北京房貸利率調(diào)查：首套普遍上浮10% 額度寬松,
“緊急通知：農(nóng)行5月8日開(kāi)始，郵儲(chǔ)5月10日開(kāi)始首套利率上浮10%，具體以網(wǎng)簽為準(zhǔn)。”陸穎刷微信朋友圈時(shí)看到“我愛(ài)我家”的中介在五一假期后發(fā)了這樣一條消息，心里咯噔一下。
果不其然，自5月7日起，工、農(nóng)、中、建四大國(guó)有銀行同步上調(diào)北京地區(qū)首套房貸款利率，從基準(zhǔn)利率的1.05倍上調(diào)為1.1倍。
一年多的看房經(jīng)歷，讓陸穎從一個(gè)房貸小白變成了小半個(gè)“業(yè)內(nèi)人士”，在這一年中，銀行的首套房貸利率從基準(zhǔn)利率的八折，八五折，到實(shí)行基準(zhǔn)利率，再到利率開(kāi)始上浮。這中間，既有國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷加碼，可能也有銀行出于自身盈利需求的調(diào)節(jié)。但是，對(duì)普通剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)雖然微跌，但相應(yīng)每月的還款額也在增加，直接增加購(gòu)房成本。
大行再次同步上調(diào)利率
中介告訴陸穎，“我愛(ài)我家”貸款部門(mén)的同事透露，目前各家利率都差不多，普遍都是首套在基準(zhǔn)利率上浮1.1倍。
對(duì)于北京房貸市場(chǎng)利率，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者5月9日也對(duì)在北京市各銀行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行了部分走訪。
建行朝陽(yáng)區(qū)某個(gè)貸經(jīng)理對(duì)記者稱，從周一（5月7日）開(kāi)始，各大銀行陸續(xù)都上調(diào)了房貸利率，從原來(lái)首套購(gòu)房基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上調(diào)5%，變?yōu)榛鶞?zhǔn)利率上調(diào)10%。
對(duì)于上調(diào)原因，上述建行個(gè)貸經(jīng)理解釋稱，即使沒(méi)有相關(guān)政策指導(dǎo)，國(guó)有大行每次調(diào)節(jié)都趨于同步，其認(rèn)為本次上調(diào)房貸利率跟利率市場(chǎng)化有關(guān)，“北京利率已經(jīng)位于低點(diǎn)，全國(guó)很多地區(qū)首套利率已經(jīng)為基準(zhǔn)利率的1.2倍，而北京部分中小銀行首套也已經(jīng)上浮20%。目前基準(zhǔn)利率處于比較低的水平，基準(zhǔn)利率不調(diào)，優(yōu)惠的比例就得調(diào)?！?
目前，工行、農(nóng)行、中行和交行均在5月7日前后上調(diào)了利率，執(zhí)行首套房在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上浮10%，二套房基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%。
不過(guò)，部分中小銀行的情況卻差距較大。光大銀行西城區(qū)某網(wǎng)點(diǎn)對(duì)首套住房貸款和二套貸款均執(zhí)行上浮20%的政策，“我們銀行對(duì)利率有要求，而且目前基本不做房貸業(yè)務(wù)，即使做，也主要做二套房的貸款業(yè)務(wù)?！痹撔形鞒菂^(qū)某網(wǎng)點(diǎn)的貸款部客戶經(jīng)理對(duì)記者坦言。
另外，除浦發(fā)銀行西城區(qū)某網(wǎng)點(diǎn)首套房貸利率上浮15%，二套上浮20%之外，其他股份制銀行中，招商銀行、民生銀行、廣發(fā)銀行、華夏銀行等銀行網(wǎng)點(diǎn)均執(zhí)行首套1.1倍，二套1.2倍的政策。
記者在走訪中也發(fā)現(xiàn)，各家銀行目前額度充足，“只要利率能接受，資料齊全，額度沒(méi)問(wèn)題，放款很快。批貸時(shí)間不等，大多在三到五個(gè)工作日之間?！?
