買到“問(wèn)題屋” 依法“撇掉”它
時(shí)間：2018/5/18
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要論買房遇到的糟心事，“心理陰影面積”最大的恐怕要論買到“問(wèn)題屋”。
廣州市民熊女士（化名）一年前購(gòu)買到荔灣區(qū)陳崗路一個(gè)樓梯樓單位，房屋按市價(jià)易手，熊女士一次性付清樓款，順利地完成了房屋的交接。就在她收樓搞衛(wèi)生的時(shí)候，無(wú)意中從鄰居處聽(tīng)得該房屋曾經(jīng)發(fā)生一女性租客自殺的個(gè)案，頓時(shí)覺(jué)得晴天霹靂，隨即要求解除購(gòu)房合同退款。負(fù)責(zé)熊女士官司的格林律師事務(wù)所律師楊金娜事后復(fù)盤時(shí)告訴記者，這個(gè)交易的確讓買家沒(méi)有一點(diǎn)點(diǎn)思想防備，因?yàn)榉课莅词袃r(jià)出售，不符合一些“問(wèn)題屋”低于市價(jià)急售的情況。在經(jīng)過(guò)一審、二審官司過(guò)后，法院最終支持了熊女士以公序良俗為理由要求退房退款的訴求，但一審法官判處業(yè)主需要支付相當(dāng)于樓款10%的違約金，二審法官撤銷了該判決。對(duì)于如何避免買到“問(wèn)題屋”，楊金娜律師明言：要想避免買到“問(wèn)題屋”，沒(méi)有捷徑，唯有多向鄰居打聽(tīng)；上網(wǎng)查找小區(qū)過(guò)往新聞；寫清合同細(xì)則，就“問(wèn)題屋”問(wèn)題專門約定違約責(zé)任。 廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者李鳳荷
官司復(fù)盤：母親幫女兒賣房，不能因此辯稱不知情
根據(jù)記者翻閱陳崗路這單“問(wèn)題屋”官司的一二審判決記錄，里面有兩個(gè)較為值得注意的點(diǎn)，一個(gè)是陳崗路單位的業(yè)主長(zhǎng)期不在廣州，房屋出租以及后來(lái)的出售都是委托母親代為辦理。因此在一審和二審中，業(yè)主都主張，因?yàn)槟赣H代為辦理日常相關(guān)事宜，她對(duì)房屋發(fā)生非正常死亡事件不知情，因此她不認(rèn)為自己在這個(gè)買賣交易中刻意隱瞞，不承認(rèn)有欺詐行為。第二個(gè)點(diǎn)則是負(fù)責(zé)居間代理的中介方為買家出具了證人證詞，證明該房屋業(yè)主以及授權(quán)代辦出售事宜的業(yè)主母親，在放盤時(shí)并沒(méi)有向中介方通報(bào)房屋發(fā)生非正常死亡的事件。
在復(fù)盤本次官司過(guò)程時(shí)，楊金娜律師表示，在一審和二審他們之所以替買家打贏官司，關(guān)鍵在于認(rèn)定業(yè)主對(duì)買方構(gòu)成欺詐，而因業(yè)主欺詐簽訂的合同應(yīng)當(dāng)予以撤銷，有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償損失。業(yè)主與授權(quán)處理房屋出租以及出售業(yè)務(wù)的人士是女兒和母親的關(guān)系，從律師調(diào)取派出所的相關(guān)筆錄可以看出，業(yè)主母親當(dāng)時(shí)在發(fā)生租客自殺事件后曾經(jīng)到派出所進(jìn)行筆錄，根據(jù)常理，發(fā)生如此大的事件，關(guān)系如此密切的兩人不會(huì)就此毫無(wú)溝通交流。此外，雖然中介方是作為雙邊代理的居間服務(wù)提供者，因?yàn)橹薪楣緸榱俗C明自己在簽約過(guò)程中沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，中介公司很積極地對(duì)事實(shí)進(jìn)行一個(gè)客觀陳述。從官司的判決來(lái)看，本次交易的中介費(fèi)由誰(shuí)支付也是買家其中一個(gè)訴求，一審判決支持了買家的訴求，判決業(yè)主支付本次交易的傭金，但二審法官卻改判，判定由買家和業(yè)主各支付一半傭金。
