房地產(chǎn)的詛咒，我們正以絕無(wú)僅有的方式逃出陷阱！
1、房產(chǎn)界的詛咒
房地產(chǎn)的研究史上有一位著名的研究專家，叫做弗雷德·哈里森。
他之所以被眾人捧上神壇，是因?yàn)樗珳?zhǔn)地預(yù)見(jiàn)了1992年英國(guó)房地產(chǎn)的崩潰及2007年美國(guó)房地產(chǎn)的崩盤(pán)。
而且每次精準(zhǔn)的預(yù)測(cè)都源于他的一套理論模型，叫做「18年周期模型」，也被稱作「18年詛咒」。
根據(jù)哈里森的研究，工業(yè)革命以后才有完全意義的房地產(chǎn)周期，工業(yè)革命以來(lái)200多年的歷史表明，一個(gè)完整的房地產(chǎn)周期是18年左右。
這18年里，房?jī)r(jià)會(huì)先上漲7年，然后可能會(huì)發(fā)生一個(gè)短期的下跌，然后經(jīng)歷5年的快速上漲，再之后是2年的瘋狂（哈里森稱之為“勝利者的詛咒”），最后是歷時(shí)4年左右的崩潰。
這套理論在歷史上還先后被多個(gè)學(xué)者論證過(guò)，例如美國(guó)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家西蒙·庫(kù)茲涅茲、芝加哥房產(chǎn)專家霍伊特、美聯(lián)儲(chǔ)主席的阿瑟·伯恩斯，還有玫瑰房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商羅伊·溫茨利克等等。
按照大家的算法綜合下來(lái)，房地產(chǎn)周期平均長(zhǎng)度為18.33年，準(zhǔn)確無(wú)誤。如果你還不相信，那再來(lái)看看離我們最近的幾個(gè)著名房地產(chǎn)泡沫：
美國(guó)1989年房地產(chǎn)泡沫破裂，導(dǎo)致儲(chǔ)貸危機(jī)，到2007年次貸危機(jī)爆發(fā)，房地產(chǎn)泡沫再次破裂，歷時(shí)18年；
日本房地產(chǎn)1974年開(kāi)始為期3年的調(diào)整，到1991年一個(gè)更大的泡沫破裂，歷時(shí)18年；
香港房地產(chǎn)1985年開(kāi)始復(fù)蘇，1997年?yáng)|南亞金融危機(jī)之下泡沫破裂，直至2003年再次復(fù)蘇，歷時(shí)18年。
所以世界上幾乎所有房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究者都堅(jiān)信：「18年對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，是個(gè)逃不過(guò)的魔咒」。
但萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到，意外還是發(fā)生了。
2、中國(guó)樓市
我們?cè)儆眠@套理論去推演中國(guó)房地產(chǎn)。
中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入商業(yè)化的時(shí)間點(diǎn)是1987年，住房貨幣化改革是在1998年，所以1998年一直被作為中國(guó)房地產(chǎn)周期的開(kāi)端。
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從98年開(kāi)始的周期起伏和弗雷德·哈里森的「18年周期論」極為相似。其實(shí)從2014年開(kāi)始，中國(guó)房地產(chǎn)就開(kāi)始呈現(xiàn)疲軟之勢(shì)。70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比數(shù)據(jù)環(huán)環(huán)下跌，衰退格局正式被確立。
