北京步入限價房時代 專家稱購房者需考量房企利潤空間大小
自2016年一系列房地產(chǎn)市場調(diào)控后，北京樓市步入全新的市場軌跡。隨著“限房價、競地價”成為北京土地出讓的標配，按照兩年的建設(shè)周期計算，去年成交的近50余宗“限房價、競地價”地塊將成為北京商品房市場的主力；而近日出臺的限價房項目銷售辦法更是為市場注入一針強心劑。
在此情況下，新政后首批限價房入市銷售情況將會怎樣、房企又如何平衡成本與利潤，成為消費者和業(yè)內(nèi)共同關(guān)注的焦點。正如思源地產(chǎn)首席分析師郭毅分析稱，政府限價讓老百姓享受到了政策紅利，這是非常好的事情；但是仍需貨比三家，謹慎選擇限價商品房，特別是要考慮到房企利潤空間的大小。
成本與利潤的考量
控制房價從土地出讓做起，今年以來，北京市調(diào)整土地供應策略，推出大量“限房價、競地價”住宅地塊。自這類地塊出讓開始，限價型商品房成為人們關(guān)注的焦點。事實上，伴隨商品房存量較低，近期成交也是連連走低，業(yè)界均將商品房放量預期集中在年中限價房的入市上。
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3、4月份，北京新建住宅合計成交約2284套，僅為去年同期的48.8%，成交面積和金額也不及去年同期的一半。在新房供應方面，4月僅一項目取得預售許可證，創(chuàng)近年來新低。對于5月份，業(yè)內(nèi)人士分析稱，限價房政策的落地，將直接影響新盤的供應。
在5月份北京預計入市的項目中，5個純新盤有4個均為限競房項目。面對新增供應的開閘，郭毅指出，雖然都是限價房，但是品質(zhì)肯定會有差異，因而絕不能任意選擇。購房者需關(guān)注房企的利潤率，如果樓面價接近甚至超過了銷售價格，那么住房建設(shè)投入就會打折扣，住房質(zhì)量也就很難得到保障。
作為北京首批限價房項目，中海、首開、保利、龍湖四家房企共同打造，中海操盤的金樾和著項目即將入市。
公開資料顯示，金樾和著項目地塊是2月16日，中海+首開+保利+龍湖聯(lián)合體以23.25億元拿下，溢價率10.71%。按照出讓條件，項目住房銷售均價不超過38994元/平方米，且最高銷售單價不得超過40944元/平方米。
限定了銷售均價和最高單價就意味著開發(fā)商在“售價”上無法做文章，不過金樾和著的售價仍然有競爭力。有行業(yè)人士評論稱，從地理位置來看，金樾和著項目稍顯偏遠，不過房山良鄉(xiāng)板塊的未來發(fā)展空間較大；同時，因為是限價房項目，金樾和著的售價對于購房者來說具有吸引力。
開發(fā)商玩兒法要變
和其他“限房價、競地價”地塊相比，金樾和著依然有利潤可賺，或許更是讓其他開發(fā)商所羨慕。
據(jù)測算，該項目剔除地塊中的配建部分，這宗地塊的實際住宅部分樓面價在1.7萬元/平方米左右。在銷售均價不超過38994元/平方米的情況下，開發(fā)商還會有一定的利潤空間。但與之相對的是，一些樓面價較高的“限房價、競地價”地塊，開發(fā)商盈利難度比較大。
某研究院智庫中心研究總監(jiān)對此表示，“限價房地塊勢必會壓縮房企盈利空間，這也要求房企更加精耕細作，剔除各類成本，同時把握地產(chǎn)周期。很多房企過去其實就是靠市場自身變動盈利的，未來要提升專業(yè)能力，需要把市場做細，這樣才能有更好的盈利機會?！?
而金樾和著由精工中海、國匠首開、技術(shù)保利、風情龍湖四家業(yè)內(nèi)領(lǐng)軍開發(fā)商攜手打造，對他們來說，首批限價房的標桿示范效應早已超越了短期項目的利潤空間。
金樾和著汲取京式建筑精髓，將“十字形”的中心景觀區(qū)、下沉景觀區(qū)和貫穿整個小區(qū)的宅間花園景觀相結(jié)合。山光潭影間，精心設(shè)計了“ 山水 ” 與 “ 居所 ” 融合相生、內(nèi)涵豐富的“翠微十景”。光就建筑細節(jié)一項，設(shè)計師團隊經(jīng)過長達半年時間，從京城太和殿、恭王府等皇家建筑中提取裝飾元素：如故宮的飛檐、望柱、如意紋、須彌座；恭王府的額坊、匾額、回字紋、格柵等裝飾細節(jié)；盡顯細膩奢華，貴族氣息濃厚。
除了卓越的產(chǎn)品品質(zhì)，金樾和著更是背靠四大龍頭房企攜手打造的產(chǎn)業(yè)新城——東方里斯頓新城，彌補了區(qū)域板塊稍顯偏遠的不足。據(jù)了解，東方里斯頓新城，由中海、首開、保利、龍湖四大開發(fā)商前瞻打造，吸取里斯頓社區(qū)規(guī)劃核心理念，規(guī)劃“智慧產(chǎn)業(yè)新區(qū)”、“綠色宜居新區(qū)”、“文旅生態(tài)新區(qū)”、“高端制造新區(qū)”四個特色主題新區(qū)。在東方里斯頓核心區(qū)內(nèi)規(guī)劃有近10萬平方的商業(yè)，且每個板塊商業(yè)相聚僅5-10分鐘車程。未來，全球多種類、多用途的商業(yè)資源布局其中。
隨著房山區(qū)域進入價值兌現(xiàn)階段，京雄一體化發(fā)展協(xié)創(chuàng)新區(qū)核心區(qū)打造的新京式社區(qū)金樾和著值得關(guān)注！
