貨幣化安置推高房價？住建部表態(tài)棚改釋放啥信號
對于最近備受關(guān)注的棚改政策，住建部表態(tài)了。
住建部7月12日開了一個會，介紹棚戶區(qū)改造情況。聯(lián)系到6月25日，市場流出“國開行將棚改貸款審批權(quán)收回總行，全國一刀切暫停棚改”的消息，這個會議顯得特別重要。
會上住建部對于棚改政策、棚改貨幣化安置做了怎樣的表態(tài)?棚改將何去何從?房地產(chǎn)市場、股市和債市會受到怎樣的影響?
住建部會上說了啥?因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化安置
1、棚改：
控制棚改成本不搞一刀切
住建部的數(shù)據(jù)顯示，2008年至2017年，全國棚改累計(jì)開工3896萬套，幫助約1億人“出棚進(jìn)樓”。2013年至2017年，全國棚改完成投資約6萬億元。今年1月至6月,全國棚戶區(qū)改造已開工363萬套,占今年目標(biāo)任務(wù)的62.5%。
各地對棚戶區(qū)范圍和標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行總體上是好的，但還存在一些問題。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下一步將會同有關(guān)部門單位，按照新的三年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃要求，指導(dǎo)督促各地扎實(shí)推進(jìn)棚改。
切實(shí)抓好棚改項(xiàng)目建設(shè)。各地應(yīng)及早開工新建項(xiàng)目，加快建設(shè)續(xù)建項(xiàng)目，加大棚改配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，努力做到配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與棚改安置住房同步規(guī)劃、同步報(bào)批、同步建設(shè)、同步交付使用，嚴(yán)格工程質(zhì)量監(jiān)督管理，讓更多困難群眾早日“出棚進(jìn)樓”。
依法依規(guī)控制棚改成本。各地要樹立精打細(xì)算理念，嚴(yán)格依法依規(guī)辦事，嚴(yán)禁大手大腳花錢，嚴(yán)禁違規(guī)支出，確保按合同約定及時償還棚改貸款，努力實(shí)現(xiàn)市域范圍內(nèi)棚改資金總體平衡。
進(jìn)一步合理界定和把握棚改的范圍和標(biāo)準(zhǔn)。各地要堅(jiān)持既盡力而為又量力而行的原則，切實(shí)評估論證財(cái)政承受能力，不搞一刀切、不層層下指標(biāo)、不盲目舉債鋪攤子，進(jìn)一步合理界定和把握棚改的標(biāo)準(zhǔn)和范圍，重點(diǎn)攻堅(jiān)改造老城區(qū)內(nèi)臟亂差的棚戶區(qū)和國有工礦、林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)。
2、棚改貨幣化安置：
房價上漲壓力較大地區(qū)，采取新建棚改安置房的方式
2016年以來，一些地方在房地產(chǎn)市場發(fā)生變化、商品住房庫存已經(jīng)不多的情況下，沒有有針對性地及時調(diào)整完善政策，棚改貨幣化安置比例仍然偏高。
為此，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部通過召開會議等方式，督促這些商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的市縣，及時調(diào)整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式。
商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，應(yīng)有針對性地及時調(diào)整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式;商品住房庫存量較大的地方，可以繼續(xù)推進(jìn)棚改貨幣化安置。
棚改貨幣化安置推高房價?政策收緊早有信號
6月25日，有市場傳聞稱，國開行各地棚改貸(PSL)審批暫停，審批權(quán)回收總行，全國一刀切。6月26日，幫主從國開行內(nèi)部人士了解到，國開行此前已經(jīng)給各個分行發(fā)布了工作通知，將所有棚改合同審批權(quán)限上收總行，與此同時，地產(chǎn)股集體暴跌。
6月27日，國開行新聞辦澄清稱，從未授權(quán)任何人員參加該電話會議并代表開發(fā)銀行發(fā)表言論。
對于棚戶區(qū)改造后的安置問題，有貨幣化安置、實(shí)物安置等方式。其中，貨幣化安置指的是拆遷人獲得與安置房等價的安置款，自行選購住宅。而PSL為棚改貨幣化安置提供了主要資金來源。