那段時(shí)間人心惶惶，房地產(chǎn)市場(chǎng)極為蕭條，炒房客排隊(duì)套現(xiàn)把錢(qián)轉(zhuǎn)入股市，投資客紛紛拋盤(pán)保命，剛需絕跡于江湖。
所有人都認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)詛咒時(shí)刻馬上來(lái)臨。誰(shuí)都不愿意成為經(jīng)濟(jì)風(fēng)暴的受害者，家門(mén)口剛剛崩盤(pán)的日本不正是活生生的例子嗎？
其實(shí)，這也就從根本解釋了為什么房地產(chǎn)周期能夠跨越國(guó)別，跨越種族，跨越信仰存在于世中。
其實(shí)就是人性的共性。
「恐懼和貪婪的人性弱點(diǎn)才是一切金融現(xiàn)象的使然?！惯@個(gè)在羅伯特·席勒的《動(dòng)物精神》中解釋地特別通透。
房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，你喊剛需出來(lái)買(mǎi)房是要出人命的。他會(huì)指著鼻子告訴你：“房?jī)r(jià)都要崩了，你還讓我買(mǎi)房是不是圖謀不軌？”
但是房?jī)r(jià)上升時(shí)，他們又跑出來(lái)瘋了一樣的搶著買(mǎi)房。你對(duì)他們說(shuō)：“之前不是說(shuō)房?jī)r(jià)要崩嗎？錢(qián)不是不夠嗎？”
他們會(huì)回你：“房?jī)r(jià)漲了還不買(mǎi)，是不是圖謀不軌，錢(qián)不夠可以借啊！”
所以，購(gòu)房者80%都是韭菜。
然而正當(dāng)所有人認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)在2014年在劫難逃時(shí)，市場(chǎng)卻來(lái)了一個(gè)驚天大逆轉(zhuǎn)。
2014年10月起，央行開(kāi)始接連降息降準(zhǔn)，貨幣如潮水般涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。從2014年的四季度到2017年的三季度末房貸大躍進(jìn)，足足投放了10萬(wàn)億的房貸，這個(gè)量級(jí)整整占了過(guò)去18年的一半。然后我們就看到了上一輪房?jī)r(jià)重燃暴漲局面。
到現(xiàn)在為止，可以準(zhǔn)確的說(shuō)，中國(guó)已經(jīng)用絕無(wú)僅有的方式打破了「18年詛咒」。
還記得去年年底房產(chǎn)研討會(huì)，一位美國(guó)地產(chǎn)專家跑過(guò)來(lái)問(wèn)我說(shuō)：“我很看不懂你們中國(guó)房地產(chǎn)啊，按照規(guī)律你們現(xiàn)在已經(jīng)崩盤(pán)了，怎么還能出現(xiàn)暴漲，So fanatical！”
事實(shí)上，房地產(chǎn)就是經(jīng)濟(jì)，如果中國(guó)房地產(chǎn)在這個(gè)歷史節(jié)骨眼上被“詛咒”了，中國(guó)是絕對(duì)跨越不了「中等收入陷阱」的，也就是說(shuō)，中國(guó)將與發(fā)達(dá)國(guó)家無(wú)緣。
3、如何面對(duì)中等收入陷阱
如果中國(guó)想跨過(guò)中等收入陷阱，就必須面對(duì)兩個(gè)世界級(jí)難題，「劉易斯拐點(diǎn)」和「明斯基時(shí)刻」。
中國(guó)改革開(kāi)放四十年能有現(xiàn)在的成就，絕大部分歸功于中國(guó)龐大的人口紅利。尤其是在加入WTO以來(lái)，雖然被老美層層壓制，但不可否認(rèn)，中國(guó)依靠廉價(jià)勞動(dòng)力成為了全球最受益的一方。
然而中國(guó)從2012年勞動(dòng)適齡人口開(kāi)始減少。從2012年以來(lái)，我們16周歲至60周歲的勞動(dòng)年齡人口減少了1500萬(wàn)人，每年都在減少。
人口的逐年減少，勞動(dòng)力成本的不斷升高告訴我們，劉易斯拐點(diǎn)近在咫尺。
