2019北京寫字樓租賃市場回顧及2020年展望
時間：2020/10/13
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2019北京寫字樓租賃市場回顧及2020年展望
回顧2019年，北京寫字樓租賃市場迎來了不平凡的一年，市場各項指標均出現(xiàn)現(xiàn)象級的變化，預示著北京甲級寫字樓市場進入又一個新的發(fā)展階段。首先，北京甲級寫字樓市場新增供應量創(chuàng)歷史新高。從2019年全年來看，全年供應量超過90萬平米，這是有歷史記錄以來的最高值。上一次出現(xiàn)這樣的情況還要追溯到2007-2009年的時候，但當時也沒有達到單年新增供應量超過90萬平方米。其中，第三季度的新增供應量單季度54萬平米，比2008年到2018年年平均值還要多8萬，比供應量低點2012年到2014年的三年供應量之和還要多8萬平米。
其次，縱觀北京甲級寫字樓市場發(fā)展的歷史，整體租金收入規(guī)模從2002年的大約30億元左右，增長到2019年的大約420億元，18年間增長大概14倍，預計到2023年整體理論市場規(guī)模將達到500億元，截止到2019年底整體市場平均租金是383元每月每平方米，調(diào)整幅度控制在4%左右。面對市場如此大量的供應，仍可以看出北京市場的租金表現(xiàn)依然堅挺。
第三，2019年北京大宗交易市場活躍，有望創(chuàng)造歷史最高交易記錄。除內(nèi)資依舊是主力買家外，外資今年在北京市場也非?；钴S。城市更新類項目是大家最受關(guān)注的，業(yè)態(tài)依然是寫字樓為主。除了核心區(qū)，更多的投資人開始關(guān)注一些有潛力的區(qū)域或產(chǎn)業(yè)聚集的區(qū)域。
鑒于北京有限的新增供應及目前的宏觀經(jīng)濟，2020年北京依然會是大家聚焦的市場，這也更加加快了投資人布局北京的決心，活躍的市場流動性也讓我們對明年的北京交易市場充滿信心。2020年如何選擇優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)呢？房地產(chǎn)過去是住宅炒作為王，就是一個典型的“產(chǎn)品快速輸出”的制造業(yè)模式，快拿地，快開工，快銷售，然后賺得錢再拿地，再生產(chǎn)……典型的制造業(yè)玩法。而今天經(jīng)歷過2017年來連續(xù)2年歷史最嚴格的調(diào)控下，進入下半場“后炒房時代”后，住宅流動性反而不如寫字樓類物業(yè)。
在資產(chǎn)運營時代，過去都看住宅買到手價格漲多少，但未來對于大部分人來說，將逐漸轉(zhuǎn)移到看租金多少，看長期回報率。這種情況下，優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)的性價比就逐漸體現(xiàn)出來了。不論是李嘉誠說的房地產(chǎn)地段論，還是市場現(xiàn)實。地段一直是衡量房地產(chǎn)的標準，從世界公認的頂豪紐約One57、倫敦海德公園一號、東京The House、洛杉磯貝佛利山豪宅來看，無不印證這一點。所以，與住宅一樣，優(yōu)質(zhì)的寫字樓物業(yè)的價值也在地段。投資新興區(qū)域中心高回報寫字樓隨著北京的人口加速涌向城市外圍，與區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)商業(yè)設施相對缺乏形成結(jié)構(gòu)性錯位，加之家庭消費型定位對周邊居住人群的黏性以及對電商沖擊較好的防御性，新興商圈的區(qū)域型和社區(qū)型購物中心正在出現(xiàn)中長期的投資機會。
目前北京區(qū)域內(nèi)，高精尖產(chǎn)業(yè)強勢進駐順義，金融資本及大量人口的不斷涌入，令區(qū)域迎來了高速增長的時機，順義區(qū)域投資價值也同時迅速攀升。正因為如此，順義核心商圈的價值得以凸顯。金街國際大廈正是處于順義商圈的黃金地段-站前街，新世界百貨、國泰廣場，零距離華聯(lián)BHG購物中心等百萬平米商業(yè)群落，共同組成商圈核心，形成以金街國際大廈為中心支點的新城格局。金街國際大廈的雙層寫字樓在打造5.4米極致空間體驗的同時，更隨著現(xiàn)在國家對層高的限制而成為市場絕版，69－143㎡靈動空間，一平米的價格獲得兩倍的租金，租金回報了能夠達到目前北京市場最高水平的2倍，非凡演繹別墅級空間享受，隨心滿足個性需求的同時更帶來雙倍的財富和精神收益。已經(jīng)成為稀缺投資良機，錯過將難再有。