申萬宏源分析報(bào)告指出，從2004年到2014年，由于資金來源不足，棚改主要以實(shí)物安置為主。2014年以來受益于PSL的創(chuàng)設(shè)，棚改貨幣化安置開始大力推行。
2015、2016、2017年棚改貨幣化安置比例大幅提升，2015年為29.9%，2016年為48.5%，2017年或達(dá)到60%，對三四線城市去庫存形成支撐。
在不少業(yè)內(nèi)人士看來，棚改貨幣化安置中誕生的手持大量現(xiàn)金的“拆二代”助推了三四線城市甚至一二線城市房價的飆升。
“市場突然增加了幾百萬戶手持現(xiàn)金的購房者，而大部分城市又因?yàn)樾刨J寬松，購房者積極購房。各種政策疊加，使得在過去3年，房地產(chǎn)市場持續(xù)上漲，從一線城市蔓延到二線，從二線蔓延到現(xiàn)在的大部分三四線城市?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示。
張大偉還指出，從房地產(chǎn)企業(yè)看，過去3年，立足三四線城市的企業(yè)銷售額井噴，最高的已經(jīng)年突破5000億，三四線也出現(xiàn)了普遍性的房地產(chǎn)快周轉(zhuǎn)，對于房地產(chǎn)市場來說，在未來醞釀巨大的風(fēng)險(xiǎn)。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，截至5月底，2018年新增抵押補(bǔ)充貸款(PSL)投放4371億元，累計(jì)同比增加48.32%，抵押補(bǔ)充貸款余額為30978億元，同比增長32%。PSL是棚改貨幣化資金的主要來源。棚改貨幣化安置資金的源頭為PSL，因此，抵押補(bǔ)充貸款的溢出效應(yīng)間接拉動了三四線城市房價上升。
不過，近兩年棚改政策有了微妙的變化，棚改貨幣化政策收緊跡象明顯。首先從政府工作報(bào)告中看，2017年的政府工作報(bào)告提出，因地制宜提高貨幣化安置比例。不過，在2018年的政府工作報(bào)告中，類似的提法已經(jīng)消失。
此外，2017年8月，住建部等六部委曾印發(fā)的《關(guān)于申報(bào)2018年棚戶區(qū)改造計(jì)劃任務(wù)的通知》指出，商品住宅消化周期在15個月以下的市縣，應(yīng)控制棚改貨幣化安置比例，更多采取新建安置房的方式。
2017年年11月，住建部等再次印發(fā)通知明確，對商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，仍主要采取貨幣化安置的2018年新開工棚改項(xiàng)目，開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行棚改專項(xiàng)貸款不予支持。
住建部的表態(tài)釋放了怎樣的信號?收緊是趨勢不會一刀切
在交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹告訴幫主，住建部的表態(tài)比較客觀。其中，“指導(dǎo)督促扎實(shí)推進(jìn)”的表態(tài)正面回應(yīng)了部分市場質(zhì)疑棚改決心的聲音。國開行上收棚改項(xiàng)目審批權(quán)限這一事不應(yīng)被過分解讀甚至誤讀，棚改并無所謂“叫?！?。
今年580萬套棚改目標(biāo)任務(wù)仍將如期或者提早完成，2018-2020年三年1500萬套也會繼續(xù)推進(jìn)并完成。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從此次會議內(nèi)容可以看出，棚改的急迫程度相對是降低的。從住建部的政策看，未來棚改的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等力度依然會強(qiáng)化，但是棚改背后的金融財(cái)政工作預(yù)計(jì)會有收緊的導(dǎo)向。
目前，無論是市場還是公眾，更關(guān)心的是貨幣化安置政策。如何理解住建部此次關(guān)于這方面的表述?
張大偉告訴幫主，目前看，整體市場對棚改政策非常敏感，因?yàn)檫@是支撐最近幾年樓市最關(guān)鍵的因素，特別是三四線城市，嚴(yán)重依賴棚改的貨幣化安置。
在事實(shí)上，貨幣化安置造成了大量的購房需求，而部分城市的庫存不足下，這些需求放大了購房緊張情緒。必須明確的是，棚改的數(shù)量將減少，這已經(jīng)是2018年的政策要求，另外貨幣化安置的逐漸收緊也已經(jīng)是趨勢，但一刀切的可能性不存在。
嚴(yán)躍進(jìn)有類似看法：“棚改依然會強(qiáng)調(diào)實(shí)物安置和貨幣補(bǔ)償?shù)淖龇?，所以也不是說貨幣化安置會退出，只不過會基于各類實(shí)際情況展開?！?
