好地段項(xiàng)目的擔(dān)憂：誰買“限轉(zhuǎn)共”別墅
稀缺位置的項(xiàng)目最后可能變更產(chǎn)權(quán)”，這是面對(duì)新政時(shí)大多數(shù)行業(yè)人士的判斷。北京商報(bào)記者摸底調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，位于右安門附近的佑安府項(xiàng)目對(duì)外稱，由于項(xiàng)目規(guī)劃為140平方米以上的別墅項(xiàng)目，因此不受新政影響，但是這一說法卻未得到政策原文的印證，且行業(yè)人士也對(duì)此表示懷疑。業(yè)內(nèi)人士指出，評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)由多少個(gè)維度組成，而且影響估值的變量在較多的情況下，還很難肯定哪些項(xiàng)目會(huì)被列入共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目。
140平方米以上不受影響？
在限房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房（以下簡(jiǎn)稱“限轉(zhuǎn)共”）的新政策公布后，那些優(yōu)質(zhì)地塊項(xiàng)目被外界普遍預(yù)測(cè)將成為“限轉(zhuǎn)共”的熱門項(xiàng)目。
“我們的項(xiàng)目主力戶型為140平方米以上獨(dú)門疊院的類別墅產(chǎn)品，未來應(yīng)該不會(huì)受政策影響，只有該項(xiàng)目90平方米的部分小戶型才有變更的可能，因此對(duì)于項(xiàng)目影響不大。”當(dāng)北京商報(bào)記者向右安門附近的佑安府咨詢是否會(huì)有“限轉(zhuǎn)共”可能時(shí)，該項(xiàng)目銷售人員如是表示。
資料顯示，2017年7月，世茂、金茂、國瑞聯(lián)合體以78.7億元，自持54%的條件取得豐臺(tái)西鐵營村地塊，該地塊即是后來的佑安府項(xiàng)目。作為近年來少見的三環(huán)內(nèi)地塊，項(xiàng)目一經(jīng)出讓就廣受關(guān)注。此后，包括案名確定、樣板間建設(shè)等，該項(xiàng)目進(jìn)展都很順利。但隨著限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷售管理辦法的出臺(tái)，該項(xiàng)目與其他位于核心板塊的項(xiàng)目一樣也正面臨不確定因素。
那么，在新政之下，佑安府的別墅部分真的因?yàn)槊娣e大而不受影響嗎？北京商報(bào)記者在《關(guān)于加強(qiáng)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷售管理的通知》原文中并未找到相關(guān)表述。政策中提及140平方米房屋時(shí)只表示：“具備共有產(chǎn)權(quán)住房購房資格的家庭選購后仍有剩余房源的，市保障房中心可向具備本市購房資格的無房居民家庭進(jìn)行銷售，其中建筑面積大于140平方米的住房可向具備本市購房資格的居民家庭進(jìn)行銷售?！?
北京商報(bào)記者也就此向多位業(yè)內(nèi)人士咨詢，均回應(yīng)：“并未聽說有這樣的規(guī)定，新政是適用于所有項(xiàng)目的，并不會(huì)因?yàn)槊娣e、戶型的不同而有所區(qū)別。”
銷售人員的說法也并沒有得到開發(fā)商的確認(rèn)。一位接近佑安府其中一家股東方的人士表示，這些項(xiàng)目現(xiàn)在能做的事情基本上就是靜待，未來只能按照政策的規(guī)定和要求來對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃和管理，但尚未聽說哪家項(xiàng)目已被劃為共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目。
“限轉(zhuǎn)共”的變量
另有開發(fā)商人士向北京商報(bào)記者表示，對(duì)于一些好地段的限房?jī)r(jià)項(xiàng)目來說，“低調(diào)”是多數(shù)人的選擇。另有不愿具名的行業(yè)專家表示，雖然市場(chǎng)評(píng)論認(rèn)為，稀缺地段項(xiàng)目很有可能被轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)，但是目前一切都還不好說。
“不能通過一些簡(jiǎn)單的數(shù)據(jù)對(duì)比，就來判斷哪些項(xiàng)目可能被納入共產(chǎn)房的范圍內(nèi)。”該行業(yè)專家表示，《關(guān)于加強(qiáng)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷售管理的通知》的初衷是為突出保護(hù)剛需，同時(shí)也充分兼顧了各方的合法利益，同時(shí)也讓市場(chǎng)各方預(yù)期趨于穩(wěn)定?！熬烤鼓男╉?xiàng)目會(huì)轉(zhuǎn)，目前尚無定論，尤其是單體項(xiàng)目所面臨評(píng)估因素各不相同，不能籠統(tǒng)一概而論?！?