一審法院在判決中認(rèn)為業(yè)主違約，故支持買家的主張，判決業(yè)主支付相當(dāng)于總樓價(jià)10%的違約金，共計(jì)15.7萬(wàn)元，二審則在判詞中有一句話“習(xí)俗，不能上升為法律義務(wù)”，且不認(rèn)同買家因買賣不成而會(huì)在未來(lái)置業(yè)中蒙受損失，故此一審對(duì)違約金的判決被撤銷了，且房屋交易費(fèi)用也從業(yè)主承擔(dān)變成共同對(duì)半承擔(dān)。對(duì)此，楊金娜律師表示，她對(duì)二審判決有保留意見(jiàn)。一審法官是由于認(rèn)定業(yè)主欺詐，導(dǎo)致合同撤銷，從而認(rèn)定買受人的所有損失由業(yè)主承擔(dān)；而二審法官認(rèn)為：就算是“問(wèn)題屋”也只是個(gè)人的感受，是習(xí)俗，不是法律義務(wù)。她認(rèn)為：習(xí)俗是一種歷史形成的，對(duì)社會(huì)成員有一種非常強(qiáng)烈的行為制約作用。習(xí)俗是社會(huì)道德與法律的基礎(chǔ)。陳崗路轉(zhuǎn)讓的房屋實(shí)為“問(wèn)題屋”，是普通人無(wú)法接受的，業(yè)主故意隱瞞“問(wèn)題屋”這個(gè)事實(shí)，就是構(gòu)成欺詐，欺詐也就是違背了法律義務(wù)，所以應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
有老人自然去世，不能算是“問(wèn)題屋”
熊女士購(gòu)房后才從鄰居處得知房屋曾經(jīng)發(fā)生非正常死亡事件，這不由得讓人對(duì)購(gòu)買二手房有點(diǎn)怕怕。因此，如果遇到的“問(wèn)題屋”并非沸沸揚(yáng)揚(yáng)的大事件，類似這種陳崗路租客自殺的個(gè)案僅屬于小范圍內(nèi)傳播，非大范圍公眾知曉的案例怎么辦。地產(chǎn)人士告訴記者，對(duì)于“問(wèn)題屋”，業(yè)主一般有兩種處理方式，一種是發(fā)生非正常事件后的一段時(shí)間后，業(yè)主低價(jià)急售房屋；第二種則是先對(duì)房屋“冷處理”，放下一段相對(duì)長(zhǎng)的時(shí)間再做處理，如陳崗路某樓梯樓單位非正常死亡事件發(fā)生在2013年，業(yè)主2017出售給熊女士。
楊金娜律師表示，除非業(yè)主主動(dòng)告知，事隔4年后，中介和買家對(duì)此都“防不勝防”，從價(jià)格上來(lái)看，業(yè)主放盤的價(jià)格屬于市價(jià)范圍，沒(méi)有跡象讓人聯(lián)想到房屋是“問(wèn)題屋”。二手房買家要避免買到“問(wèn)題屋”，除了中介的盡職調(diào)查外，只能靠自己——唯有多向鄰居打聽(tīng)；上網(wǎng)查找小區(qū)過(guò)往新聞；寫清楚合同細(xì)則，就“問(wèn)題屋”問(wèn)題專門約定違約責(zé)任。楊金娜律師提醒購(gòu)房者，對(duì)于可撤銷的合同，法律規(guī)定自當(dāng)事人知道撤銷事由之日起一年內(nèi)行使。以熊女士“問(wèn)題屋”官司來(lái)看，2017年6月買賣雙方經(jīng)中介撮合簽約，7月網(wǎng)簽并支付樓款，隨后買家從鄰居處得知非正常死亡事件，很快在當(dāng)年8月就向法院提起訴訟。
在以往有關(guān)“問(wèn)題屋”的報(bào)道中，記者曾經(jīng)讀過(guò)一個(gè)案例，業(yè)主的長(zhǎng)輩在房屋內(nèi)去世，并非在醫(yī)院去世。這個(gè)事情被買家知道后，以此為理由要求解除合同，法院的最終判決并不支持買家的訴求，網(wǎng)友的跟帖中也有不少理性的聲音，認(rèn)為除非全新的一手房，二手房難免發(fā)生這種事情，而且生老病死是自然規(guī)律。
楊金娜律師表示，一般的生老病死是自然規(guī)律，她也認(rèn)同老人在房屋內(nèi)自然去世是正常死亡，不屬于“問(wèn)題屋”。目前“問(wèn)題屋”在法律界暫時(shí)沒(méi)有一個(gè)定義，但是有一個(gè)通行的概念?！皢?wèn)題屋”是指在一定時(shí)期內(nèi)曾發(fā)生過(guò)自殺或兇殺等人為因素致人非正常死亡的房屋，一般稱為“問(wèn)題屋”。