而在夏丹看來，住建部“不搞一刀切、不層層下指標(biāo)”的表態(tài)也說明了新建棚改安置房和貨幣化安置之間的決策應(yīng)視情況因地制宜。貨幣化安置本是一種去庫存的方式，在庫存較大的繼續(xù)仍然可以使用。但在庫存本就很緊張的地方再維持較高的貨幣化安置水平就不太合適了，不應(yīng)擠占商品房供給，并應(yīng)以新建的方式在供給側(cè)想辦法。
對房價有何影響?抑制高房價
夏丹認(rèn)為，對開發(fā)投資的這部分支撐持續(xù)穩(wěn)定，變化不大?！翱刂婆锔某杀尽币约安糠质》菡{(diào)低棚改貨幣化安置比例，意味著棚改對三四線城市銷售的提振作用可能減弱。
嚴(yán)躍進(jìn)也表示，從市場趨勢看，當(dāng)前對于一些房價上漲過快的城市，棚改方面的專項(xiàng)貸款并不會有太大的支持，所以實(shí)際上這會對此類熱點(diǎn)城市會有一定的價格抑制作用。當(dāng)然從實(shí)際情況看，部分庫存規(guī)模大的城市依然會面臨利好，總體上說棚改背后的去杠桿等政策思路會延續(xù)，研究不同三四線城市的棚改政策，即會帶來不同的投資收益和應(yīng)對策略。
在對房市影響上，東方金誠首席宏觀分析師王青持有類似觀點(diǎn)。在他看來，本輪房地產(chǎn)調(diào)控已歷時近兩年，重點(diǎn)目標(biāo)銷定在一線城市和重點(diǎn)二線城市，而三四線城市房地產(chǎn)市場則持續(xù)處于價升量增的高位運(yùn)行狀態(tài)，其中棚改貨幣化安置比例不斷上升是主要的推動力量。
本次政策調(diào)整將在一定程度上起到“釜底抽薪”的作用，未來三四線房地產(chǎn)市場趨于降溫，不排除部分城市出現(xiàn)房價回調(diào)的可能。伴隨各地房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)加碼，市場資金回流一線城市及重點(diǎn)二線城市的可能性不大，接下來樓市整體有可能進(jìn)入高位調(diào)整階段。但在“因城施策”調(diào)控背景下，樓市出現(xiàn)全面下行的概率很低。
值得注意的是，張大偉提醒，2018年下半年，預(yù)計(jì)樓市調(diào)控力度將全面超過2018年上半年，特別是從7月初開始，多個城市開始全面加碼調(diào)控，預(yù)計(jì)樓市升級的調(diào)控政策內(nèi)容將不斷出現(xiàn)，而從住建部等多部門開始的政策監(jiān)管將是下半年市場的主要特征，包括市場的平穩(wěn)將在政策推動下逐漸出現(xiàn)。
如何影響股市債市?部分房企受沖擊
王青認(rèn)為，在股市影響方面，此前深耕三四線房地產(chǎn)市場，在棚改貨幣化安置過程中受益最大的一些全國性房企可能會面臨沖擊，這些房企的銷售增速預(yù)期將出現(xiàn)下調(diào)。
不過短期來看，一些回旋空間有限、嚴(yán)重依賴本地市場的中小型房企受到的影響可能更大。而前期致力于多元化布局，著手從開發(fā)商向運(yùn)營商角色轉(zhuǎn)變的房企受到的壓力相對可控。
在債市方面，棚改貨幣化安置政策調(diào)整將推動“棚改專項(xiàng)債券”發(fā)行規(guī)模較快增長。未來伴隨新增PSL(補(bǔ)充抵押貸款)規(guī)模的放緩，地方政府發(fā)行的“棚改專項(xiàng)債券”將更大程度地承擔(dān)起棚戶區(qū)改造的融資功能，這也將有利于遏制地方政府隱性債務(wù)增量。
同時，與普遍3到5年的PSL貸款相比，“棚改專項(xiàng)債券”期限原則上不超過15年，而且可根據(jù)實(shí)際適當(dāng)延長，有利于保持債券期限與項(xiàng)目實(shí)施周期的一致性，控制期限錯配等風(fēng)險(xiǎn)。
