首套房貸利率越來(lái)越高 個(gè)人購(gòu)房杠桿率顯著下降
記者日前獲悉，包括工、農(nóng)、中、建四大行在內(nèi)的部分銀行宣布，本周起上調(diào)北京地區(qū)首套房貸利率，在央行基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%，二套房貸利率維持不變。加上前期已經(jīng)宣布并執(zhí)行的銀行，目前北京地區(qū)首套房貸利率已經(jīng)普遍升至基準(zhǔn)利率的1.1倍。
從基準(zhǔn)利率的85折、9折到不打折，再到如今的1.1倍，北京地區(qū)首套房貸利率持續(xù)上行。不止是北京，去年以來(lái)，上海、深圳以及鄭州等熱點(diǎn)一二線城市的首套房貸利率也普遍上浮。
一切都在朝著監(jiān)管所要求的“房住不炒”的方向發(fā)展。一邊是房貸利率上調(diào)，另一邊則是房貸杠桿率下降、個(gè)人房貸增速明顯下滑。央行營(yíng)管部（北京）發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，3月北京地區(qū)新發(fā)放個(gè)人住房貸款平均首付比例49.1%，較上年同期提高8.1個(gè)百分點(diǎn)。
新標(biāo)準(zhǔn)近日陸續(xù)執(zhí)行
工行北京分行日前接受記者采訪時(shí)表示，5月7日（含）以后網(wǎng)簽并受理的首套房貸款，利率不低于人民銀行基準(zhǔn)利率的1.1倍。對(duì)5月7日前已受理的，可按原利率政策執(zhí)行，但應(yīng)于5月31日前執(zhí)行完畢。二套房貸款利率政策不變。
中行北京分行表示，根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)發(fā)展需要，首套房貸款利率將按照央行基準(zhǔn)利率的1.1倍執(zhí)行，二套房貸利率政策不變，自5月8日起執(zhí)行。
目前，央行5年期以上貸款基準(zhǔn)利率為4.9%，上浮1.1倍后即為5.39%。但是記者了解到，在實(shí)際操作中，貸款利率上浮至基準(zhǔn)利率1.1倍的時(shí)間遠(yuǎn)遠(yuǎn)要早得多。
某央企員工李女士去年購(gòu)買了北京北四環(huán)附近的一套二手房。等走完相關(guān)流程，到今年3月建行正式發(fā)放貸款時(shí)，貸款利率已經(jīng)上浮1.1倍。
她無(wú)奈地告訴記者：“當(dāng)時(shí)我也咨詢了工行和農(nóng)行的一些網(wǎng)點(diǎn)，均表示上浮1.1倍，而且那時(shí)候這些網(wǎng)點(diǎn)還沒(méi)有額度?！?
某大行北京分行的一位工作人員告訴記者，受到支行額度緊張、對(duì)抵押物具體評(píng)估、客戶資信情況等因素影響，在實(shí)際執(zhí)行中需要具體議價(jià)，其實(shí)利率上浮1.1倍已經(jīng)執(zhí)行了一段時(shí)間。但是這次是分行層面明確表示，首套房貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。
根據(jù)融360網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，民生、交行、華夏、中信等銀行的北京分行的首套房貸利率已經(jīng)較基準(zhǔn)利率上浮10%。
負(fù)債端成本上升房貸利率或會(huì)進(jìn)一步上浮
為何銀行在這個(gè)時(shí)點(diǎn)宣布首套房貸利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍？
業(yè)內(nèi)人士分析，銀行攬儲(chǔ)壓力加大，負(fù)債端成本上升，是銀行上調(diào)首套房貸利率的根源。
以招行北京分行的大額存單為例，該行網(wǎng)站上公布，5月發(fā)售的5年期個(gè)人大額存單的利率最高已經(jīng)探至4.18%，而此前發(fā)售的同期限大額存單利率維持在3.85%左右。
據(jù)了解，其實(shí)在負(fù)債端成本不斷攀升的當(dāng)下，不僅僅是房貸利率上浮，其他種類的貸款利率也在上浮。
某國(guó)有大行北京分行工作人員說(shuō)，該分行3月底執(zhí)行了貸款利率新政策，要求分行內(nèi)所有新發(fā)放的貸款，執(zhí)行的最低利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.05倍。而之前該分行執(zhí)行的政策是，貸款利率不允許較基準(zhǔn)利率下浮。
在這種趨勢(shì)下，下一步房貸利率根據(jù)各分支行自身額度情況，在1.1倍基礎(chǔ)上進(jìn)一步議價(jià)，也存在可能。