廣州市民熊女士（化名）一年前購(gòu)買到荔灣區(qū)陳崗路一個(gè)樓梯樓單位，房屋按市價(jià)易手，熊女士一次性付清樓款，順利地完成了房屋的交接。就在她收樓搞衛(wèi)生的時(shí)候，無(wú)意中從鄰居處聽(tīng)得該房屋曾經(jīng)發(fā)生一女性租客自殺的個(gè)案，頓時(shí)覺(jué)得晴天霹靂，隨即要求解除購(gòu)房合同退款。負(fù)責(zé)熊女士官司的格林律師事務(wù)所律師楊金娜事后復(fù)盤時(shí)告訴記者，這個(gè)交易的確讓買家沒(méi)有一點(diǎn)點(diǎn)思想防備，因?yàn)榉课莅词袃r(jià)出售，不符合一些“問(wèn)題屋”低于市價(jià)急售的情況。在經(jīng)過(guò)一審、二審官司過(guò)后，法院最終支持了熊女士以公序良俗為理由要求退房退款的訴求，但一審法官判處業(yè)主需要支付相當(dāng)于樓款10%的違約金，二審法官撤銷了該判決。對(duì)于如何避免買到“問(wèn)題屋”，楊金娜律師明言：要想避免買到“問(wèn)題屋”，沒(méi)有捷徑，唯有多向鄰居打聽(tīng)；上網(wǎng)查找小區(qū)過(guò)往新聞；寫清合同細(xì)則，就“問(wèn)題屋”問(wèn)題專門約定違約責(zé)任。 廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者李鳳荷
官司復(fù)盤：母親幫女兒賣房，不能因此辯稱不知情
根據(jù)記者翻閱陳崗路這單“問(wèn)題屋”官司的一二審判決記錄，里面有兩個(gè)較為值得注意的點(diǎn)，一個(gè)是陳崗路單位的業(yè)主長(zhǎng)期不在廣州，房屋出租以及后來(lái)的出售都是委托母親代為辦理。因此在一審和二審中，業(yè)主都主張，因?yàn)槟赣H代為辦理日常相關(guān)事宜，她對(duì)房屋發(fā)生非正常死亡事件不知情，因此她不認(rèn)為自己在這個(gè)買賣交易中刻意隱瞞，不承認(rèn)有欺詐行為。第二個(gè)點(diǎn)則是負(fù)責(zé)居間代理的中介方為買家出具了證人證詞，證明該房屋業(yè)主以及授權(quán)代辦出售事宜的業(yè)主母親，在放盤時(shí)并沒(méi)有向中介方通報(bào)房屋發(fā)生非正常死亡的事件。
在復(fù)盤本次官司過(guò)程時(shí)，楊金娜律師表示，在一審和二審他們之所以替買家打贏官司，關(guān)鍵在于認(rèn)定業(yè)主對(duì)買方構(gòu)成欺詐，而因業(yè)主欺詐簽訂的合同應(yīng)當(dāng)予以撤銷，有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償損失。業(yè)主與授權(quán)處理房屋出租以及出售業(yè)務(wù)的人士是女兒和母親的關(guān)系，從律師調(diào)取派出所的相關(guān)筆錄可以看出，業(yè)主母親當(dāng)時(shí)在發(fā)生租客自殺事件后曾經(jīng)到派出所進(jìn)行筆錄，根據(jù)常理，發(fā)生如此大的事件，關(guān)系如此密切的兩人不會(huì)就此毫無(wú)溝通交流。此外，雖然中介方是作為雙邊代理的居間服務(wù)提供者，因?yàn)橹薪楣緸榱俗C明自己在簽約過(guò)程中沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，中介公司很積極地對(duì)事實(shí)進(jìn)行一個(gè)客觀陳述。從官司的判決來(lái)看，本次交易的中介費(fèi)由誰(shuí)支付也是買家其中一個(gè)訴求，一審判決支持了買家的訴求，判決業(yè)主支付本次交易的傭金，但二審法官卻改判，判定由買家和業(yè)主各支付一半傭金。
