房價不跌 誰愿意和你共享產(chǎn)權(quán)！
疏而不堵
“有時候原本是好意，結(jié)果往往卻是惡意?！边@句話用來形容現(xiàn)在的樓市調(diào)控再合適不過。
然而就當(dāng)大家心中默默堅持這份好意「房住不炒」大基調(diào)一年多的今天，卻華麗麗地遇上了成都等地的萬人搶房高潮，這還了得？
于是，成都、西安兩城，再加上五一前的十個城市，共計十二個城市被緊急約談。
但是談來談去有意義嗎？無非就是調(diào)控加碼，四限升級，堵死開發(fā)商。然而堵來堵去也堵不死炒房客的瘋狂，事實(shí)證明，過去4個月房地產(chǎn)銷售又刷新了歷史記錄。
調(diào)控過分壓制供給端，肯定會引發(fā)需求端恐慌，只要房價上漲預(yù)期還在，供需失衡下的房價就不可能被調(diào)控下來。
如果真正想讓樓市退燒，房價降下來，唯一的方法就是改變預(yù)期，破壞「房價永遠(yuǎn)漲」的神話，來一次徹頭徹尾的大崩盤。
像日本那樣，用事實(shí)告訴大家，炒房是有代價的，并不是只要買房就一定暴利。只有這樣，樓市才能回歸理性，今后無論是自住還是投資，都會趨于良性。
然而，按照目前中國的國情來說，別說是崩盤，就連出清偽剛需也是萬萬不能的，搞不好就是整個經(jīng)濟(jì)跟著一起完蛋，經(jīng)濟(jì)本身抗壓能力太過脆弱。
就拿這幾天的金融監(jiān)管來說，資管新規(guī)一落地，拔掉了實(shí)體經(jīng)濟(jì)企業(yè)的輸液管，結(jié)果直接導(dǎo)致的是各種大型企業(yè)紛紛到底身亡。
事實(shí)證明，中國這幾年高速發(fā)展的房地產(chǎn)已經(jīng)讓市場經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)變得畸形，嚴(yán)重擠壓了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的生存空間，這個問題已經(jīng)非常嚴(yán)重。
所以又想保盤又想讓房價下來，就只能選擇剩下的最后一條路，也是老祖宗大禹告訴我們的治水道理。
治水，在于疏而不在堵，樓市亦如此。
事實(shí)上，「疏解需求」這項(xiàng)工作早已施行，就是配套「房住不炒」戰(zhàn)略的長效機(jī)制。長效機(jī)制分為租賃市場，共有產(chǎn)權(quán)房還有房地產(chǎn)稅。
房地產(chǎn)稅出臺保守估計還有五年，并不是立法不好立，而是阻力太強(qiáng)。要知道第一步就是全國實(shí)名聯(lián)網(wǎng)登記，到時候那些五套房的、二十套房的、五十套房的「社會精英」們就都重見光明了，誰愿意？
而發(fā)展長期租賃市場前段時間本來大家的期許很大，希望能解決剛需大眾的住房問題，結(jié)果萬科自持的租賃房直接喊價最低180萬，要求10年一次性付清，租金約2萬，嚇破了剛需們的膽。
這個數(shù)字都趕上一套商品房的月供了，是個人都能算明白，辛辛苦苦供了10年的房子結(jié)果還不是自己的，誰又愿意？
最后就只剩下共享產(chǎn)權(quán)房了，這也是本文的重點(diǎn)。很多人其實(shí)對共享產(chǎn)權(quán)房并不了解，其實(shí)如果在一二線城市生活，深刻了解它是必要的事情，因?yàn)樗^大可能是未來城市住房的一個趨勢。
目前北京就是一而再再而三的試點(diǎn)共享產(chǎn)權(quán)住房機(jī)制，用來疏解住房需求。尤其是5月初北京出臺“限轉(zhuǎn)共”政策之后，又一次引起了業(yè)界的廣泛關(guān)注。那么這次“限轉(zhuǎn)共”是什么意思？共享產(chǎn)權(quán)的真正意義是什么？現(xiàn)在大家要不要買共享產(chǎn)權(quán)房？共享產(chǎn)權(quán)能不能降低房價？
“限轉(zhuǎn)共”后絕望的開發(fā)商
眾所周知，北京城的房地產(chǎn)市場無論是房價結(jié)構(gòu)還是市場成熟度絕對是全國的首位，同時也是各大房企開發(fā)商的兵家必爭之地。
在這波大調(diào)控中，北京順理成章成了被調(diào)控的標(biāo)桿，對全國起到上行下效之意。然而只要有調(diào)控，就一定會有傷亡，例如北京的房企開發(fā)商們。
首先是限競房政策。限競房的意思是“限房價，競地價”。房價我給你設(shè)定好了，那么地價大家隨便爭。那么導(dǎo)致的結(jié)果就是，地價越高，中間的利潤越低，限競房成為了「自殘房」。之前大家拼的是誰的建設(shè)品質(zhì)高，誰的品牌影響力大，現(xiàn)在拼的是看誰血厚，敵死一千，自傷八百。
所以，想拿地的房企們就必須參與到這個比賽中，像極了黑社會爭地盤的樣子：本來說要決斗，覺得太過低級，現(xiàn)在比誰狠，先給自己來一刀，看誰更狠誰更猛，活下來的算勝利。
