12歲未成年人與85歲老人是否可購房？
近日，長沙市一樓盤在對外公示的剛需搖號排序名單中，一名出生于2006年的12歲購房申請人和一名出生于1933年的85歲購房申請人引起廣大市民質(zhì)疑。他們具不具備購房資格，是不是屬于首套剛需購房者？經(jīng)過初步調(diào)查后，長沙市住建委公布調(diào)查結(jié)果稱，兩個家庭成員房屋狀況符合剛需優(yōu)先購房條件，購房資格認定合法有效，并否認開發(fā)商存在“黑幕搖號”“內(nèi)部認購”等行為。那么，未成年人和年長老人究竟能不能購房？
自去年五月開始，許多熱點二線城市開始施行搖號買房，而取得搖號購房資格就得滿足當?shù)貒揽恋馁彿織l件，這一點對于剛需購房者也不例外。
近日，長沙市一樓盤在對外公示的剛需搖號排序名單中，一名出生于2006年的12歲購房申請人和一名出生于1933年的85歲購房申請人引起廣大市民質(zhì)疑。他們具不具備購房資格，是不是屬于首套剛需購房者？經(jīng)過初步調(diào)查后，長沙市住建委公布調(diào)查結(jié)果稱，兩個家庭成員房屋狀況符合剛需優(yōu)先購房條件，購房資格認定合法有效，并否認開發(fā)商存在“黑幕搖號”“內(nèi)部認購”等行為。
12歲小孩和85歲老人是不是屬于首套剛需購房者？
實際上，12歲小孩出現(xiàn)在對外公示的剛需搖號排序名單中是開發(fā)商的一個誤操作造成。
經(jīng)長沙市住建委調(diào)查，購房申請人易某，2006年出生，家庭成員包括父親易某某與母親劉某某，3人戶籍所在地均為寧鄉(xiāng)市，家庭在長沙市區(qū)無房，戶籍家庭符合首套剛需購房條件。5月31日，父親易某某以女兒易某名義與開發(fā)商簽署首套剛需客戶資格承諾書及商品房認籌書。經(jīng)開發(fā)商對全體家庭成員房屋狀況進行初審，判定該家庭符合剛需優(yōu)先購房條件。但由于在搖號排序名單公示期間，開發(fā)商未將其父母信息一并錄入并公示，根據(jù)商品房網(wǎng)簽系統(tǒng)的審核流程，市房屋交易管理中心在后期的購房資格審核時，將根據(jù)該未成年人監(jiān)護人的詳細信息審核確定其是否具有本次購房資格。
根據(jù)長沙市房屋交易管理中心相關負責人的解釋，未成年人易某及其家庭符合剛需購房資格，但因為易某不具備完全行為能力，所以不能作為購房申請人獨立申請購房，后續(xù)該未成年人必須以家庭為單位進行購房資格審核，以確保此次搖號結(jié)果有效。
市民對于另一名購房申請人楊某的質(zhì)疑，主要是由于他本人的年齡。楊某系1933年出生，現(xiàn)年已85歲高齡，他是否具備首套剛需購房資格呢？
目前法律并沒有對購房者的年齡進行限定，而根據(jù)長沙市出臺的調(diào)控政策，購房資格是以戶籍家庭（含集體戶口）為單位進行審核認定?！盁o房”是指家庭成員及本人在本市限購區(qū)域范圍內(nèi)無住房信息記錄，或者文件施行后住房信息記錄注銷時間在1年以上的家庭和個人。楊某，原籍湘潭市，目前戶籍所在地為長沙市，為個人家庭戶，且在長沙限購區(qū)域內(nèi)無房，符合首套購房剛需群體的條件，因此確定楊某具備剛需購房條件。
搖號買房上演“烏龍事件”
“一號難求”對一些熱點城市買房族來說是目前面臨的無奈窘境。近日，南京四個樓盤搖號名單上演“烏龍事件”也足以說明搖號資格對購房者是何等珍貴。
根據(jù)南京市公證處公布的信息，南京市備受矚目的河西四盤（仁恒綠洲新島、海玥名都、保利天悅、升龍?zhí)靺R）在搖號之前，搖號名單就上演了一波三折的“好戲”。名單從最開始傳聞登記有近1.25萬組，但是報名登記了6700組的升龍?zhí)靺R由于重復報名、虛假信息，當天剔除了3000組，只有3771組報名名單上傳到了官方網(wǎng)站，但是上傳之后，又發(fā)現(xiàn)有漏報的情況，又加上了108組購房人。到6月3日，南京公證處最終出爐的名單，各家都有被剔除的購房人，最終11275組人參與本次的河西四盤775套房源的搖號，6.9%中簽。搖號名單加加減減著實讓人忙碌了一把，但如此之低的中簽率也就不難解釋為何會出現(xiàn)這種現(xiàn)象了?？梢韵胂?，被刪減掉的搖號名單中難免有未成年人的名字。
未成年人和年長老人究竟能不能購房？
依照目前的法律，并未限定購房者的年齡，因此用未成年人的名義或者年長老人購房是符合規(guī)定的，只是簽訂買房合同和辦理房屋權(quán)屬登記時，未成年人不能獨自進行交易。
按照《民法通則》規(guī)定，不滿10周歲的未成年人是無民事行為能力人，10周歲以上的未成年人是限制民事行為能力人，參與民事活動需要法定監(jiān)護人代為辦理。根據(jù)規(guī)定，無民事行為能力人實施的民事行為無效。限制民事行為能力人訂立的合同，經(jīng)法定監(jiān)護人追認后，該合同有效，不予追認的合同是無效的。也就是說，未成年人獨自簽署的房屋買賣合同為無效合同或者效力待定合同。對于效力待定合同，在法定監(jiān)護人沒有進行追認的情況下，合同無效。未成年人買房需要經(jīng)過法定監(jiān)護人同意，或者由法定監(jiān)護人代其購買。
未成年人和年長者即使是可以購房，但在申請銀行按揭貸款方面會有限制。銀行發(fā)放貸款的對象是具有完全民事行為能力的自然人，未成年人不具有完全民事行為能力，也沒有債務償還能力，銀行是不會為其辦理貸款手續(xù)的；年長的老人雖然具備完全民事行為能力，但考慮到其后續(xù)的償付能力，銀行在為其辦理貸款時在年齡上會有所限制，有的銀行對超過60歲的老人就不再為其辦理貸款手續(xù)。