一審法院在判決中認(rèn)為業(yè)主違約，故支持買家的主張，判決業(yè)主支付相當(dāng)于總樓價(jià)10%的違約金，共計(jì)15.7萬(wàn)元，二審則在判詞中有一句話“習(xí)俗，不能上升為法律義務(wù)”，且不認(rèn)同買家因買賣不成而會(huì)在未來(lái)置業(yè)中蒙受損失，故此一審對(duì)違約金的判決被撤銷了，且房屋交易費(fèi)用也從業(yè)主承擔(dān)變成共同對(duì)半承擔(dān)。對(duì)此，楊金娜律師表示，她對(duì)二審判決有保留意見(jiàn)。一審法官是由于認(rèn)定業(yè)主欺詐，導(dǎo)致合同撤銷，從而認(rèn)定買受人的所有損失由業(yè)主承擔(dān)；而二審法官認(rèn)為：就算是“問(wèn)題屋”也只是個(gè)人的感受，是習(xí)俗，不是法律義務(wù)。她認(rèn)為：習(xí)俗是一種歷史形成的，對(duì)社會(huì)成員有一種非常強(qiáng)烈的行為制約作用。習(xí)俗是社會(huì)道德與法律的基礎(chǔ)。陳崗路轉(zhuǎn)讓的房屋實(shí)為“問(wèn)題屋”，是普通人無(wú)法接受的，業(yè)主故意隱瞞“問(wèn)題屋”這個(gè)事實(shí)，就是構(gòu)成欺詐，欺詐也就是違背了法律義務(wù)，所以應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
有老人自然去世，不能算是“問(wèn)題屋”
熊女士購(gòu)房后才從鄰居處得知房屋曾經(jīng)發(fā)生非正常死亡事件，這不由得讓人對(duì)購(gòu)買二手房有點(diǎn)怕怕。因此，如果遇到的“問(wèn)題屋”并非沸沸揚(yáng)揚(yáng)的大事件，類似這種陳崗路租客自殺的個(gè)案僅屬于小范圍內(nèi)傳播，非大范圍公眾知曉的案例怎么辦。地產(chǎn)人士告訴記者，對(duì)于“問(wèn)題屋”，業(yè)主一般有兩種處理方式，一種是發(fā)生非正常事件后的一段時(shí)間后，業(yè)主低價(jià)急售房屋；第二種則是先對(duì)房屋“冷處理”，放下一段相對(duì)長(zhǎng)的時(shí)間再做處理，如陳崗路某樓梯樓單位非正常死亡事件發(fā)生在2013年，業(yè)主2017出售給熊女士。
楊金娜律師表示，除非業(yè)主主動(dòng)告知，事隔4年后，中介和買家對(duì)此都“防不勝防”，從價(jià)格上來(lái)看，業(yè)主放盤的價(jià)格屬于市價(jià)范圍，沒(méi)有跡象讓人聯(lián)想到房屋是“問(wèn)題屋”。二手房買家要避免買到“問(wèn)題屋”，除了中介的盡職調(diào)查外，只能靠自己——唯有多向鄰居打聽(tīng)；上網(wǎng)查找小區(qū)過(guò)往新聞；寫清楚合同細(xì)則，就“問(wèn)題屋”問(wèn)題專門約定違約責(zé)任。楊金娜律師提醒購(gòu)房者，對(duì)于可撤銷的合同，法律規(guī)定自當(dāng)事人知道撤銷事由之日起一年內(nèi)行使。以熊女士“問(wèn)題屋”官司來(lái)看，2017年6月買賣雙方經(jīng)中介撮合簽約，7月網(wǎng)簽并支付樓款，隨后買家從鄰居處得知非正常死亡事件，很快在當(dāng)年8月就向法院提起訴訟。
在以往有關(guān)“問(wèn)題屋”的報(bào)道中，記者曾經(jīng)讀過(guò)一個(gè)案例，業(yè)主的長(zhǎng)輩在房屋內(nèi)去世，并非在醫(yī)院去世。這個(gè)事情被買家知道后，以此為理由要求解除合同，法院的最終判決并不支持買家的訴求，網(wǎng)友的跟帖中也有不少理性的聲音，認(rèn)為除非全新的一手房，二手房難免發(fā)生這種事情，而且生老病死是自然規(guī)律。
楊金娜律師表示，一般的生老病死是自然規(guī)律，她也認(rèn)同老人在房屋內(nèi)自然去世是正常死亡，不屬于“問(wèn)題屋”。目前“問(wèn)題屋”在法律界暫時(shí)沒(méi)有一個(gè)定義，但是有一個(gè)通行的概念?！皢?wèn)題屋”是指在一定時(shí)期內(nèi)曾發(fā)生過(guò)自殺或兇殺等人為因素致人非正常死亡的房屋，一般稱為“問(wèn)題屋”。