但是最后，有人發(fā)現(xiàn)限競房還是有問題。因?yàn)橄迌r房政策下，北京市場新房二手房的房價倒掛價差嚴(yán)重的已經(jīng)達(dá)到1萬多了，這要是放開銷售，搶購者就不是以萬計數(shù)，而是十萬百萬。因?yàn)檫@就是量級秒殺成都的搖大獎購房，絕對會引起社會恐慌性購房，這是絕對不允許的。
于是一拍腦門兒，干脆轉(zhuǎn)成“共有產(chǎn)權(quán)房”算了，既解決了恐慌性購房問題，又給共有產(chǎn)權(quán)試驗(yàn)打下了基礎(chǔ)，簡直是一箭雙雕！
這下已失血過多的開發(fā)商們想集體跳樓的心都有了。因?yàn)楸緛磉€可以靠微薄的利潤回回血撐一撐，但現(xiàn)在被強(qiáng)制轉(zhuǎn)型到共有產(chǎn)權(quán)房，直接就是虧損。
因?yàn)檎刭彏槠?0個月的回款期已經(jīng)是虧損了，但是如果額外配套貨值（地下、車位等）沒有被回購的話，那將是一場噩夢。
所以，當(dāng)購房者還在和開發(fā)商爭執(zhí)房子是你的還是我的的問題時，有人站出來說，吵什么吵，告訴我房子到底是誰的！
限競房一部分轉(zhuǎn)成共有產(chǎn)權(quán)房后，將會使原本稀缺的商品房資源再度緊缺。市場供給匱乏，需求又旺盛，穩(wěn)住房價成為了世界級難題。這時候可能有人會問，共享產(chǎn)權(quán)房不是有效供給嗎？大家買共享產(chǎn)權(quán)房就可以了！
這個問題，很多粉絲問過我了。我現(xiàn)在再說明一下，現(xiàn)在的共享產(chǎn)權(quán)房是真不能買！接下來我感覺有必要給大家剖析一下共享產(chǎn)權(quán)的真正意義，以提高辨識能力。
共享產(chǎn)權(quán)的真實(shí)意義
研究房地產(chǎn)的人應(yīng)該都知道。所謂的共享產(chǎn)權(quán)其實(shí)就是照搬了新加坡的組屋制度。
新加坡的房地產(chǎn)模式，在整個世界都是首屈一指，值得稱贊的。
1965年新加坡獨(dú)立之初，國土面積僅600多平方公里，人口卻高達(dá)250萬，80%以上的家庭居住在簡陋的木屋，其中貧民窟更是超過半數(shù)。在心系國民的李光耀總理力推組屋制度短短20年后，新加坡85%的居民都住進(jìn)了政府出資建設(shè)的組屋之中，而且95%實(shí)現(xiàn)了自有產(chǎn)權(quán)。
其中三軌制模式有效地解決了所有人的住房問題，對占居民人口總數(shù)80%的中低收入群體提供政府出資建設(shè)的組屋，對15%的高收入群體提供商品房，對5%的社會最底層提供政府廉租屋。
其實(shí)對弱勢群體的最大尊重，間接體現(xiàn)了一個社會的文明程度。
新加坡用這種方式保護(hù)了底層剛需的居住需求。建國之初財政拮據(jù)，政府和國民共同建設(shè)了40平米至70平米的小套型組屋，后來隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和國民收入提高，逐漸建設(shè)成50到125平米套型的組屋。但是堅決不建更大平米的組屋，這是為什么呢？
因?yàn)榻M屋交易是在一個內(nèi)封閉的環(huán)境里低位運(yùn)行，后來大家都有錢了，就慢慢把政府占有的權(quán)益買了回來。當(dāng)然，為打擊投機(jī)的縝密手段必不可少，但對全體國民一視同仁，官員并沒有得到絲毫以權(quán)謀私炒房的機(jī)會。
得益于政府嚴(yán)格推行的「組屋內(nèi)循環(huán)制度」，每戶居民只能擁有一套自己的房子，如果居民收入提高，需要購買更大套型的組屋甚至是商品房，政府回購其現(xiàn)住的組屋，再轉(zhuǎn)售給其它需要這一價位檔次組屋的居民。
這種做法首先保障了政府建房資金的高效使用，客觀上穩(wěn)定了房價。道理一看都明白，嚴(yán)格控制在15%以內(nèi)的商品房比重，無論房價怎么漲，根本不足以撼動占據(jù)85%比重的組屋價格。
其次有效的分離了社會階級，有錢人就買商品房，中低收入就住政府投資共建的組屋，井水不犯河水。當(dāng)然窮人也可以通過努力成為商品房的持有者，顯得非常公平。
相對于中國，社會階級也是存在的。只不過大家不愿意說出來，誰都不愿意承認(rèn)自己比別人低一級，有的甚至還在高喊無產(chǎn)階級萬歲。但事實(shí)是很殘酷的，欺騙不了人。
單拿買房這件事來說，中低等收入群體永遠(yuǎn)是弱勢群體。富人買了好幾套房，囤貨居奇把房價炒高，窮人連上車的資格都沒有。那些湊夠車費(fèi)上了車的，隨著紅利漲起來還可以置換更好的房子。而一開始沒上車的，就可能這輩子也與房子無緣。