房貸利率一年多調(diào)
陸穎也是購(gòu)房的觀望者之一，2017年初房貸利率還可以打八折或九折，也即基準(zhǔn)利率4.9%基礎(chǔ)上實(shí)行優(yōu)惠，為3.92%或4.41%。短短一年間，房貸利率從優(yōu)惠，到2017年6月左右開(kāi)始執(zhí)行基準(zhǔn)利率，再到2017年9月，國(guó)有大行普遍在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上浮5%，再到目前基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上浮10%。
在利率上浮的過(guò)程中，購(gòu)房者的成本隨之水漲船高。以100萬(wàn)元貸款為例，25年期計(jì)算，等額本息法，首套房貸利率從原來(lái)基準(zhǔn)利率的八五折計(jì)算，月供為5372.7，總利息61.18萬(wàn)；執(zhí)行基準(zhǔn)利率情況下，月供為5787.8，總利息73.6萬(wàn)；按照利率上浮10%后，月供增加到6075.4元，總利息82.2萬(wàn)。
以200萬(wàn)貸款為例，25年期計(jì)算，同樣是等額本息法，按照之前的利率八五折優(yōu)惠算，購(gòu)房者每個(gè)月要還10745.37元，總利息大約122萬(wàn)；按照利率上浮10%，每個(gè)月要還12150元，總利息大約164.5萬(wàn)，同比買(mǎi)房要多花幾十萬(wàn)的利息，且月供比之前利率優(yōu)惠時(shí)增加1405元。
2017年6月記者曾在北京房貸市場(chǎng)走訪摸底時(shí)發(fā)現(xiàn)，彼時(shí)的優(yōu)惠利率已經(jīng)基本絕跡，大多數(shù)銀行實(shí)行基準(zhǔn)利率，且額度緊張；到了同年9月，工行、建行、中行三家銀行的北京分行的首套個(gè)人住房貸款利率同時(shí)調(diào)整為基準(zhǔn)上浮5%，股份制上調(diào)幅度高于國(guó)有大行，為10%，此次上調(diào)利率行為甚至得到了央行營(yíng)業(yè)管理部的表態(tài)支持，但此時(shí)大多數(shù)銀行放貸額度仍較為緊張，且放款時(shí)間無(wú)法確定。
根據(jù)融360數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)也可以發(fā)現(xiàn)，北京房貸平均利率在2017年4月有一個(gè)明顯上漲后，在此后的時(shí)間一直緩慢增長(zhǎng)，截止2018年3月，北京地區(qū)首套房平均利率5.36%，二套利率5.80%。
廣發(fā)銀行客戶經(jīng)理對(duì)記者解釋稱，“之前（2017年初）房貸業(yè)務(wù)做得多，各家銀行額度都很緊張，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)交易量很大，有的甚至買(mǎi)家只需交兩成首付款就可以交易，銀行放貸量增大，出現(xiàn)額度緊張的狀況。”雖然現(xiàn)在利率增加，但不會(huì)因?yàn)檫@個(gè)問(wèn)題延遲放款，或者批貸難的情況。
易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者表示，銀行上調(diào)房貸利率實(shí)際上這充分說(shuō)明了一點(diǎn)——銀行惜貸的心理還是很強(qiáng)的，所以很多銀行會(huì)從業(yè)務(wù)的盈利等角度出發(fā)，在貸款利率上做出調(diào)整，否則做房貸的性價(jià)比是會(huì)大大減弱的，尤其是當(dāng)前銀行的各類理財(cái)和投資渠道收窄的情況下更是如此。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，大規(guī)模利率上漲也說(shuō)明銀行要平衡信貸的成本，過(guò)低的貸款利率，可能也容易損壞銀行的經(jīng)營(yíng)效益。
