京滬深發(fā)出同頻信號(hào)！樓市大變局真的來(lái)了
深圳最新的數(shù)據(jù)表明，一線樓市的變化速度遠(yuǎn)超我們的想象。
近日，深圳正式下發(fā)了兩個(gè)影響2018年深圳房地產(chǎn)格局的重要文件：《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃2018年度實(shí)施計(jì)劃》、《深圳市2018年度城市建設(shè)與土地利用實(shí)施計(jì)劃》。
《住房建設(shè)計(jì)劃》提出，今年深圳將新增住房16.5萬(wàn)套。
其中，籌建人才住房、安居型商品房和公共租賃住房約11.38萬(wàn)套，占年度住房籌建總規(guī)模的69.5%；
新增安排建設(shè)商品住房約5萬(wàn)套，占比30.5%。
從計(jì)劃中，我們可以看出市場(chǎng)化的商品房?jī)H占供給計(jì)劃30%左右，要知道深圳本就是個(gè)寸土寸金的地方，土地供應(yīng)在主要城市排名中處于倒數(shù)。
這說(shuō)明什么？
這說(shuō)明深圳未來(lái)的新建市場(chǎng)化商品房將會(huì)像限量版的奢侈品一樣稀缺。
而且若拿這一數(shù)據(jù)和之前發(fā)布的綱領(lǐng)性文件《深圳市城市建設(shè)與土地利用“十三五”規(guī)劃》相比，深圳樓市的格局在以遠(yuǎn)超我們想象的速度發(fā)生著巨變。
在“土地十三五”規(guī)劃中，深圳計(jì)劃新增住房有效供應(yīng)65萬(wàn)套，其中，新建商品住房批準(zhǔn)預(yù)售與現(xiàn)售30萬(wàn)套，保障性住房和人才住房（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“保障房”）供應(yīng)35萬(wàn)套。
由上述數(shù)據(jù)可知，商品房供應(yīng)比重占到46%。
若將上述計(jì)劃分?jǐn)偟矫磕?，相?dāng)于每年新建房屋13萬(wàn)套，其中，商品房每年需新建6萬(wàn)套，保障房每年需新建7萬(wàn)套。
再拿兩個(gè)數(shù)據(jù)對(duì)比，大家就會(huì)發(fā)現(xiàn)，在2018年實(shí)操中，商品房供應(yīng)數(shù)量較平均值降低了16%，保障房則較平均值大漲62.5%，住房總供應(yīng)量則增加了26%。
官方的數(shù)據(jù)變化是最能反映政府樓市的治理思路和態(tài)度的，那么，從上述數(shù)據(jù)中，我們能讀出哪些潛在信息么？
解讀之前，T教授先強(qiáng)調(diào)下，我們必須要承認(rèn)這個(gè)數(shù)據(jù)不代表最終的客觀事實(shí)，很有可能官方會(huì)在余下的年份，再把數(shù)據(jù)勻到平均值上去。
下面T教授僅就事論事，說(shuō)說(shuō)對(duì)數(shù)據(jù)變化本身的理解。
其一，一線城市雖然供地很難，但從官方大幅增加總供應(yīng)量來(lái)看，只要愿意擠，還是能超額完成目標(biāo)的。
在此，所謂的“一線城市土地稀缺——房屋供應(yīng)稀缺——房?jī)r(jià)上漲”并不一定站得住腳。
其二，官方在能超額完成總目標(biāo)條件下，卻刻意壓低商品房數(shù)量，大幅增加保障房數(shù)量。
寓意不言自明，即盡量增加政府手中的房源數(shù)量，當(dāng)當(dāng)?shù)卣蔀橐粋€(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的大莊家時(shí)，炒房客的好日子也就結(jié)束了。
至于邏輯，可參考股市里的國(guó)家隊(duì)。
當(dāng)然，有人會(huì)疑惑：商品房數(shù)量的減少，會(huì)使市場(chǎng)上可供買(mǎi)賣(mài)的商品房進(jìn)一步稀缺，此時(shí)房?jī)r(jià)不是漲得更兇么？
上面的這個(gè)邏輯，從便面上是成立的，但若放到官方的棋局里，它就成了一個(gè)偽邏輯。
首先，官方通過(guò)大量供應(yīng)的各類(lèi)租賃房、公租房、共有產(chǎn)權(quán)房的，已經(jīng)鎖死了大量有購(gòu)買(mǎi)能力的剛需。
即使市場(chǎng)化的商品房供應(yīng)在減少的同時(shí)，需求也在減少，進(jìn)而會(huì)在價(jià)格穩(wěn)定的前提下達(dá)到新的供需平衡。
其次，“讓市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，讓凱撒的歸凱撒?！闭龅木褪潜M可能減少高房?jī)r(jià)對(duì)普通民眾生計(jì)的影響，尤其是房?jī)r(jià)高企的一線及強(qiáng)二線城市，這個(gè)問(wèn)題尤為迫切。
對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，與其通過(guò)限價(jià)、限售、限購(gòu)等手段強(qiáng)行扭曲市場(chǎng)規(guī)律，倒不如通過(guò)保障房直接為公眾發(fā)福利來(lái)的實(shí)在。
至于那些市場(chǎng)化的商品房，就讓有錢(qián)人去剪有錢(qián)人的羊毛好了。
當(dāng)然，這種邏輯在另外三個(gè)一線城市也得到了明顯的體現(xiàn)。
據(jù)去年北京發(fā)布的《北京市2017—2021年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》顯示，未來(lái)5年，北京將增加150萬(wàn)套住房，其中，市場(chǎng)化的商品房55萬(wàn)套，占比僅36%；其他的租賃房、安置房等保障性住房達(dá)到95萬(wàn)套，占比達(dá)64%。
《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》則顯示，預(yù)計(jì)新增供應(yīng)住房約170萬(wàn)套，其中市場(chǎng)化的商品房約45萬(wàn)套，占比26%。
租賃住房約70萬(wàn)套，占比41%；保障性住房，占比32%。
而《廣州市2017-2021年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》則顯示，5年之內(nèi)，新增75萬(wàn)套住宅，其中，市場(chǎng)化的商品住宅為60萬(wàn)套，占比80%；租賃住房15萬(wàn)套，占比20%。
由上述可知，除廣州之外，北上深三個(gè)城市的商品房供應(yīng)比例30%以下。
之所以會(huì)出現(xiàn)這種差異，最主要的原因還是城市的房?jī)r(jià)壓力不同，如下圖。
（圖表來(lái)源：小小財(cái)技）
不過(guò)，現(xiàn)在基本上可以確定的一個(gè)大方向是，廈門(mén)、成都、杭州等強(qiáng)二線城市隨著這一波房?jī)r(jià)的強(qiáng)勢(shì)上漲，房?jī)r(jià)壓力也是驟升，未來(lái)走北上深的路子是早晚的事。
而對(duì)于北上深這三個(gè)強(qiáng)一線城市而言，隨著政府布局保障性住房的步子加快，房?jī)r(jià)的調(diào)整顯然還遠(yuǎn)未結(jié)束。
