好的花朵。
以上五點(diǎn)，從心理層面，信心層面，政策權(quán)威、房?jī)r(jià)后果到卑微民意，都值得政策設(shè)計(jì)者對(duì)手中公器的影響力有更冷靜的預(yù)期。
也許，更多的業(yè)內(nèi)人士參與討論，會(huì)有一個(gè)更穩(wěn)妥、更有共識(shí)性的方案在等待著這個(gè)4000億元貨值的所有參與者們。