所以共享產(chǎn)權(quán)的真正意義就是保護(hù)剛需，讓所有不同階級的奮斗者都有房可住，讓大家在奮斗人生的同時，能得到一份發(fā)自內(nèi)心的安全感。也是「房子是用來住的，而不是用來炒的」生動體現(xiàn)。
周而復(fù)始的共享產(chǎn)權(quán)
值得注意的是，中國在98年第一次房改的時候就借用了新加坡房地產(chǎn)模式，可以說是，在98年中國就進(jìn)行了共享產(chǎn)權(quán)房的試驗(yàn)。
而那時候，也真正體現(xiàn)了「民生的歸民生，市場的歸市場」的指導(dǎo)思路，具體政策如下。
對于實(shí)在沒有購房能力的10%最低收入家庭，政府直接劃撥土地，財政出資建設(shè)托底型保障住房，通過廉價租賃的方式實(shí)現(xiàn)居者有其屋。
對于有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、占城市總?cè)丝?0%的中低收入家庭，政府低價征用、轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地，監(jiān)督開發(fā)商建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房。落實(shí)縝密的配套法規(guī)，對購買人的申請條件、購買程序、轉(zhuǎn)售程序等進(jìn)行嚴(yán)格限制，一個家庭只能購買一套，不能轉(zhuǎn)做商用，購買后N年內(nèi)不得出售，即使出售也只能賣給政府，賣出后才可以再次購買同類房屋……只為限制投資、投機(jī)性購房。
怎么樣？是不是和新加坡的組屋制度是一樣的？當(dāng)年這種公平公正發(fā)展高效的房地產(chǎn)制度深得人心。
雖然每年房價略有漲幅，但是大家都認(rèn)為是一種很正常的現(xiàn)象，因?yàn)樨泿懦l(fā)下，一定會引起物價上漲通貨膨脹。
然而在2003年的時候，這個與新加坡最接近的房地產(chǎn)制度一夜之間消失了。
因?yàn)榻?jīng)歷了二次房改。
二次房改的主張讓80%的經(jīng)濟(jì)適用房名存實(shí)亡成為商品房，賦予了其保值、投資、投機(jī)屬性，這一舉措直接引發(fā)了全民炒房大運(yùn)動。
從2004年開始，房價開始如脫韁之野馬，再也不給希望下跌者機(jī)會了。全國平均房價的單價一路躍過3000、4000、5000元、6000元關(guān)口，直到2014年才稍有停息。
原因大家應(yīng)該都明白，就是全國取用了香港的土地出讓金模式，相對于新加坡模式而言，這個模式實(shí)在是太賺錢了?。?！
難以回頭的模式
土地出讓金模式加速了中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但同時也解除了房子的「民生封印」，締造了一批又一批悲愴的房奴。而如今，再把共享產(chǎn)權(quán)拿出來的時候，卻失去了當(dāng)年的初心。
從去年開始，共享產(chǎn)權(quán)在北京落定，但是棄購率非常高。原因是失去了投資屬性而且價格還很高。
拿這次「限改共」政策來說。
之前有一套限價商品房是500萬，購房者買了它之后擁有100%的產(chǎn)權(quán)，限售5年是沒有問題的。
而如今“限改共”，這套房變成了共有產(chǎn)權(quán)房，被評估方評估為600萬。那么，買房人依然花費(fèi)500萬，卻占了83%的產(chǎn)權(quán)。
而共享產(chǎn)權(quán)房是無法市場化交易的，必須符合政府監(jiān)管，買賣給「圈內(nèi)人」，所以不具備投資屬性。
所以，同樣是花了500萬卻失去了兩份收益。一份是17%的產(chǎn)權(quán)，而另一份是房子未來的投資收益。在整個北京目前的上漲行情來看，誰又可能會只堅持自住錯過這趟投資紅利呢？
所以這樣的共享產(chǎn)權(quán)房，并解決不了剛需的住房問題。除非政府能真正讓利于民，把共享產(chǎn)權(quán)房設(shè)定在一個大家都可以接受的價位，并用監(jiān)管措施封死投機(jī)客入場，用龐大的共享產(chǎn)權(quán)房和保障性住房對沖純商品房市場，那么「房子是用來住的，不是用來炒的」這個口號，也許才能真正的實(shí)現(xiàn)。
至于很多人說「共享產(chǎn)權(quán)房」可以影響市場，降低房價的。
送你個反向思維。
共享產(chǎn)權(quán)房越普及，政府手里握著的房屋產(chǎn)權(quán)越多，那將是一筆很大的市值。
又是裁判，又是運(yùn)動員，這場比賽怎么玩你懂的。況且只握著土地出讓金的時候就不想讓房價跌了，如今有這么大的市值，誰會搬起石頭砸自己腳呢？