回顧2019年，北京寫字樓租賃市場迎來了不平凡的一年，市場各項指標均出現(xiàn)現(xiàn)象級的變化，預示著北京甲級寫字樓市場進入又一個新的發(fā)展階段。首先，北京甲級寫字樓市場新增供應量創(chuàng)歷史新高。從2019年全年來看，全年供應量超過90萬平米，這是有歷史記錄以來的最高值。上一次出現(xiàn)這樣的情況還要追溯到2007-2009年的時候，但當時也沒有達到單年新增供應量超過90萬平方米。其中，第三季度的新增供應量單季度54萬平米，比2008年到2018年年平均值還要多8萬，比供應量低點2012年到2014年的三年供應量之和還要多8萬平米。
其次，縱觀北京甲級寫字樓市場發(fā)展的歷史，整體租金收入規(guī)模從2002年的大約30億元左右，增長到2019年的大約420億元，18年間增長大概14倍，預計到2023年整體理論市場規(guī)模將達到500億元，截止到2019年底整體市場平均租金是383元每月每平方米，調(diào)整幅度控制在4%左右。面對市場如此大量的供應，仍可以看出北京市場的租金表現(xiàn)依然堅挺。
第三，2019年北京大宗交易市場活躍，有望創(chuàng)造歷史最高交易記錄。除內(nèi)資依舊是主力買家外，外資今年在北京市場也非?；钴S。城市更新類項目是大家最受關(guān)注的，業(yè)態(tài)依然是寫字樓為主。除了核心區(qū)，更多的投資人開始關(guān)注一些有潛力的區(qū)域或產(chǎn)業(yè)聚集的區(qū)域。
鑒于北京有限的新增供應及目前的宏觀經(jīng)濟，2020年北京依然會是大家聚焦的市場，這也更加加快了投資人布局北京的決心，活躍的市場流動性也讓我們對明年的北京交易市場充滿信心。2020年如何選擇優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)呢？房地產(chǎn)過去是住宅炒作為王，就是一個典型的“產(chǎn)品快速輸出”的制造業(yè)模式，快拿地，快開工，快銷售，然后賺得錢再拿地，再生產(chǎn)……典型的制造業(yè)玩法。而今天經(jīng)歷過2017年來連續(xù)2年歷史最嚴格的調(diào)控下，進入下半場“后炒房時代”后，住宅流動性反而不如寫字樓類物業(yè)。
在資產(chǎn)運營時代，過去都看住宅買到手價格漲多少，但未來對于大部分人來說，將逐漸轉(zhuǎn)移到看租金多少，看長期回報率。這種情況下，優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)的性價比就逐漸體現(xiàn)出來了。不論是李嘉誠說的房地產(chǎn)地段論，還是市場現(xiàn)實。地段一直是衡量房地產(chǎn)的標準，從世界公認的頂豪紐約One57、倫敦海德公園一號、東京The House、洛杉磯貝佛利山豪宅來看，無不印證這一點。所以，與住宅一樣，優(yōu)質(zhì)的寫字樓物業(yè)的價值也在地段。投資新興區(qū)域中心高回報寫字樓隨著北京的人口加速涌向城市外圍，與區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)商業(yè)設施相對缺乏形成結(jié)構(gòu)性錯位，加之家庭消費型定位對周邊居住人群的黏性以及對電商沖擊較好的防御性，新興商圈的區(qū)域型和社區(qū)型購物中心正在出現(xiàn)中長期的投資機會。
目前北京區(qū)域內(nèi)，高精尖產(chǎn)業(yè)強勢進駐順義，金融資本及大量人口的不斷涌入，令區(qū)域迎來了高速增長的時機，順義區(qū)域投資價值也同時迅速攀升。正因為如此，順義核心商圈的價值得以凸顯。金街國際大廈正是處于順義商圈的黃金地段-站前街，新世界百貨、國泰廣場，零距離華聯(lián)BHG購物中心等百萬平米商業(yè)群落，共同組成商圈核心，形成以金街國際大廈為中心支點的新城格局。金街國際大廈的雙層寫字樓在打造5.4米極致空間體驗的同時，更隨著現(xiàn)在國家對層高的限制而成為市場絕版，69－143㎡靈動空間，一平米的價格獲得兩倍的租金，租金回報了能夠達到目前北京市場最高水平的2倍，非凡演繹別墅級空間享受，隨心滿足個性需求的同時更帶來雙倍的財富和精神收益。已經(jīng)成為稀缺投資良機，錯過將難再有。