廣發(fā)銀行客戶經(jīng)理向記者表示了同樣的看法，“在監(jiān)管層層加碼的形勢(shì)下，部分銀行本身資金面就有些緊張，原來(lái)按揭貸款利率4.4%，廣發(fā)保本理財(cái)預(yù)期收益都4.5%-4.8%，按照以前基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上打八五折，銀行甚至是虧錢(qián)的，而且加上銀行在中間的人工費(fèi)用等營(yíng)業(yè)成本?！薄般y行貸款分為高收益類、低風(fēng)險(xiǎn)類等不同的類別，房地產(chǎn)按揭貸款屬于低風(fēng)險(xiǎn)貸款，可以增大基數(shù)，但是基數(shù)上升之后，資金占用量也挺大的。各家銀行都要考慮存貸比，其實(shí)房貸這塊業(yè)務(wù)基本不賺錢(qián)，原來(lái)房貸利率打折的時(shí)候，房貸業(yè)務(wù)甚至是虧錢(qián)的，所有不排除現(xiàn)在有的銀行會(huì)把這部分資金用在其他領(lǐng)域，比如公司貸款、經(jīng)營(yíng)貸款等?！鄙鲜鰪V發(fā)銀行客戶經(jīng)理對(duì)記者說(shuō)。
同時(shí)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，此次調(diào)整主要有兩方面的原因：一線城市房貸利率上浮，說(shuō)明銀行本身也會(huì)有所調(diào)控，一方面是釋放了信號(hào)，即政策收緊是趨勢(shì)，不應(yīng)該有過(guò)多的放松方面的幻想。另一方面是銀行本身也要考慮盈利內(nèi)容，畢竟貸款利率過(guò)低，或?qū)︺y行本身的業(yè)務(wù)形成了一定的壓力。
下一步，還會(huì)上調(diào)？
雖然大多數(shù)銀行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上浮1.1%，但具體到每位貸款者，因資質(zhì)不同，可能最后批貸的利率各不相同?！氨^的說(shuō)，你在我們這拿到貸款的利率可能會(huì)6%-8%左右?！编]儲(chǔ)銀行某網(wǎng)點(diǎn)個(gè)貸經(jīng)理對(duì)陸穎說(shuō)，房貸利率屬于專項(xiàng)貸款，需要考慮交易房產(chǎn)的性質(zhì)、可以支付的首付比例、購(gòu)房者資質(zhì)、征信等等不一而足。
如果不考慮央行數(shù)次降息政策的影響，從歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，除了2009年左右，與2015年之后的這段時(shí)間，大部分房貸首套房的執(zhí)行利率都在6%以上，因此，中介對(duì)陸穎表示，預(yù)期后續(xù)房貸利率仍有上升的空間。
如果擴(kuò)展到全國(guó)范圍，房貸利率普遍在增長(zhǎng)。根據(jù)融360最新數(shù)據(jù)顯示，2018年4月全國(guó)首套房貸款平均利率為5.56%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.135倍，環(huán)比3月上升0.91%，同比去年4月首套房貸款平均利率4.52%，上升23.01%。
央行數(shù)據(jù)顯示，自2017年以來(lái)，政策層面一直在對(duì)房貸進(jìn)行調(diào)控，央行數(shù)據(jù)顯示，2018年第一季度，個(gè)人住房貸款余額22.86萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)20%，增速比上年末回落2.2個(gè)百分點(diǎn)；2017年前三季度，個(gè)人房貸余額21.1萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)26.2%，而2016年同期增速為35%；2016年前三季度余額增加為3.63萬(wàn)億，2017年同期余額僅增加1.96萬(wàn)億。
銀行高層方面，也傳達(dá)了明確的信號(hào)。3月28日，中國(guó)建設(shè)銀行行長(zhǎng)王祖繼在該行2017年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，“（房貸）價(jià)格會(huì)水漲船高，前些年折扣的情況不會(huì)再出現(xiàn)，這是市場(chǎng)正常發(fā)展的趨勢(shì)?！?
不過(guò)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房貸趨緊是大概率事件，“對(duì)于此類房貸業(yè)務(wù)來(lái)說(shuō)，接下來(lái)還是需要看到一點(diǎn)，即收緊也不妨礙剛需購(gòu)房者的購(gòu)房權(quán)益，對(duì)于剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，依然有優(yōu)先權(quán)去獲取各類貸款?！?