劉易斯拐點(diǎn)
“劉易斯拐點(diǎn)”（Lewis Turning Point），即勞動(dòng)力從過(guò)剩走向短缺的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。
人口結(jié)構(gòu)的變化對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響是根本性的。
如果達(dá)到劉易斯拐點(diǎn)，將意味著工資大幅上漲、工業(yè)利潤(rùn)受到擠壓、投資下降，屆時(shí)發(fā)展中國(guó)家將無(wú)法再依賴廉價(jià)勞動(dòng)力。
由于拐點(diǎn)的到來(lái)很大程度上是由于勞動(dòng)年齡人口的下降速度將遠(yuǎn)超過(guò)其他國(guó)家的正常下降水平，所以，中國(guó)將很快成為勞動(dòng)力短缺的國(guó)家。
如果我把13年寫(xiě)的劉易斯拐點(diǎn)造成的六個(gè)趨勢(shì)放到下面，你就會(huì)對(duì)今天中國(guó)的變化一目了然。
1、勞動(dòng)力緊缺，必然導(dǎo)致工資會(huì)漲，傳統(tǒng)的勞動(dòng)力密集型企業(yè)將難以為繼，并將大范圍地向其他更落后的國(guó)家和地區(qū)轉(zhuǎn)移。本來(lái)發(fā)達(dá)城市的產(chǎn)業(yè)是由周邊三四線城市承接的，結(jié)果由于人力成本太高，以至于中國(guó)多數(shù)制造業(yè)企業(yè)逃逸至東南亞國(guó)家。
2、中國(guó)沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的發(fā)展依賴于大量?jī)?nèi)地民工，隨著勞動(dòng)力進(jìn)入短缺時(shí)代，這些民工不需要?jiǎng)e井離鄉(xiāng)，在家門(mén)口就有很多工作機(jī)會(huì)，所以沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)需求會(huì)更迫切。中部城市崛起，將超越沿海城市成為國(guó)家發(fā)展主要力量
3、由于勞動(dòng)力緊缺，各地將會(huì)出現(xiàn)爭(zhēng)奪勞動(dòng)力的浪潮，發(fā)達(dá)大城市將改革戶籍制度，取消入戶門(mén)檻，力求更多勞動(dòng)力資源留在本地。人口的城市化進(jìn)程仍會(huì)加速。目前城市搶人大戰(zhàn)已經(jīng)進(jìn)入頂峰時(shí)刻，深圳近期的落戶政策幾乎取消了入戶門(mén)檻。
4、勞動(dòng)力成本上漲，將迫使企業(yè)更快地向資本密集型和技術(shù)密集型企業(yè)升級(jí)，沒(méi)有能力升級(jí)的落后企業(yè)將被大量淘汰，存活下來(lái)的企業(yè)無(wú)論在規(guī)模還是在效率上都會(huì)有迅速的提升，產(chǎn)業(yè)集中度必將增加。大規(guī)模低端制造業(yè)死亡，產(chǎn)業(yè)升級(jí)迫在眉睫。
5、人少了，總需求會(huì)下降，但需求的質(zhì)量會(huì)提高，質(zhì)量差價(jià)格低的產(chǎn)品市場(chǎng)會(huì)萎縮，質(zhì)量、性能、品牌好的產(chǎn)品會(huì)有來(lái)越有市場(chǎng)。GDP主動(dòng)降速開(kāi)始尋求質(zhì)量，滿足內(nèi)需升級(jí)。
6、中國(guó)經(jīng)濟(jì)過(guò)去的發(fā)展，靠的是出口和大規(guī)模的鐵公基投資投入拉動(dòng)，隨著勞動(dòng)力成本上漲，出口優(yōu)勢(shì)將逐步減弱，產(chǎn)能過(guò)剩使投資需求減弱，靠大規(guī)模投資拉動(dòng)的高速發(fā)展很難持續(xù)下去。未來(lái)的出路不在于繼續(xù)增大投入，而在于提高效率。大部分基建被砍，去產(chǎn)能成為首要目標(biāo)。