根據(jù)融360網(wǎng)站上的數(shù)據(jù)，目前浦發(fā)銀行北京分行已經(jīng)執(zhí)行1.15倍首套房貸利率；東亞銀行和光大銀行則執(zhí)行1.2倍首套房貸利率。
個(gè)人購(gòu)房杠桿率顯著下降
房貸利率上調(diào)是一方面，房貸增速下滑、個(gè)人購(gòu)房杠桿率下降則是硬幣的另一面。而且，利率上調(diào)有望導(dǎo)致房貸增速進(jìn)一步下滑。
數(shù)據(jù)顯示，無(wú)論從存量余額的增速看，還是從增量數(shù)據(jù)的占比看，北京地區(qū)個(gè)人房貸都出現(xiàn)明顯的冷靜趨勢(shì)。
根據(jù)央行營(yíng)管部（北京）公布的數(shù)據(jù)，截至3月末，北京地區(qū)個(gè)人住房貸款比年初增加71.7億元，比上年同期少增525.3億元，余額同比增長(zhǎng)9.5%，增幅比上年同期低31個(gè)百分點(diǎn)。這是2014年以來(lái)，北京地區(qū)個(gè)人房貸首次出現(xiàn)個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)。
同時(shí)，一季度個(gè)人購(gòu)房貸款新增額占人民幣各項(xiàng)貸款新增額比重已降至2.7%。
數(shù)據(jù)顯示，去年全年個(gè)人購(gòu)房貸款新增額占人民幣各項(xiàng)貸款新增額比重是20.2%，2016年這一數(shù)據(jù)則是40.3%。從40.3%到2.7%，去年以來(lái)北京地區(qū)一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策的成效立竿見(jiàn)影。
另一組數(shù)據(jù)也很說(shuō)明問(wèn)題。數(shù)據(jù)顯示，3月新發(fā)放個(gè)人住房貸款平均首付比例49.1%，較上年同期提高8.1個(gè)百分點(diǎn)，個(gè)人購(gòu)房的杠桿率顯著下降。今年年初，有監(jiān)管部門負(fù)責(zé)人接受人民日?qǐng)?bào)專訪時(shí)明確提出，要抑制居民部門杠桿率。
“提抑制，并不意味著當(dāng)前居民部門杠桿率高得離譜，而是近兩年居民部門的杠桿率上升速度快了一些。”交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平認(rèn)為，今年肯定能看到居民部門杠桿率增速下降，因?yàn)榘唇屹J款增速肯定會(huì)下降，甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。
杠桿率下降是“組合拳”的結(jié)果
個(gè)人購(gòu)房杠桿率下降背后，是政策的一套“組合拳”。
去年以來(lái)，監(jiān)管部門嚴(yán)厲打擊“首付貸”。去年11月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同人民銀行、原銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合部署規(guī)范購(gòu)房融資行為，其中包括：嚴(yán)禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)提供購(gòu)房首付融資；嚴(yán)禁互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機(jī)構(gòu)、小額貸款公司違規(guī)提供“首付貸”等購(gòu)房融資產(chǎn)品或服務(wù)；嚴(yán)禁違規(guī)提供房地產(chǎn)場(chǎng)外配資；嚴(yán)禁個(gè)人綜合消費(fèi)貸款等資金挪用于購(gòu)房。
同時(shí)，監(jiān)管部門還要求銀行加大對(duì)首付資金來(lái)源和借款人收入證明真實(shí)性的審核力度。銀行在辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)時(shí)，要以在房產(chǎn)管理部門備案的網(wǎng)簽合同和住房套數(shù)查詢結(jié)果作為審核依據(jù)，并以網(wǎng)簽備案合同價(jià)款和房屋評(píng)估價(jià)的最低值作為計(jì)算基數(shù)確定貸款額度，有效防范交易欺詐、騙取貸款等行為。
此外，提高首付比例也是降低杠桿率的有力舉措。目前北京地區(qū)首套房的首付款比例不低于35%，其中非普通自住房的首付款比例不低于40%；二套房的首付款比例不低于60%，其中非普通自住房的首付款比例不低于80%。