北京商報(bào)記者了解到，目前管理單位已著手成立專門的評(píng)估機(jī)構(gòu)，將對(duì)每個(gè)單體的限競(jìng)房項(xiàng)目進(jìn)行多維度、多角度、全方位地評(píng)估。雖然具體的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)并未對(duì)外公布，但可以肯定，這些評(píng)估要素中將包括參考周邊新房?jī)r(jià)格、二手房?jī)r(jià)格、區(qū)域價(jià)值因素，以及交通、學(xué)區(qū)、醫(yī)療等綜合配套等重要因素等諸多條件綜合評(píng)定。需要值得注意的是，這些要素在評(píng)估時(shí)所在的比重也不盡相同。
同樣以佑安府項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目位于西南二環(huán)菜戶營橋東南側(cè)。從位置上來看，該項(xiàng)目距麗澤商務(wù)區(qū)0.5公里，位于高端商務(wù)區(qū)和金融區(qū)附近，處于二三環(huán)之間。其中，土地出讓信息顯示，該地塊內(nèi)將配套建設(shè)商業(yè)金融服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)教育設(shè)施。其中，佑安府當(dāng)初地塊出讓條件顯示，商品住房銷售均價(jià)不超過7.95萬元/平方米，且最高銷售單價(jià)不得超過8.3萬元/平方米。與之類比，北京房地產(chǎn)交易網(wǎng)站顯示，與該項(xiàng)目位置臨近的中國璽項(xiàng)目目前在售產(chǎn)品最新一批房源的銷售均價(jià)為9.6萬元/平方米左右。而另一個(gè)新盤昆侖域銷售均價(jià)則為9.5萬元/平方米左右。假設(shè)僅以周邊新房作為參照，該項(xiàng)目目前銷售的限價(jià)與評(píng)估價(jià)之比則在83%左右，略低于85%的標(biāo)準(zhǔn)。但按照算上周邊二手房?jī)r(jià)格因素則會(huì)出現(xiàn)明顯變化。中介網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，目前佑安府周邊二手房項(xiàng)目鵬潤家園二手房售價(jià)均價(jià)為6.3萬元/平方米左右，金泰小區(qū)的銷售均價(jià)則在6.1萬元/平方米左右。此外，還有其他更多因素及變量共同影響未來項(xiàng)目的評(píng)估價(jià)。
好地段高端項(xiàng)目的擔(dān)憂
在一切還未定之時(shí)，市場(chǎng)上出現(xiàn)“共有產(chǎn)權(quán)別墅”的說法也甚囂塵上。未來一旦這些核心區(qū)的項(xiàng)目轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房,項(xiàng)目是否會(huì)有消費(fèi)者接受，也許是管理者主要考量的問題之一。按照政府計(jì)劃，共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目目的主要是維護(hù)剛需客群的需求。以佑安府為例，項(xiàng)目設(shè)計(jì)包括相當(dāng)部分的140平方米以上獨(dú)門疊院的類別墅產(chǎn)品，一旦這些項(xiàng)目轉(zhuǎn)換了身份，客戶是否能夠接受只有部分產(chǎn)權(quán)的“別墅”可能會(huì)畫一個(gè)問號(hào)。
一位購房者表示，對(duì)剛需客群而言，支付能力較為有限，對(duì)過大面積尺度產(chǎn)品承受起來有壓力；而對(duì)于有實(shí)力的改善家庭，共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目未來獲得升值的概率非常低，投資屬性大幅減弱讓它又像是個(gè)雞肋。
“政府在考慮限房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目時(shí)會(huì)比較慎重?！币晃粯鞘杏^察人士指出，根據(jù)《通知》中的規(guī)定，如果一旦經(jīng)評(píng)估后，確定將轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房，市保障房中心收購限房?jī)r(jià)項(xiàng)目時(shí)，要在購房合同開始網(wǎng)簽之日起10個(gè)月內(nèi)向開發(fā)商付清全部收購款。而通常的一個(gè)樓盤從開始網(wǎng)簽到最后回款，也都要有很長的一段時(shí)間，所以10個(gè)月內(nèi)就給開發(fā)商付清全部的收購款，開發(fā)商從回款進(jìn)度上并沒有吃虧。
北京商報(bào)記者摸底時(shí)發(fā)現(xiàn)，包括西南二環(huán)佑安府、南二環(huán)的永定府項(xiàng)目，以及海淀區(qū)域內(nèi)的幾個(gè)項(xiàng)目均處于等待和觀望階段。其中，記者在海淀溫泉鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)的一塊共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)注意到，該項(xiàng)目尚未有動(dòng)工跡象，甚至連圍擋上也未有任何與項(xiàng)目有關(guān)的內(nèi)容和標(biāo)識(shí)。北京商報(bào)記者進(jìn)一步了解到，面對(duì)不確定性，這些項(xiàng)目目前尚未有調(diào)整前期規(guī)劃的打算。