以上6點(diǎn)趨勢(shì)是中國(guó)未來(lái)必然要面對(duì)的事情，與老百姓的生活息息相關(guān)。而劉易斯拐點(diǎn)也是每個(gè)國(guó)家無(wú)法繞過(guò)的陷阱，所以只能主動(dòng)去面對(duì)。在早期完成去產(chǎn)能、產(chǎn)業(yè)升級(jí)和內(nèi)部城市崛起擴(kuò)大內(nèi)需的改革才是重中之重。
但是想做到這些，錢(qián)從哪兒來(lái)呢？
現(xiàn)在美國(guó)加息潮逼的這么緊，再開(kāi)動(dòng)印鈔機(jī)，分分鐘一大堆索羅斯坐在家門(mén)口割你的韭菜?；蛟S樓市是一個(gè)出口。
結(jié)果金融市場(chǎng)跨過(guò)了灰犀牛，卻引來(lái)了「明斯基時(shí)刻」。
明斯基時(shí)刻
“明斯基時(shí)刻”，是指信貸膨脹耗盡后資產(chǎn)價(jià)值崩盤(pán)的時(shí)刻，也可以被理解為杠桿過(guò)度累積引發(fā)市場(chǎng)突然下行。
懂的人都知道，「明斯基時(shí)刻」遠(yuǎn)比什么黑天鵝、灰犀牛厲害得多，當(dāng)年的俄羅斯金融危機(jī)就是栽倒在它這里，完全不可預(yù)見(jiàn)。
而中國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)，地方政府背杠桿發(fā)展基建，企業(yè)背杠桿運(yùn)營(yíng)周轉(zhuǎn)，開(kāi)發(fā)商背杠桿買(mǎi)地造樓，居民背杠桿買(mǎi)房買(mǎi)車(chē)，所有主體都活在杠桿夢(mèng)中無(wú)法自拔，透支了社會(huì)信用和居民勞動(dòng)力。
所以從去年年底開(kāi)始，央行僅做一件事情，就是嚴(yán)查所有賬務(wù)，全面整頓金融市場(chǎng)，不遺余力地降杠桿！
降杠桿就是刮骨療傷，結(jié)果，還是刮出了錢(qián)荒。
4、打破經(jīng)濟(jì)規(guī)律的代價(jià)
從2018年開(kāi)年后，社會(huì)上就開(kāi)始曝出各種各樣的「缺錢(qián)新聞」。
例如，某些地方教師和公務(wù)員發(fā)不起工資，眾多企業(yè)違約，董事長(zhǎng)跳樓，房貸斷供率達(dá)到歷史峰位，社會(huì)固定資產(chǎn)投資創(chuàng)下1995年有記錄以來(lái)的最低值等等。
種種現(xiàn)象告訴我們，中國(guó)錢(qián)荒真的來(lái)了！
但是很奇怪的是，截止2018年3月份中國(guó)貨幣總量已經(jīng)超過(guò)了174萬(wàn)億，比美元和歐元的總和還要多！那么這么多錢(qián)到底去哪兒了呢？
中國(guó)用拉升房?jī)r(jià)的方式打破了「18年周期」，延緩了「劉易斯拐點(diǎn)」，對(duì)抗了「明斯基時(shí)刻」，說(shuō)明任何經(jīng)濟(jì)規(guī)律是可以被打破的。
但未來(lái)中國(guó)還有更長(zhǎng)的路要走，需要解決經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)回落、貧富分化、過(guò)度城市化、社會(huì)公共服務(wù)短缺、就業(yè)困難、金融體系脆弱等問(wèn)題，中等收入陷阱簡(jiǎn)直是發(fā)展中國(guó)家的噩夢(mèng)。
對(duì)于未來(lái)趨勢(shì)，作為個(gè)人我還要多說(shuō)一句。
我們都是人類，都有共同的恐懼和貪婪，而人性的弱點(diǎn)是“我們”這個(gè)整體所無(wú)法克服的。
所以人是有限理性的，市場(chǎng)并不完全有效，只要克服人性弱點(diǎn)，作為個(gè)人是可以持續(xù)戰(zhàn)勝市場(chǎng)的，巴菲特用他的一生來(lái)證明了這一點(diǎn)。
